Проверка квартиры перед сделкой: алгоритм действий и советы экспертов - «Риэлторские технологии»

Почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой

Покупая жилье, неспециалист может столкнуться с юридическими рисками, которые в лучшем случае чреваты дополнительными расходами, а в худшем - потерей права собственности на недвижимость. Это могут быть вопросы, которые касаются законности владения квартирой, личности собственника, прав других лиц на жилье и др. Снять часть таких рисков можно, проводя сделку через агентство недвижимости, а также в случае оформления ипотеки - тогда данные об объекте изучит банк. Если же вы решили приобрести жилье без посредников, то важно тщательно проверить документы до заключения договора купли-продажи.

Какие документы должен предоставить продавец

Паспорт собственника

Обратите внимание на фото: вы должны быть уверены, что на нем тот же человек, у которого вы покупаете квартиру. Убедитесь, что в паспорте есть все страницы, нет исправлений, а сам документ не просрочен. В противном случае сделка может, как минимум, затянуться.

Документ, подтверждающий право собственности

Это может быть:

- Свидетельство о праве собственности (если продавец получил его до июля 2016 года),

- Выписка из ЕГРН (при получении позже). Копию выписки может запросить и покупатель, если у него возникают вопросы к предоставленному владельцем недвижимости документу.

Учитывайте, что с марта 2023 года персональные данные правообладателей доступны третьи лицам в выписке из ЕГРН только с их согласия. То есть либо владелец недвижимости должен дать согласие на раскрытие данных, либо документ можно попытаться получить через нотариуса, обосновав ему необходимость.

На что необходимо обратить внимание в выписке:

- сведения об адресе квартиры - они должны совпадать с фактическим адресом.

- данные владельца, сверьте их с указанными в паспорте продавца.

- вид права собственности: "собственность" или "долевая собственность". Во втором случае покупателю нужно запросить у продавца согласие на сделку прочих собственников объекта.

- назначение недвижимости. В выписке должно быть указано "жилое". В противном случае вы не сможете прописаться в квартире, а коммунальные платежи будут рассчитываться по более высоким тарифам.

- способ получения владельцем объекта: например, завещание, договор купли-продажи. Обратите внимание на дату последнего. Если предыдущая сделка состоялась месяц-два назад, то со стороны продавца возможно мошенничество через цепочку перепродаж жилья.

Документ, подтверждающий основание права собственности продавца на объект

Это может быть договор приватизации, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда.

Проверьте личные данные, сверьте их со сведениями из паспорта продавца. Также важно обратить внимание на адрес и площадь квартиры.

Этот документ позволяет понять, стоит ли опасаться предъявления прав на объект со стороны третьих лиц. Например, в течение трех лет сохраняются риски, если квартира была получена в наследство, - в этот срок (а в редких случаях и в более долгий период) другие родственники могут оспорить завещание.

Согласие его супруга на сделку

Если квартира, которую вы приобретаете, была куплена в браке, надо запросить у владельца согласие его супруга на сделку. Важно, чтобы документ был заверен нотариусом. Проверьте указанные в нем данные обоих супругов.

Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире

Ее выдают в МФЦ, паспортном столе, также получить ее можно через Госуслуги. Перед самой сделкой прописанных в недвижимости быть не должно.

Справка об остатке суммы маткапитала в Пенсионном фонде

Если при покупке этой квартиры собственник использовал материнский капитал, убедитесь, что он выделил доли в квартире своим несовершеннолетним детям. В противном случае велики риски, что подросшие дети или органы опеки позже оспорят сделку. Понять, что маткапитал не использовался, можно, запросив справку о его остатке в Пенсионном фонде.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Она берется в управляющей компании, в ресурсоснабжающих организациях либо в МФЦ.

Совет юриста по недвижимости

Помимо проверки обязательных документов не лишним будет убедиться в законности перепланировки в квартире, советует ведущий юрист юридического департамента компании "ТСН Недвижимость" Елена Сунцова. Если перепланировка обнаружится при посещении объекта, нужно запросить владельца разрешительные документы на нее.

Проверка квартиры на юридическую чистоту самостоятельно: пошаговая инструкция

При проверке жилья на юридическую чистоту чаще всего достаточно убедиться в подлинности документов, которые предоставляет продавец для сделки.

Шаг первый: изучаем выписку из ЕГРН и документы из БТИ

Возьмите у владельца квартиры выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Убедитесь, что их заказали недавно - значит, информация актуальна.

В БТИ можно узнать, нет ли на объекте обременений, препятствующих продаже, нет ли нарушений технических норм при эксплуатации здания, были ли перепланировки в квартире, было ли изменено назначения помещения (жилое и нежилое).

В выписке из ЕГРН содержится информация о зарегистрировавшем права органе, кадастровый номер, назначение помещения, данные о владельце и обременениях. Также из выписки можно узнать о сделках с квартирой, наложен ли на жилье арест и т. п. Обратите внимание на даты. По закону в России срок оспаривания сделок с недвижимостью составляет три года (суд может продлить этот период, но в исключительных случаях). Если в течение этого времени до продажи жилье не участвовало в сделках или судебных спорах, то предыдущие владельцы, скорее всего, уже не смогут предъявить права на объект. Если споры были, то нужно запросить у владельца судебные акты. Если решение судом еще не вынесено, то лучше его дождаться.

Шаг второй: проверяем данные об объекте на сайте Госуслуг

Проверьте основные данные об объекте на сайте госуслуг, введя адрес квартиры. Там вы увидите сведения о площади, назначении, виде помещения, данные о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях (обременении).

Шаг третий: убеждаемся в законности правоустанавливающих документов

Это можно сделать опять же с помощью выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Как рассказал "Российской газете" гендиректор агентства недвижимости ЦДН, юрист Анатолий Пысин, процедура проверки документов зависит от того, что было основанием для владения недвижимостью.

"Если квартира приобретена по договору купли-продажи, то необходимо проверить сам договор, запросить документы, подтверждающие факт оплаты, ‒ расписку, банковский перевод и другие. Особенно если сделка проводилась менее трех лет назад. Если недвижимость получена по завещанию, то ее необходимо проверять на предмет наличия людей, которые не знали о смерти, но по закону все равно могут претендовать на долю имущества даже после вступления в наследство нынешнего собственника. По закону к таким категориям граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем", - отметил Пысин.

Шаг четвертый: проводим юридическую экспертизу истории квартиры

Проведите юридическую экспертизу истории квартиры, попросив у владельца соответствующую выписку из ЕГРН. Она позволяет выяснить прежних собственников объекта, как и какое количество раз переходили права собственности на него, накладывались ли какие-нибудь обременения.

Шаг пятый: изучаем справки о ранее зарегистрированных в квартире лицах

Попросите у владельца справки по форме 9 и 12 о людях, которые были ранее прописаны в объекте недвижимости.

Шаг шестой: проверяем техническую документацию на квартиру

Проверьте техническую документацию на квартиру. Если в ней были перепланировки, то попросите продавца показать проект и техзаключение. Эти документы также можно заказать в БТИ.

Советы юриста по недвижимости

"Не лишним будет проверить на подлинность все справки и документы, которые предоставляет сторона продавца недвижимости. Сегодня люди часто верят документам по факту их наличия. При этом даже в моей практике было не менее пяти случаев, когда собственники предоставляли поддельные справки, что не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Поэтому рекомендую не верить никому на слово, а все тщательно проверять. Например, не полениться и сходить за данными справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование было проведено при вас и в день обращения", - советует юрист.

При этом Пысин для проверки юридической чистоты квартиры все же рекомендует обращаться к специалистам в сфере недвижимости. "Незнакомые с рынком недвижимости граждане при желании сделать все самостоятельно столкнутся с огромным количеством сложностей, начиная с элементарного непонимания терминологии, незнания даже названия справок и документов", - рассказывает собеседник.

По словам юриста, в Москве стоимость такой проверки составляет порядка 50 тысяч рублей, ее делают в большинстве агентств недвижимости, ряде крупнейших банков и юридических компаниях.

Проверка собственника: пошаговая инструкция

Продать недвижимость могут только собственник или лицо, имеющее нотариальную доверенность от владельца. Второй случай может нести серьезные риски - о них подробно чуть ниже.

Что мы делаем, чтобы проверить собственника квартиры?

Шаг первый: проверяем паспорт

Проверьте паспорт. В мошеннических схемах используют чужие паспорта, которые люди потеряли, с вклеенным фото. Поэтому лучше зайти на сайт ГУ по вопросам миграции МВД РФ, где можно по базе, используя серию и номер паспорта, проверить, не был ли показанный вам документ потерян. Также там можно найти данные о недействительных паспортах. Юрист Анатолий Пысин отмечает, что бывают случаи, когда человек сам не знает, что живет с недействительным документом. Например, если у него украли паспорт, а после он нашелся, но заявление об утере уже было написано, то в базах МВД документ числится недействительным.

"Также в паспорте следует посмотреть наличие штампа о регистрации брака. Если его нет, то уточнить у продавца женат ли он сейчас и был ли женат на момент покупки квартиры. Если человек находится в браке, то для проведения сделки он должен предоставить согласие супруга", - отмечает юрист.

Шаг второй: убеждаемся, что продавец является собственником квартиры

Убедитесь, что продавец является собственником объекта, который вы покупаете. Сделать это можно через ЕГРН - в случае, если вы приобретаете жилье у юрлица. Название, ОГРН или ИНН компании будет указано в поле "правообладатель". В случае с собственником - частным лицом все сложнее. С весны 2023 года персональные данные физических лиц в реестре узнать нельзя, но можно попросить собственника написать заявление в МФЦ либо подать заявление через портал госуслуг, чтобы открыть свои данные в ЕГРН. После этого можно запрашивать нужные данные из реестра - также через МФЦ либо портал госуслуг. Имя собственника интересующей недвижимости можно подтвердить через нотариуса, предоставив предварительный договор.

Шаг третий: проверяем собственника на банкротство и наличие долгов

Убедитесь, что владелец недвижимости не проходит процедуру банкротства или не задолжал приставам. В противном случае вашу сделку суд может расторгнуть, деньги заберут в уплату всех долгов бывшего владельца, а покупатель останется без квартиры. Пысин отмечает, что после недавних изменений в законодательстве продажа любого имущества в течение трех предшествующих признанию человека банкротом лет может трактоваться как уход от выплат кредиторам. Проверять человека необходимо тщательно с точки зрения наличия непогашенных займов, просрочек по кредитам и долговым обязательствам перед иными людьми и организациями.

Чтобы проверить эти вопросы, можно воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве или ресурсом "Правосудие". В последнем есть данные о делах Верховного суда, мировых судей и судов общей юрисдикции.

Не лишним будет посмотреть картотеку арбитража - на случай, если продавец объекта предприниматель.

Пробейте в интернете информацию, занимается ли человек бизнесом, есть ли у него ООО, оформлен ли он как индивидуальный предприниматель (ИП).

Шаг четвертый: выясняем, есть ли исполнительные производства

Выяснить, если ли исполнительные производства, можно в банке данных на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Шаг пятый: проверяем дееспособность продавца

Убедитесь, что продавец квартиры дееспособен. Особенно важно это в случае, когда владелец объекта - пожилой человек. Всегда есть риск, что его семья может через суд оспорить сделку, если собственника признают недееспособным. Часто такую схему используют мошенники.

"Необходимо проверить собственника недвижимости на предмет дееспособности, запросив справки, подтверждающие, что он не находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере", - советует юрист Пысин. По его словам, легитимность справок собственника на дееспособность самостоятельно проверить не получится, только если сделка не проводится через нотариуса. Тогда он может сделать запрос в систему, где в специальном реестре содержится информация о тех, кто был признан недееспособным.

Шаг шестой: проверяем продавца на причастность к экстремизму и терроризму

Проверьте, на находится ли продавец объекта в перечне причастных к экстремизму или терроризму, на сайте Росфинмониторинга. Сделка с таким человеком или компанией грозит штрафами или даже уголовной ответственностью.

Шаг седьмой: если квартира продается по доверенности

Существуют риски при покупке жилья у представителя собственника, действующего по доверенности, так как этот документ легко аннулируется в день подписания договора. В итоге сделка признается недействительной через суд, а покупателю придется добиваться возврата денег через суд.

Если вы все же решитесь на покупку у доверенного лица, то проверьте, чтобы на доверенности была дата. Убедитесь, что там указано право человека заключать договор. Если владелец квартиры находится в местах лишения свободы либо в медучреждении, то на документе должна стоять подпись руководства указанного заведения. Доверенность обязательно заверяет нотариус. Ее подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру, дате и лицу, оформившему документ. В другом разделе данного ресурса можно проверить свидетельство о смерти бывшего собственника недвижимости, советует Пысин.

Проверка задолженности по коммунальным платежам

Перед заключением сделки важно убедиться, что владелец квартиры не оставил долгов по коммунальным платежам, либо прописать в договоре срок их погашения. По закону долги предыдущего хозяина вам платить не придется - это отражено в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Но хлопоты могут возникнуть. К примеру, коммунальные организации, не вдаваясь в подробности, внезапно отключат воду или электричество.

1. Пусть владелец недвижимости покажет последние квитанции по квартплате либо предоставит справку из МФЦ об отсутствии долгов.

2. Документ о наличии или отсутствии задолженности по капитальному ремонту берется отдельно. Долг по капремонту, в отличие от других "строчек" квартплаты, как раз переходит на нового владельца, и ему придется внести эту сумму.

3. Снимите показания счетчиков, сверьте их с данными в квитанциях.

4. Узнайте у продавца номера лицевых счетов и проверьте данные сами в ресурсоснабжающих организациях.

Если у квартиры не один собственник, то данные по долгам надо проверить на каждого.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Обычно потенциального покупателя отпугивает наличие обременения на квартире. Но эксперты отмечают, что не все они являются препятствием для проведения сделки купли-продажи. Какие бывают обременения?

Ипотека

Нередко люди продают квартиру, еще не выплатив полностью долг по ипотеке. Купить такое жилье можно, но предварительно нужно согласовать сделку в банке, где брали жилищный кредит. Эксперты отмечают, что обычно банки в этом случае идут навстречу.

Приобрести такой объект можно двумя способами:

1. добровольная реализация. В этом случае покупатель вносит в кредитное учреждение деньги для погашения ипотеки либо дает задаток продавцу на эти цели. Тогда банк снимает обременение, и можно заключать сделку.

2. выкуп из-под залога. В этом случае банк открывает два аккредитива: в размере остатка долга и на оставшуюся сумму покупки. После регистрации перехода права собственности ипотека погашается.

Запрет на совершение регистрационных действий

Здесь важно выяснить основания такой меры. Если речь идет о долгах за коммунальные услуги, то это быстро решается оплатой (в том числе это может сделать покупатель), и запрет снимается в течение недели. Если долги перед банком, то речь может идти о перспективе банкротства, тогда время оформления сделки затянется на неопределённый срок. При запрете на совершение регистрационных действий вы не можете купить квартиру в ипотеку.

Право на безвозмездное пользование

В данном случае человек - ребенок, пенсионер, инвалид -может жить в квартире, независимо от того, кто ею владеет, то есть даже после смены владельца. Также такое право может быть у одного из супругов, если он отказался от своей доли в пользу второго при приватизации недвижимости. Выписать такие категории людей, даже обратившись в суд, не получится.

Арест недвижимости по решению суда

Обычно носит обеспечительный характер до выплаты долгов владельцем объекта. Сложнее, если речь идет о разделе имущества или взыскании долгов в делах о банкротстве. Арестованную квартиру продать нельзя.

Рента

Бывает, что пожилые люди продают свое жилье дешевле рыночной цены с получением права пожизненного проживания в нем и ежемесячных выплат. Купить такую квартиру без разрешения получателя ренты нельзя. Если вы приобретаете жилье, то обязанность выплачивать ренту ложится на вас.

Договор аренды

Если при долгосрочной аренде сделка зафиксирована в Росреестре, по закону новый владелец не сможет выселить арендаторов. Этот вопрос решается на стадии обсуждения сделки либо варианты развития событий прописываются в договоре купли-продажи. В крайнем случае, после покупки жилья договор аренды можно расторгнуть, предупредив арендаторов за месяц.

Как получить данные об обременениях

Данные о ряде обременений можно узнать, запросив через МФЦ или Госуслуги выписку из Росреестра.

Некоторые из обременений не регистрируются - например, информация о праве пользования недвижимостью третьими лицами. При этом сделку по такому объекту проведут и переход права собственности зарегистрируют. Но покупателю придется разбираться с третьими лицами уже самостоятельно.

Также в Росреестре не отображаются:

- данные о договоре аренды сроком до 11 месяцев,

- право наследования и право преимущественной покупки доли квартиры - в случае, когда долю продают без согласия родственников,

- право супруга на совместно нажитое имущество, например, если жилье куплено в браке и оформлено на одного из супругов.

Отдельно стоит узнать, не участвует ли квартира в программе реновации и нет ли сведений о ее признании аварийным жильем. Важно уточнить, не включена ли недвижимость в одну из муниципальных программ, в рамках которой планируется ее снос.