Закон о риелторской деятельности: первичный рынок тоже в игре - «Риэлторские технологии»

Если для вторичного рынка появление федерального закона, регулирующего работу риелторов, может значить очень многое, то для первичного — почти ничего: так, дошлифовка деталей. И все же у девелоперов есть и свой взгляд на факт разработки документа, и свои предложения по его содержанию

В ходе обсуждения очередного варианта закона о риелторской деятельности позиция разработчиков законопроекта озвучена, позиция самих риелторов выяснена, теперь надо предоставить слово девелоперам, чьи контакты с риелторами можно назвать более чем тесными. Заинтересовано ли девелоперское сообщество в принятии закона о риелторской деятельности? И есть ли у девелоперов свои предложения — какие пункты непременно должен содержать этот закон и какие аспекты работы риелторов регулировать?

«С учетом того, как много усилий было предпринято по регулированию деятельности девелоперских компаний, вполне логично, что в фокус внимания попали и риелторы. В целом нужно отметить, что уровень грамотности клиентов значительно вырос. Кроме того, последние три-пять лет мы видим активное проникновение в эту сферу цифровых услуг, появились крупные ответственные игроки. Все же, несмотря на эти и другие позитивные изменения, мошеннические действия с недвижимостью еще не стали единичными случаями», — начинает разговор коммерческий директор Capital Alliance Ленария Хасиятуллина.

«На мой взгляд, одним из ключевых факторов возобновления дискуссии вокруг законопроекта о риелторской деятельности является необходимость включения теневых риелторов в налоговую базу. Заработки этих игроков довольно высоки, и их участие в уплате налогов представляется логичным шагом. Также стоит отметить, что сокращение числа игроков за счет укрупнения компаний является неотъемлемой частью стратегии по повышению контроля над риелторской деятельностью. Чем меньше участников рынка, тем проще и эффективнее контролировать и нормативно регулировать их деятельность. Все это является важными шагами к улучшению ситуации в риелторской сфере. Эти меры способствуют увеличению прозрачности и законности, что, безусловно, благоприятно отразится на рынке недвижимости в целом», — продолжает директор юридического департамента СК Dogma Михаил Чирухин.

По мнению директора по продажам компании Dominanta Антона Конобеевского, «в целом в регулировании риелторской деятельности сильнее нуждается вторичный рынок, где в процессе сделки может встретиться много подводных камней: сложная юридическая история по квартире (смена нескольких собственников, наследство и так далее), до сих пор используются взаиморасчеты наличными, когда суммы не отражаются в договоре.

Некоторые риелторы не регистрируют юрлицо или ИП, не отражают свои доходы, соответственно, не платят налоги, что, скорее всего, очень беспокоит государство. На первичном рынке благодаря сочетанию ДДУ, счетов эскроу и проектного финансирования от банков таких проблем не существует — Росреестр проводит тщательную проверку объекта строительства при регистрации первой сделки по проекту. Кроме того, все осуществляемые платежи проверяются банками, исключены случаи наличных расчетов, в том числе с риелторами».

При этом, с сожалением подчеркивает руководитель партнерских продаж компании Dominanta Анастасия Корнеева, практика на рынке агентской сети такова, что в агенты идут люди без необходимого образования и зачастую даже без опыта работы с документами и людьми. «Требований (образования, опыта, знаний, навыков) к данной позиции практически нет. Единых систем обучения тоже не существует (в некоторых компаниях есть специалисты, занимающиеся обучением, но это не самая частая практика). Бывает, что риелтор трудоустроен в агентстве недвижимости на «честном слове», без оформления, но при этом он работает с персональными данными и коммерческой тайной», — сетует эксперт.

По словам Анастасии Корнеевой, частая ситуация: агентство отбирает новых сотрудников, ориентируясь на soft skills и обещая обучение «с нуля». «Обучение происходит стихийно — нужная информация запрашивается у коллег или ищется в интернете, где ее много разной, в том числе некорректной. Не только новички, но и опытные брокеры не всегда понимают отличия и нюансы в проведении сделок в зависимости от схемы — какие документы нужны, где их можно найти/получить и так далее. По этой причине покупатели, которые рассчитывают на квалифицированную помощь профессионала, оказываются в еще более стрессовой ситуации, видя, что агент не понимает, что нужно делать. И если на первичном рынке на помощь приходит отдел продаж застройщика, то на вторичном все сложнее», — описывает расклад собеседница BFM.ru.

Поэтому, по ее оценкам, появление закона о регулировании риелторской деятельности должно закрыть сразу несколько «горячих» вопросов:

- обучение агента, получение им необходимых навыков и знаний действующих правил и законодательства — зная, как должен идти процесс, какие документы нужны и где их взять, агент сможет более квалифицированно оказать помощь своему клиенту;

- ответственность агента перед клиентом за оказываемую услугу — заключение договора, выплата комиссионного вознаграждения и его возврат в случае, если сделка не состоялась;

- уверенность клиента в человеке, которому он платит за работу (на вторичном рынке) и понимание рисков при возврате денежных средств или изменении ситуации.

«То есть должно быть понимание, что квалифицированный риелтор — это профессионал, который даст оценку, обратит внимание на важные детали при выборе объекта, спокойно решит любой вопрос и не оставит клиента наедине с его проблемами. Как говорится, «крепкая спина», резюмирует Анастасия Корнеева.

Считают ли девелоперы, что одно из ключевых положений нового закона — ведение государственных, открытых для всех желающих реестров добросовестных и недобросовестных риелторов — изменит сегмент в лучшую сторону? «Вероятно, забота о сохранении риелтора в реестре будет важным дисциплинирующим фактором для игроков. Удобство, скорее, я бы сказал, уверенность для потребителей услуг — граждан. Девелоперы по большому счету с расширением каналов продаж, включая цифровые, в услугах риелторов нуждаются все меньше», — констатирует Михаил Чирухин.

Антон Конобеевский поддерживает мнение коллеги: «На первичный рынок это никак не повлияет, поскольку здесь риелторы получают свое вознаграждение уже после прохождения сделки, все взаиморасчеты прозрачны. Те риелторы, которые ведут свою деятельность некорректно, наносят репутационный вред застройщику или проекту, просто исключаются из партнерской сети, попадают в «черный список». Во взаимоотношении клиента и риелтора (брокера) возможны «подводные камни», но без участия клиента их «вскрыть» невозможно».

И Ленария Хасиятуллина тоже считает, что создание реестров — вполне рабочая идея, но востребованы они будут больше на вторичном рынке и при реализации объектов недвижимости по договору уступки от физического лица (переуступка прав собственности). «Именно для таких сделок критично важно, чтобы риелтор нес ответственность за продаваемый/покупаемый объект, тщательно проводил юридическую экспертизу, информировал покупателя о возможных рисках и не брал в реализацию объект, который в дальнейшем может иметь риски оспаривания. Если говорить о рынке новостроек, здесь риски минимальны, застройщик имеет возможность контролировать сделку и деятельность агента. Правда, и в этих сделках недобросовестные агенты могут брать двойную комиссию с клиента и с застройщика, но такие случаи сегодня встречаются редко», — подчеркивает эксперт.

А вот Анастасия Корнеева, определенно говоря да появлению реестров, обращает внимание на несколько важных деталей. По ее наблюдениям, сейчас информация по добропорядочным или «черным» риелторам передается из уст в уста и содержится внутри каждой компаний (как правило в службе безопасности, а также в списках и телефонах сотрудников, напрямую общающихся с риелторами). Да, в случае недобросовестного поведения риелтор исключается из партнерской сети застройщика, но, как правило, это происходит уже после наступления негативного события. Как говорится, знал бы, где упадешь — соломку бы подстелил.

«Появление таких списков прежде всего необходимо клиентам, так как до сих пор никуда не делись «черные» риелторы, или же бывают запросы по узким направлениям, по которым работают действительно мало специалистов. При создании такого списка будет понимание, что человек занимается продажей недвижимости не просто «в свободное от основной работы время», а является профессионалом, знает тонкости своего дела и развивается. В недвижимости вносятся поправки в законы, постоянно меняются условия в банках по программам кредитования, обслуживания, также риелтор изучает огромный пласт информации по имеющимся проектам (у застройщика) или проверке истории квартиры на вторичном рынке в поисках лучшего решения для своего клиента», — поясняет Анастасия Корнеева.

Содержащийся в законопроекте пункт о том, что к риелторской деятельности должны допускаться только юридические лица (никаких самозанятых и «просто граждан») вызвал неоднозначную реакцию. Например, Анастасия Корнеева, анализируя практику своей компании, отмечает, что введение подобного ограничения ничего для застройщика не изменит (как и, видимо, для подавляющего большинства девелоперских структур). «С точки зрения агентств, которые ведут свою деятельность прозрачно (открыли компанию, честно ведут расчеты и платят налоги), это (ограничение) тоже выглядит справедливо. Но с другой стороны, остается открытым вопрос с точки зрения оформления агентов в штат. Как уже упоминалось, сейчас агенты иногда не трудоустроены официально», — говорит эксперт.

Михаил Чирухин думает, что «ограничение количества игроков на рынке не способствует росту конкуренции и удешевлению стоимости услуг. Поэтому такое предложение вряд ли стоит рассматривать как целесообразное. Если же риелтор — гражданин, который является индивидуальным предпринимателем, профессионален, страхует свою ответственность и состоит в реестре, то для него подобное ограничение будет излишним».

«Здесь правильно разделять практики. Для работы на вторичном рынке и при реализации по договору уступки от физического лица такое уточнение вполне уместно: в этих сделках от агента многое зависит. В случае его некомпетентности должно нести ответственность юридическое лицо, в том числе в части компенсации понесенных клиентом убытков. Первичный рынок традиционно более прозрачный. Поэтому здесь возможно допускать к работе как юридические лица, так и ИП — безопасность сделки (и клиента) страхуется счетами эскроу. Да и в целом основной объем сделок контролирует застройщик, возможность недобросовестных действий со стороны риелтора минимальна. Поэтому при условии введения страхования ответственности риелтора, считаю, что ограничения для ИП вводить не стоит», — уверена Ленария Хасиятуллина.

Словом, если для вторичного рынка появление федерального закона о риелторской деятельности может значить очень многое, то для первичного — почти ничего: так, дошлифовка деталей, не более. Поэтому, отвечая на вопрос, какие положения обязательно должен содержать новый закон, собеседники BFM.ru тоже в основном говорили о практике вторичного рынка, которому, например, упоминающееся в документе обязательное страхование риелторской деятельности точно не помешало бы: конечно, цена услуги может вырасти, зато клиент выиграет в ее качестве и безопасности.

Что касается первичного рынка, то, по мнению Антона Конобеевского, стоило бы предусмотреть ответственность за корректность информации о клиенте, которую брокер предоставляет застройщику, как и за корректность той информации, которую брокер предоставляет клиенту о застройщике и проекте. А еще — ответственность брокера за «недоведение клиента до логичного окончания», добавляет Анастасия Корнеева. Она подчеркивает: бывают ситуации, когда агент передает клиента застройщику, даже ничего не рассказав о проекте, который ему предлагает, и уезжает на море, ожидая комиссию от застройщика.

«Все-таки ценность агента для клиента состоит в независимой оценке, экспертности, иногда даже больше нужна психологическая поддержка от агента перед важным шагом (что, конечно, в законе не прописать). Бывает, что нужно, чтобы брокер сходил с клиентом в банк для подписания кредитного договора, помог выпустить ЭЦП или открыть счет эскроу, контролировал процессы, тайминг, направлял, рассказал о дальнейших шагах — что нужно будет сделать, например, через год, какие расходы у клиента будут сейчас, какие могут возникнуть в будущем. Часто встречаются ситуации, когда у клиента нет времени, и поэтому нужно согласовать какие-то условия индивидуально, провести встречу онлайн, например», — перечисляет эксперт.

В целом закон однозначно пойдет на пользу всем участникам сделки — риелтору, клиенту, застройщику, утверждает Анастасия Корнеева: «Например, важно внесение в реестр агентов от агентств недвижимости (чтобы можно было легко проверить, что риелтор действительно работает в указанном месте). Также очень важно проработать вопрос сертификации (обучения): получение первичных знаний о документообороте, законодательстве, процессе проведения сделки на «первичке» и «вторичке» (хотя бы со стандартными условиями)».

Но вот каким мнением поделился с порталом Михаил Чирухин. «Гражданский кодекс является эффективным инструментом для заключения договоров между клиентом и риелтором. Любые попытки наложения жестких моделей договора ограничивают принцип свободы договора, заложенный в гражданское право. Для регулирования профессиональной деятельности существуют рабочие методы, такие как лицензирование, саморегулирование и страхование ответственности, которые могли бы работать здесь, не выбиваясь в отдельно стоящую модель государственного контроля».

Усложнение законодателем процесса выполнения этих правил в конечном итоге увеличивает стоимость услуги, поскольку затраты на соблюдение закона будут включены в риелторский гонорар. Кроме того, ведомство, ответственное за надзор за соблюдением закона, увеличит штат, откроет новые офисы, что также потребует средств из бюджета налогоплательщиков, констатирует эксперт.