Когда возникает право собственности на недвижимость - «Риэлторские технологии»

От того, каким способом вы приобрели недвижимость, зависит, когда именно у вас возникнет право собственности на нее. Разбираемся, как это связано и почему важно.

Стать владельцем недвижимости можно, не только приобретя ее по договору купли-продажи. Есть и другие виды сделок — например, по договору мены или дарения. Также жилье можно унаследовать, приватизировать, получить по решению суда, построить самостоятельно.

Государство признает возникновение или переход права собственности на недвижимое имущество после официальной регистрации в Росреестре (внесения соответствующей записи в ЕГРН). Казалось бы, срок владения объектом должен начинаться с этого момента, но не все так просто.

ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО

Дату возникновения права собственности учитывают при расчете срока владения — например, для того, чтобы понять, нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры.

По общему правилу минимальный срок владения жилой недвижимостью, который нужен, чтобы продать ее без налога на доходы, составляет пять лет. Но если она была подарена близким родственником, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то срок сокращается до трех лет.

Разберем, с какого момента отсчитывается срок владения недвижимостью при разных основаниях ее приобретения.

Приобретение жилья по договору купли-продажи

Если недвижимость приобрели по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности.

ПРИМЕР

Вадим купил квартиру в конце мая 2024 года, а государственная регистрация сделки прошла 8 июня 2025-го (дата зафиксирована в ЕГРН). Соответственно, право собственности на квартиру у него возникло 08.06.2025.

Минимальный срок владения истечет 07.06.2030, но если это жилье останется у него единственным, то срок сократится до трех лет, то есть закончится 07.06.2028.

Покупка по договору долевого участия или по договору участия в жилищно-строительном кооперативе

Если объект куплен по договору долевого участия в строительстве (договору инвестирования в строительство или другому договору, связанному с долевым строительством), а также по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, срок владения считается с момента полной оплаты по договору. Доплаты за лишние метры при этом не учитываются (письмо Минфина от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).

ПРИМЕР

В мае 2024 года Анна купила квартиру по ДДУ, уплатив всю сумму сразу. Тогда же квартиру приобрел Павел, воспользовавшись ипотекой. А Игорь по договоренности с застройщиком оформил рассрочку.

Первую часть Игорь внес в мае, вторую должен уплатить в сентябре, а третью — в январе 2025 года. Для Анны и Павла срок владения начнется с мая 2024 года, а для Игоря — с января 2025-го, так как он оплатит свою квартиру полностью именно тогда.

Приобретение жилья по договору уступки прав требования по ДДУ

Срок владения при покупке недвижимости по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве считается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки.

Получение жилой недвижимости в наследство

Если жилье получено по наследству, срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности здесь значения не имеет.

При наследовании минимальный срок владения сокращается до трех лет.

Жилье получено в дар

Если имущество было подарено (получено по договору дарения), срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности. Но если часть объекта принадлежала одаряемому ранее, срок владения исчисляют с даты регистрации права собственности на первую долю (письмо Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/9-189).

ВАЖНО

Если недвижимость получена в подарок от близкого родственника (это родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), минимальный срок владения составляет три года.

Имущество куплено одним из супругов

Жилье, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия. При этом неважно, кто из супругов по документам является владельцем (титульным собственником).

Например, Алексей приобрел квартиру по договору купли-продажи в январе 2023 года. У его жены Марии право собственности на этот объект появилось тогда же, когда было зарегистрировано право Алексея. И срок владения у супругов исчисляется одинаково, с января.

Приобретена еще одна доля в жилье

При покупке жилья по долям право на него возникает с момента приобретения первой доли. Дальнейшее приращение считается увеличением ранее возникшего права (письмо Минфина от 29.12.2020 № 03-04-05/115779).

ПРИМЕР

Полина купила долю в квартире в 2018 году, в 2021-м она выкупила вторую долю, а в начале 2024 года — третью и стала единственной владелицей.

Летом 2024 года она продала квартиру, но НДФЛ ей платить не придется, так как минимальный срок владения считается с момента покупки первой доли в 2018-м году и уже превысил пять лет.

Но если квартира изначально была коммунальной и приобреталась по комнатам, то моментом возникновения права на всю квартиру считается момент приобретения последней комнаты, так как при этом фактически возникает новый объект (п. 11 письмо ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@).

Жилье приватизировано

При приватизации срок владения имуществом исчисляется с момента регистрации права собственности.

Однако если жилье приватизировано до вступления в силу закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», то срок владения начинается с момента заключения договора о передаче объекта в собственность, а дата регистрации права в этом случае не учитывается (письмо Минфина от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Минимальный срок владения при приватизации жилья составляет три года.

Квартира получена по реновации в Москве

Срок владения квартирой, полученной по реновации в Москве, отсчитывается с даты возникновения права на старую квартиру (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Право на недвижимость возникло по решению суда

В том случае, когда право собственности признано на основании решения суда, срок владения исчисляется с даты его вступления в законную силу (письмо ФНС от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).

Однако если квартира приобреталась по ДДУ (или другому договору, связанному с долевым строительством), но право собственности на нее было признано решением суда, то срок владения таким объектом начинается с момента полный оплаты договора (письмо Минфина от 06.12.2021 № 03-04-07/98708, письмо ФНС от 17.12.2021 № БС-4-11/17781@).

Обычно такие ситуации возникают при банкротстве застройщика и дальнейшей достройке объектов другой организацией.

Право собственности на построенный дом

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента регистрации такого права.

Частным случаем тут является регистрация домов в старых СНТ по дачной амнистии, которая действует в стране с 2006 года и позволяет в упрощенном порядке регистрировать отдельные виды недвижимости (без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур).

Право собственности на дачный дом в этом случае возникает с момента его регистрации в Росреестре, а время фактической постройки здания не учитывается, так как с точки зрения государства это новый объект, и неважно, что он построен много лет назад.

Как правило, в ходе амнистии одновременно с дачей или чуть раньше владелец регистрирует права на земельный участок. Соответственно, продать такую дачу без уплаты НДФЛ можно будет через пять лет.