Подаренная квартира: тонкости для продавцов и покупателей - «Риэлторские технологии»

Что может быть приятнее, чем получить квартиру в дар. Но у договора дарения масса нюансов, о которых стоит знать и владельцу подарка, который хочет его продать, и покупателю. И, конечно — риелтору и того, и другого.

Попросили юристов разъяснить, какие могут быть подводные камни.

Лихачев Андрей, руководитель юридической компании Хелп Консалтинг

После того, как вам подарили квартиру, продать ее можно сразу. Ограничений в этом аспекте нет. Но если даритель и одаряемый не были близкими родственниками, то следует помнить о том, что у получателя дара возникает обязанность заплатить налог два раза. Первый — после получения дара, второй — при продаже.

Существует оговорка — если квартира была в собственности пять и более лет после получения ее в дар, то обязанность уплатить налог повторно (при продаже) не возникает.

Чтобы избежать дальнейших проблем при продаже квартиры, четко пропишите в тексте договора дарения описание квартиры и условия принятия дара. Строго выполняйте все пункты соглашения, чтобы никто из сторон и третьих лиц не мог оспорить сделку в суде.

Анна Таволжанская, нотариальная палата, Санкт-Петербург, нотариус

По общему правилу, договор дарения квартиры (или иного недвижимого имущества) заключается в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость на основании договора дарения подлежит государственной регистрации. Именно с момента государственной регистрации права одаряемый становится собственником подаренного имущества.

Если объектом договора дарения является доля квартиры (или иного недвижимого имущества), то договор дарения должен быть удостоверен нотариусом. Также обязательной нотариальной формы требует договор дарения, если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет. Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора влечет ничтожность такого договора. Дарение от имени ребёнка младше 14 лет, а также от имени недееспособного лица, запрещено законом.

Договор дарения не должен содержать условий о каком-либо встречном предоставлении со стороны одаряемого. Дарение является безвозмездной сделкой, которая не может предусматривать обязательства одаряемого, которые он принимает на себя за то, что даритель передал ему имущество.

Стороны договора дарения могут включить в договор условие о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Это условие следует предусматривать в договоре, если стороны не хотят, чтобы после смерти одаряемого (если она произойдет при жизни дарителя) подаренное имущество было разделено между наследниками одаряемого.

Одаряемый вправе распорядиться подаренной ему недвижимостью в любое время после регистрации на его имя права собственности. Однако в силу норм, содержащихся в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», договор дарения может быть впоследствии признан недействительным, если в течение 1 года после его заключения судом было принято к рассмотрению заявление о признании дарителя банкротом. В некоторых случаях этот срок может составлять 3 года.

По общему правилу, после получения недвижимости в дар одаряемый обязан заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ). Для близких родственников законом установлено исключение из этого правила. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (супругом или супругой, родителями и детьми (в том числе усыновителями и усыновленными), бабушкой, дедушкой, внуками, братьями и сестрами), то обязанность по уплате НДФЛ не возникает. В остальных случаях размер НДФЛ для резидентов составит 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

При продаже подаренной недвижимости покупателя не должен беспокоить вопрос уплаты продавцом причитающегося с него НДФЛ. Обязанность одаряемого (продавца) по уплате этого налога не переходит к новому собственнику (покупателю) вместе с квартирой.

Кроме того, после продажи квартиры одаряемым у него также может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. Эта обязанность не возникнет, если:

— одаряемый продал квартиру не раньше чем через пять лет после ее приобретения,

— одаряемый и даритель являлись близкими родственниками, и с момента дарения до момента продажи прошло три года и более.

Во всех остальных случаях платить НДФЛ после продажи квартиры продавцу (одаряемому) придется. Правда, если одаряемый уже заплатил НДФЛ после получения подарка, то налог, подлежащий уплате после продажи, можно будет уменьшить на сумму уже уплаченного НДФЛ.

Продавать квартиру или ее долю «по дарственной» не рекомендуется. Если фактически между сторонами заключается договор купли-продажи, подразумевающий передачу денежных средств покупателем продавцу, то подписание в этом случае договора дарения (вместо договора купли — продажи) влечет существенные риски как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартиры и без денег, так как по условиям договора дарения покупатель ему ничего не должен взамен квартиры. Покупатель рискует в случае расторжения договора также остаться без ничего — квартира вернётся к продавцу, а по условиям договора никакие деньги покупатель продавцу не передавал и, соответственно, возвращать ничего не должен.

Гульнара Ручкина, доктор юридических наук, профессор, декан юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Оформление договора дарения является законным средством для переход права собственности на недвижимость наряду с договором купли-продажи. К дарению применяются общие положения гражданского законодательства о сделках, в том числе в части недействительности сделки. Поэтому у лица, который хочет купить недвижимость у собственника, который получил недвижимость по договору дарения, всегда остается риск того, что договор дарения будет признан недействительным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Важно отметить, что переход права собственности как по договору дарения, так и по договору купли-продажи, должен регистрироваться в соответствующем реестре. В противном случае такой договор считается незаключенным. Поэтому следующий переход права собственности возможен только после внесения изменений в реестр в отношении изначального перехода права.

Особенное внимание следует обратить внимание на п. 2 статьи 302 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях». Таким образом, собственник вправе истребовать имущество, переданное по договору дарению в любом случае, что в свою очередь порождает большие риски.

Для того, чтобы избежать каких-либо проблем со сделками достаточно эффективно прибегнуть к помощи нотариуса для заверения сделки. Нотариус поможет составить соответствующий договор, а также заверит сделку, что впоследствии усложняет процесс признания той или иной сделки недействительной.

Петренко Татьяна, генеральный директор, учредитель компании Legal Lab Pro. Практикующий юрист-цивилист

Договор дарения можно заключить, прописав следующие нюансы:

Отсрочку наступления регистрации права собственности. Можно указать дату, либо событие, после которого произойдет вступление одаряемого в наследство. Это называется договор намерения.

По закону можно прописать условие, что если одаряемый умирает, то квартира возвращается тому, кто ее подарил, а не переходит наследникам одаряемого.

Также можно прописать право собственности с обременением — сохранить право дарителя на проживание в квартире.

Когда за квартиру получают деньги, а оформляют ее передачу по договору дарения

Это риск и, конечно, противоправные действия. Причины могут быть разные. Например, скрыть продажу от налоговой или вырученные средства от кредиторов. Только вот договоры дарения тоже регистрируются. Вы подарили, деньги получили, а когда информация попала в государственные базы, кредиторы могут оспорить сделку. В данном случае, рискует тот, кто у вас квартиру купил. Но, если факт передачи денег каким-то образом зафиксирован — и продавец тоже.

С точки зрения покупателя, необходимо проверять:

- Объект дарения — нет ли по нему споров в суде, не в залоге ли он, собственника — каким образом ему досталось право собственности, нет ли других собственников и завещания, например, наличие у него долгов.

- Ограничения по срокам продажи квартиры, доставшейся по договору нет. Кроме отчисления налога на дар. Вступили в собственность, заплатили налог — можете продавать.

Есть еще риски при подмене сделки купли-продажи договором дарения. При регистрации и последующей неминуемой проверки в налоговой этого договора, проверяют родственные связи участников сделки. Даже если знакомым подарили квартиру, налоговики начислят налог, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Договор дарения заключается в присутствии всех сторон сделки или представителей по доверенности в МФЦ или в росреестре. При этом правоприобретатель должен на 100% быть уверенным, что даритель в здравом уме и рассудке, чтобы потом его дети, например, не оспорили сделку.

Ирина Орлова, руководитель юр.отдела компании «Мегаполис Групп»

При получении квартиры в дар и ее последующей продаже необходимо знать эти тонкости:

- Договор дарения (в народе — дарственная) должен быть заключен в письменном виде, с обязательным указанием конкретных характеристик квартиры, согласно данным, указанным в выписке из ЕГРН. Дарственную необходимо зарегистрировать в Росреестре.

- Проблемы. Обычно, с продажей квартиры полученной в дар проблем нет. Но может потребоваться уплатить налог за продажу, если ей владели менее пяти лет (или менее трех лет, если квартиру подарил близкий родственник).

- Когда можно продать. Это можно сделать в любой момент. Однако, продать квартиру без налога можно через пять лет или три года, соответственно.