Когда необходим предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно составить - «Риэлторские технологии»

В некоторых случаях перед тем, как провести сделку с недвижимостью, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. В чем его особенности, для чего он нужен и какие риски в себе несет, рассказывает Новострой-М.

По обоюдному согласию: зачем нужен ПДКП

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не является обязательным документом. По сути, это формальное соглашение, которое подтверждает серьезность намерений в отношении сделки и демонстрирует готовность обеих сторон впоследствии подписать основной договор. Поэтому предварительный договор не нужно заверять нотариально, равно как и регистрировать в Росреестре.

Тем не менее, подписывают ПДКП, как правило, для того, чтобы обезопасить себя на случай, если продавец или покупатель внезапно «передумает» и откажется переходить от слов к делу. Тогда, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, п. 4 ст. 445, можно обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить договор. Если по тем или иным причинам суд в этом всё же откажет, то нарушившая договоренности сторона может понести ответственность в виде штрафа, возврата задатка и аванса, а также возмещения убытков.

ПДКП является обязательным только в двух случаях: когда речь идет о сделках с участием недвижимости несовершеннолетних и сделках с ипотекой.

ПДКП: суть и главные отличия от основного договора

В ПДКП, в отличие основного договора, не указывают обязательные для исполнения условия, а лишь отображают намерения продавца и покупателя. Поэтому при его подписании первый не получает деньги, а второй не становится собственником жилья. По сути, они лишь резервируют свои права на будущую сделку.

Для того чтобы ПДКП не оказался просто бесполезной «бумажкой», а обладал реальной юридической силой, его следует составлять в письменном виде. И именно в той форме, в которой позже будет оформлен основной договор. Что касается его содержания, то самое главное – оговорить предмет соглашения, то есть детально описать квартиру. Стоимость ее при этом указывать не требуется.

В предварительном договоре на куплю-продажи квартиры может быть указан срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор. Если он не определен, то закон предписывает заключить основной договор в течение года с момента подписания ПДКП.

Заверять ПДКП у нотариуса необязательно: только если на этом настаивает одна из сторон или подобное требование предусмотрено основным договором. Ответственность за несоблюдение обязательств в предварительном договоре купли-продажи также можно не указывать. Но объективно будет лучше, если этот пункт в нем появится. Оптимально – проконсультироваться с юристом и составить договор с его помощью. Тогда даже при самом негативном развитии событий можно рассчитывать на максимально благоприятный исход.

Разновидность ПДКП: с ипотекой, авансом и задатком

ПДКП бывают разными. И хоть не существует единой установленной формы предварительного договора, он видоизменяется в зависимости от типа сделки с недвижимостью.

Встречаются следующие типы преддоговоров:

- предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Его особенность в том, что здесь принимают участие 3 стороны: покупатель, продавец и банк, в котором оформляется ипотечный кредит. Такой договор обычно заверяют у нотариуса, и это требование банка: он таким образом подстраховывается от любых нюансов и спорных моментов.

- ПДКП при покупке недвижимости с авансом или задатком.

При всей схожести термина «аванс» и «задаток», это совершенно разные понятия. И отличаются они способом возврата средств, если сделка по тем или иным причинам в итоге отменяется. Оформляются аванс и задаток в письменной форме, отдельно от ПДКП.

Задаток вносят в счет частичной оплаты объекта недвижимости еще до подписания основного договора. Его размер указывают в ПДКП. Главное, чтобы он не превышал стоимость жилья.

Если сделка не состоялась потому, что обе стороны передумали и договорились об этом, то покупатель забирает задаток полностью. Если передумал продавец в одностороннем порядке, то он возвращает задаток в двойном размере. Если же инициатором разрыва всех договоренностей выступил покупатель, то внесенный им задаток остается у продавца.

С авансом ситуация другая. Заранее оговоренная сумма вносится покупателем перед основным договором. Если сделка не совершается, то не имеет значения, кто от нее отказался. Аванс в любом случае возвращается покупателю за вычетом понесенных издержек.

Существующие риски

При заключении ПДКП есть определенные риски для обеих сторон. Но в менее выгодном положении всегда оказывается покупатель:

1. ПДКП не является гарантом того, что сделка состоится. При подписании преддоговора не происходит перехода права собственности, поэтому возможны любые варианты развития событий. Например, продавец повысит цену на жилье или полностью откажется от мысли расстаться с квартирой. Конечно, можно пойти в суд, но практика показывает, что в основном такие истории заканчиваются одинаково: возвратом задатка. Иногда к задатку добавляется выплата штрафа, но не более того.

2. Даже подписанный ПДКП может быть признан незаключенным и оспорен в суде. Это возможно в том случае, если договор был составлен не по форме. Поэтому очень важно подробно расписать все обязательные условия предварительного договора купли-продажи квартиры и уделить особое внимание предмету соглашения, чтобы не возникало сомнений, о каком объекте недвижимости идет речь. Чем больше информации, тем лучше: кадастровый номер, адрес, площадь квартиры, номер подъезда, этаж. Лишними эти сведения точно не будут.

3. Всегда есть риск оказаться не первым и даже не вторым покупателем, с которым недобросовестный продавец заключает ПДКП. Дело в том, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры не подразумевает его регистрацию в Росреестре. А значит, всегда можно оказаться «очередным» покупателем, которому приходится взыскивать убытки через суд.

Обезопасить себя можно, предусмотрев в ПДКП пункт о том, что продавец должен доказать отсутствие аналогичных документов с другими покупателями. Несоблюдение данного условия повлечет за собой выплату штрафа.

4. В перспективе легко можно остаться без задатка или аванса. Иногда продавцы, получив деньги, попросту исчезают, и тогда возвращать средства приходится путем судебного урегулирования. А это долго, нервно и с непредсказуемым результатом.

5. Есть вероятность получить квартиру с обременением: речь идет о залоговом жилье, ренте, аресте или найме. В выписке из ЕГРН не всегда указывается полная информация, это связно с юридическими аспектами. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, в ПДКП стоит внести пункт об отсутствии обременений.

Как заключить ПДКП

ПДКП заключается стандартным образом. Можно выделить 4 основных этапа:

- Проверка всех имущественных документов (свидетельство о праве собственности, технический паспорт и т.п.);

- Составление предварительного договора купли-продажи квартиры;

- Внесение аванса или задатка (хотя возможно заключение предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка или аванса);

- Заключение основного договора.

В случае, если что-то идет не так и одна из сторон отказывается от подписания основного договора, можно обратиться в суд.

Помните: в одностороннем порядке расторгнуть ПДКП нельзя, однако условия его расторжения можно предварительно согласовать и указать в тексте. Как правило, без санкций и штрафов обходится в том случае, если имели место обстоятельства, не зависящие от продавца или покупателя. Например, если банк отказал в выдаче ипотеки под конкретную квартиру или запросил документы, которые невозможно быстро предоставить.