Покупатели активизировались, опасаясь удорожания ипотеки. Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2021 года - «Аналитика рынка»

Спрос на вторичное жилье растет. Как и прогнозировал IRN.RU, на фоне ужесточения монетарной политики ЦБ покупатели побежали за кредитами, понимая, что дешевле ипотека уже не будет, а подорожать может. Темпы роста цен, тем не менее, снижаются, а скидки, наоборот, увеличиваются. Скорее всего, всплеск спроса окажется непродолжительным, и рынок в обозримом будущем перейдет к стагнации.

Спрос

В апреле Росреестр зарегистрировал в Москве 17 345 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. В годовом выражении показатель вырос на фантастические 233,8%, что, разумеется, связано с прошлогодним локдауном - из-за «самоизоляции» и закрытия МФЦ вторичный рынок в апреле 2020 г. был близок к коме. Однако по сравнению с мартом 2021 г. спрос также увеличился на вполне ощутимые 13,1% после роста на 27,1% в марте относительно февраля.

Риелторы в «старой» Москве и Подмосковье оценивают апрельский рост спроса более сдержанно – на уровне 5-6,6%. Активность покупателей могла бы быть и выше, однако «из-за дефицита объектов, выставленных на продажу по разумным ценам, купить было, по сути, нечего», отмечает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (Московская область).

Наиболее активными были покупатели в Новой Москве. По словам Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», количество сделок в апреле подросло на 5-7% по сравнению с мартом, а число внесенных покупателями авансов – на 8-10%. И это при том, что на присоединённых территориях «по-прежнему часть потенциальных клиентов «вторички» внимательно наблюдают за рынком загородной недвижимости, который остается популярным и «откусывает» заметный кусок пирога рынка вторичного жилья».

Спрос на вторичное жилье в первую очередь поддерживают ипотечники. Как и прогнозировал www.irn.ru, повышение ключевой ставки ЦБ простимулировало спрос на недвижимость. «Покупатели стремятся приобрести квартиру, пока ипотечные ставки не пошли вверх и есть действующее одобрение по ипотеке», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья». По данным Росреестра, число ипотечных сделок на рынке недвижимости по итогам апреля выросло на 13,6% (до 12 951), то есть больше, чем сделок на первичном (+2,1%) и вторичном рынке (+13,1%) в целом.

Кроме того, определенную долю в спросе на «вторичку» продолжают занимать так называемые консервативные инвесторы, которые приобретают квартиру для сохранения своих сбережений, а в некоторых случаях – еще и для сдачи в аренду, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По данным «Инкома», сейчас инвестиционной является каждая седьмая сделка с вторичным жильем. Такая же ситуация наблюдалась и в конце 2020-го.

В период майских каникул рынок недвижимости почти не функционировал, однако после их окончания столичные покупатели резко активизировались. Например, риелторы «Инкома» в первую рабочую неделю ежедневно заключали в два раза больше соглашений о внесении авансов, чем в тот же период апреля. В Новой Москве спрос после провальной из-за праздников первой декады мая прибавил порядка 10% к апрелю. Анастасия Ковалева объясняет всплеск покупательской активности снижением темпов роста цен на «вторичку» и вымыванием наиболее интересных объектов с рынка загородной недвижимости. «Конечно, предложений на рынке «загородки» остается много, но так называемые топовые объекты уже практически исчезли, что заставляет многих покупателей вновь обращать свой взгляд на вторичное жилье», - поясняет она.

А вот в Московской области спрос пока не дотягивает до апрельских показателей, хотя остается достаточно высоким. «Но без признаков ажиотажа, к которым мы уже потихоньку начали привыкать. Все-таки заканчивающийся резкий рост цен на вторичную недвижимость и установившиеся высокие цены на вторичные квартиры подействовали на игроков рынка отрезвляюще», - подчеркивает Ольга Власова.

Предложение

По данным «Азбуки Жилья», в конце апреля на вторичном рынке жилья «старой» Москвы экспонировалось 8,4 тыс. квартир суммарной площадью 647 тыс. кв. м. Относительно марта число квартир сократилось на 14,5%, а метров – на 12,9%. В годовом выражении показатели снизились на 54,7% и 55,1% соответственно.

В Подмосковье в конце апреля продавалось 6,9 тыс. квартир или, в пересчете на квадратные метры, – 393 тыс. кв. м. По сравнению с мартом квартир стало меньше на 13,9%, метров – на 14%. Относительно апреля прошлого года объем предложения упал на 53,8% - и в метрах, и в лотах.

Ольга Власова оценивает сокращение предложения в области в 7 и 45% - соответственно в месячном и годовом разрезе. При этом в мае, по ее словам, наметился рост объема предложения. «Люди хотели продать вторичное жилье по максимуму и ждали еще большего повышения цен, - говорит Власова. - А когда рост цен притормозился, стали вновь активно выставлять квартиры на продажу, в результате чего некоторые объекты в мае уже можно купить дешевле, нежели их аналоги стоили в апреле, когда такие лоты шли, что называется, нарасхват».

Рост объемов предложения по причине снижения темпов роста цен фиксируют и новомосковские риелторы. По словам Анастасии Ковалевой, количество квартир в продаже увеличилось на 3-5% в апреле по сравнению с мартом, а «ближе к середине мая мы зафиксировали 10-процентный рост объема предложения. То есть собственники вторичных квартир начинают понимать, что не за горами как минимум стабилизация цен, поэтому вновь стали активно выходить на рынок, надеясь реализовать свои объекты по максимальной стоимости».

Цены

Несмотря на достаточно высокий уровень спроса, темпы роста цен на вторичное жилье действительно сократились. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за апрель вторичные квартиры в «старой» и Новой Москве подорожали на 1,2% - до 217 760 за кв. в и 177 150 руб. руб. в среднем соответственно. Стоимость подмосковной «вторички» увеличилась на 1,6% - до 116 060 руб. за кв. м. Для сравнения: по итогам марта старомосковский квадратный метр подорожал на 1,8%, новомосковский – на 2,5%, подмосковный - на 3,2%. (См. обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2021 года и обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам апреля.)

Немного увеличились и скидки. Если в марте, по данным «Инкома», средний размер дисконта на вторичном рынке «старой» Москвы составлял 3,3%, то в апреле – уже 3,6%. Год назад, в апреле 2020 г., средняя скидка составляла 5%.

Увеличилась и доля сделок со скидкой – с 57% в марте до 64% в апреле. Однако в апреле прошлого года доля таких сделок было еще больше – 73%.

Кроме того, в «Инкоме» отмечают сокращение количества случаев, когда недвижимость реализуется с превышением цены предложения, установленной продавцом. С марта по апрель данный показатель сократился с 23% до 17%, годом ранее он составлял 12%.

За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, скидки в апреле не превышали 3%. И если на присоединенных территориях размер дисконта не изменился, то в области в марте скидок практически не было.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.