Аналитик призвал смириться с ростом цен на недвижимость - «Аналитика рынка»

Цены на жилье за год взлетели на 12% в среднем по России, завил вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. У подорожания недвижимости, по его словам, несколько причин, но главный фактор — пандемия, из-за которой возникли сложности с привлечением рабочих, в частности, мигрантов на стройки. Вице-премьер также подчеркнул: подготовлены некие меры, способные сдержать дальнейший рост цен. Мы обратились к независимым экспертам с вопросом: что могут сделать власти, чтобы остановить рост цен на квадратные метры.

«Были срывы в поставке материалов, рост стоимости материалов, недостаток трудовых ресурсов — это все сыграло, конечно, свою роль, — рассказал Хуснуллин. — Сейчас мы подготовили меры, как не допускать дальнейшего роста». Ранее, напомним, президент Путин поручил ФАС разобраться с аномально выросшими ценами на жилье. У независимых экспертов своя точка зрения на подорожание квадратных метров: они связывают этот процесс, прежде всего, со льготной ипотекой, запущенной властями год назад. В результате образовался повышенный спрос на жилье, на который рынок отреагировал соответственно: ростом цен.

Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Серьезно стимулировала рост стоимости жилья программа льготной ипотеки под 6,5%. Из-за низких ставок и неуверенности, что такая ситуация сохранится в дальнейшем, россияне бросились приобретать недвижимость в кредит в прошлом году рекордными темпами.

Всего было выдано ипотечных кредитов на 4 трлн рублей, что стало рекордом за 20 лет, при этом больше половины оформлялось по льготной программе. Кроме того, в конце прошлого года очень сильно (на 30-70%) выросла стоимость металла, что также сказалось на рынке жилья и вызвало рост цен.

Сейчас можно сказать, что темпы роста стоимости недвижимости замедлятся по объективным причинам: из-за снижения объемов выдаваемой ипотеки (ведь ставки начали понемногу расти), по причине отсутствия роста доходов населения. Ажиотажный спрос завершился, и на рынке цены будут немного снижаться. Однако вряд ли они вернутся к уровню 2019 года, так как стоимость затрат строителей с тех пор объективно выросла, а работать в убыток они не будут».

Петр Пушкарев, шеф-аналитик TeleTrade: «Огромный вклад в дорогостоящие расценки на жильё вносит банальная коррупционная составляющая. Чтобы получить право на застройку, девелоперские компании, возводящие и торговые центры, и жилые кварталы, как правило, вынуждены платить за согласование огромные суммы через посредников заинтересованным чиновникам.

Выявить и тем более устранить эти схемы на практике сверхсложно, хотя подчас речь может идти о дополнительных сотнях миллионов рублей на взятки, которые застройщики сразу вынуждены закладывать в себестоимость квадратного метра. Но это уже вопросы контроля на уровне губернаторов, откуда и может быть шанс отслеживать коррупционные проблемы ниже по всей региональной вертикали. Контроль за неформальными платежами из Счётной палаты или иного федерального органа произвести затруднительно, как и трудно выстроить сверху схему полностью прозрачной.

Всё это, естественно, не отменяет необходимости постоянного правительственного контроля за стоимостью стройматериалов, как и антимонопольных расследований в отношении их производства и поставок, но кроме того в подорожание квадратных метров существенный вклад вносят транспортные перевозки: обуздать резко подорожавшее топливо и тарифы на энергию тоже важная задача, чтобы жильё так быстро не дорожало.

Если говорить о способах затормозить подорожание, то, убрав льготную ипотеку или резко ограничив её объёмы в самых популярных регионах, власти не добьются снижения цен на недвижимость».

Александр Розман, старший аналитик компании Forex Optimum: «Весь 2020 год наблюдались падение реальных доходов граждан, с одновременным снижением до рекордных минимумов ипотечных ставок в России. Так что, благодаря программе льготной ипотеки под 6,5%, а также рекордно низкой ключевой ставке Банка России, объем выданной ипотеки в 2020 году вырос почти в два раза и сформировал основной спрос.

А вот на стороне предложения напротив, фиксировался спад, потому что из-за перехода на эскроу-финансирование, а также из-за пандемии, объем ввода жилья в 2020 году практически не вырос. И именно этот дисбаланс спроса и предложения и стал основным фактором стремительного взлет цен на жилье с августа 2020 года.

Бороться с инфляцией издержек бесполезно, примеры борьбы с ростом цен на продовольствие это наглядно подтвердили. С текущим повышением себестоимости квадратного метра нужно смириться и смотреть вперед, не допуская нового падения курса рубля, а также проводить политику импортозамещения и локализации производства стройматериалов, а также строительного оборудования и спецтехники.

Что касается других групп факторов, которые способны повлиять на ситуацию, то выделю два. Первое — это быстрое увеличение предложение, через наращивание темпов строительства и ввода нового жилья. Второе — это временное сокращение спроса, основанного на льготной ипотеке, по крайне мере в тех регионах, где есть дефицит предложения. Такие регионы, кстати, легко выявить по превышающим средние темпам роста цен на недвижимость по России, за последние 8-9 месяцев.

Потребуется 1-2 года, на период которых необходимо временно закрыть программу льготной ипотеки, пока предложение на рынке жилья не будет готово удовлетворить потенциальный всплеск спроса».