Стратег предсказал снижение цен на жилье в России - «Аналитика рынка»

Экономика всегда стремится к балансу, такова ее «справедливость». А это значит, что даже в самые мрачные времена, а пандемия с ее неутихающими приливными волнами уже принесла в мир целую гроздь самых разных — медицинских, социальных, экономических и политических — кризисов, можно найти какие-то зоны, где перед гражданами открываются новые, иногда совершенно неожиданные надежды. Такой зоной является, например, рынок недвижимости.

Был когда-то рекламный слоган, который сегодня уже не звучит с экранов, а мог бы: «Московская недвижимость всегда в цене!» Цены на жилые квадратные метры росли — и не в одной Москве — даже в кризисный 2020 год. Тогда откуда же следует, что эти цены в текущем году могут упасть?

На этот вопрос ответил инвестиционный стратег из компании «Алор Брокер» Павел Веревкин. Он считает, что цены на недвижимость в 2020 году поддержал ряд факторов, которые сегодня перестали или во всяком случае перестают действовать. Прежде всего в 2020 году существенно подешевела ипотека. Условная дешевизна ипотечных кредитов поддержала цены на недвижимость.

Этот денежный клубок причинно-следственных связей стоит разматывать дальше. Ипотека, в свою очередь, подешевела благодаря происходившему снижению ключевой ставки ЦБ. Некоторое смягчение политики ЦБ вызвало к жизни еще несколько факторов, повлиявших на спрос на квадратные метры, поддержав их цену. Снизилась эффективность банковских депозитов. Владельцы хранившихся на них денег, а эти суммы не стоит недооценивать, они измеряются примерно 30 триллионами рублей, стали искать им новое применение. Часть этих денег пошла на рынок недвижимости, цены отозвались ростом. Этот переток денег поддержали фискальные новации, когда налогом стали облагаться доходы с вкладов и с дивидендов от вложений в ценные бумаги, куда тоже устремилась часть денег с депозитов. Ну и, конечно, сказалась девальвация рубля, составившая в 2020 году почти 20%, ответом на нее являются в том числе и вложения в недвижимость.

Вывод, который делает Веревкин, состоит в том, что в 2020 году на рынке недвижимости происходило «искусственное стимулирование покупательской активности». А это временная мера.

Чем с точки зрения перечисленных факторов 2021 год отличается от 2020 года? Уже сворачивается программа льготной ипотеки. Это снижает спрос на недвижимость. К тому же повышение стоимости ипотеки может привести к тому, что вырастет количество квартир, от которых ипотечные заемщики станут отказываться. Квартиры окажутся на балансе банков, на рынке появятся новые крупные продавцы квартир. Застройщики будут вынуждены считаться с их конкуренцией, а значит, снижать цены.

С другой стороны, ЦБ, по его собственному признанию, «завершил цикл снижения ключевой ставки». Она уже пошла вверх, а это важный сигнал для финансового рынка. Услышав его, владельцы свободных денег могут снова проявить интерес к банковским депозитам. Рубль, скорее всего, продолжит дешеветь, но отмену льготной ипотеки и повышение ставки ЦБ как факторов снижения спроса на недвижимость и, соответственно, цен на нее, ему не перевесить.

Ну и самый главный, не переменчивый, а, увы, долговременный фактор: реальные доходы россиян по существу непрерывно падают с 2013 года. В 2020 году они и вовсе скатились в яму. И надежд на то, что в 2021 году положение качественно улучшится, нет.

Вывод: во второй половине 2021 года цены на недвижимость могут снизиться, по оценке Веревкина, на 5–10%.