Рынок новостроек в 2022 году: цены падать не собираются - «Аналитика рынка»

По всем прогнозам 2021 год должен был стать для рынка новостроек спокойным и умеренным. Но случилось обратное: во многом он побил казавшиеся недостижимыми рекорды пандемийного 2020-го. Как так вышло и чего ждать в 2022-м?

Всё выше, и выше, и выше

В начале 2021 года казалось, что ценам расти уже некуда. Но, несмотря на то что спрос был на 10–20% ниже, чем во втором полугодии 2020-го, цены продолжали подниматься вплоть до 1 июля — до момента, когда изменились условия выдачи льготной ипотеки. Это и стало решающим фактором.

В Петербурге всё осложнилось ограничением на строительство — городские власти ввели его в начале года из-за инфраструктурных проблем с новыми проектами.

«Средняя стоимость 1 кв. м в Московском регионе в 2021-м (с начала года и по начало декабря) увеличилась на 25%. Это рекордный прирост. Для сравнения: за тот же период 2020 года рост средней стоимости «квадрата» составил 21%, а в допандемийном 2019-м — 11%. В Москве жилье подорожало на 29% — с 233,7 тыс. (в январе 2021 года) до 302 тыс. рублей за 1 кв. м (в декабре)».

Виктория Кирюхина,

ведущий эксперт Циан.Аналитики

Уже в июле спрос резко упал, в Московском регионе — сразу на 20%. Снижение продолжилось и в августе (еще –13%). Цены сначала прекратили рост, а затем и вовсе чуть откатились назад. Например, в Москве стоимость 1 кв. м снизилась на 0,9%. Но сезонный фактор сделал свое дело — сентябрь отыграл летнее падение спроса: с началом осени он вырос сразу на 27%.

«За 11 месяцев 2021 года средние цены на первичном рынке Петербурга в сегменте масс-маркет выросли на 28,5% — до 186,1 тыс. рублей за 1 кв. м. В 2020-м цены увеличилисья на 26,4%. Таким образом, рост уже выше, чем в предыдущем году».

Ольга Трошева,

руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Взяли новую планку и цены на жилье бизнес-класса. Так, в Петербурге цена 1 кв. м выросла за год на 40% и составила 287,7 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Сильнее всего цена выросла в Красногвардейском районе — сразу на 56%.

Элитный сегмент не отстает. По данным компании «Метриум», 30%-й прирост цены премиальные новостройки столицы продемонстрировали не за год, а за один квартал. Допустим, элитное жилье в Тверском районе Москвы за III квартал 2021 года подскочило на 31% и достигло почти 2 млн рублей за «квадрат». Аналогичный рост показало жилье в районах Якиманка и Хамовники. Эксперты объясняют рост цен в этом сегменте вымыванием ликвидного предложения.

«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения. Количество сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020-го — в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным. Новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупаются».

Анна Раджабова,

директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

«Мы раскручиваем стройку»

Год оказался рекордным и в строительном секторе. Не исключено, именно это хотя бы немного сдержало рост цен на жилье в уходящем году.

Во-первых, по сравнению с прошлым годом выросла выдача разрешений на строительство — сразу на 43%. Это пока не говорит о каком-то рывке, рынок просто восстанавливает темпы после введения проектного финансирования и эскроу-счетов.

В 2019-м застройщики старались получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, а сразу после случился многомесячный провал. За два года большая часть согласованных ЖК была реализована, поэтому застройщики набирают новые проекты. «Мы раскручиваем стройку, предложение, это у нас неплохо получается», — резюмировал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании по социально-экономическому развитию регионов и вопросам ипотеки.

«На первичном рынке России наблюдается рост доли сделок, закрытых с помощью счетов эскроу. По итогам III квартала 2021 года показатель достиг 66%. Во II квартале 2021-го доля таких продаж составляла 62%, в I квартале 2021 года — 53%, в 2020-м — 37%, а в 2019-м — всего 5,6%. В Москве эта доля равна 73%. Заметных негативных явлений (предположим, банкротств застройщиков) пока нет».

Виктория Кирюхина,

ведущий эксперт Циан.Аналитики

Во-вторых, объемы ввода жилья. Согласно указу президента Владимира Путина, объем жилищного строительства в РФ к 2030 году должен увеличиться как минимум до 120 млн кв. м в год. К отчетной дате он должен суммарно составить более 1 млрд кв. м жилья — именно столько должно быть построено за 10 лет.

Объемы будут наращиваться постепенно. Но в 2021 году уже видно опережение плана примерно на 10%.

«Мы твердо видим, что в этом году мы сдадим порядка 86 млн кв. м жилья. Следующий год будет, конечно, потяжелее, но в целом я считаю, что у нас сделаны неплохие заделы».

Марат Хуснуллин,

вице-премьер РФ

В-третьих, собственными достижениями может похвастаться и Москва. По словам мэра города Сергея Собянина, в этом году в столице введут 14 млн кв. м недвижимости, из них более 6 млн кв. м жилья.

«В этом году Москва поставит исторический рекорд. В городе будет введено порядка 14 млн кв. м недвижимости. За год мы построили дома, в которых будут жить 200–250 тыс. жителей».

Сергей Собянин,

мэр Москвы

Кроме Москвы и Петербурга в пятерке самых востребованных регионов в третьем квартале 2021 года оказались Краснодарский край и Свердловская область. В десятке — Новосибирская, Ростовская, Тюменская, Самарская области и Республика Башкортостан. Именно в этих регионах жилье покупали чаще всего, по данным Циан.Аналитики.

Ипотека дорожает, но не теряет популярность

Вплотную к прошлогоднему рекорду приблизилась и доля ипотеки на первичном рынке Москвы. Перед пересмотром программы льготного кредитования она достигла 72%, рассказывает Виктория Кирюхина. Выше доля была только в июне 2020 года (74%), когда были сняты основные ограничительные меры после локдауна.

Но во второй половине года вместе с новыми условиями льготной ипотеки доля сделок в кредит снизилась до 63%. «Тренд 2021 года — рост доли ипотечного кредитования в первой половине года и резкое снижение интереса к ипотеке во втором полугодии», — комментирует эксперт. Но сейчас доля ипотеки все равно выше, чем до пандемии: тогда в кредит проходило около 57% сделок.

Еще один ипотечный тренд 2021-го — субсидирование ипотечной ставки самими застройщиками. Пока они за счет уменьшения собственной выручки не позволяют спросу просесть.

По количеству ипотечных кредитов за последний год (на 1 тыс. экономически активного населения) лидирует Ханты-Мансийский АО, за ним — Ямало-Ненецкий АО и Тюменская область, подсчитали в «РИА Рейтинг». Замыкают список регионов Дагестан и Ингушетия: здесь ипотеку берут в семь раз реже, чем в регионах-лидерах. Примечательно, что Петербург в этом рейтинге — 23-й, а Москва оказалась лишь на 73-м месте.

Какие квартиры покупали в 2021-м?

За уходящий год сократилась площадь приобретаемой в новостройке квартиры. Снижение на 2–4% заметно и в Москве, и в Московской области. К концу года средняя площадь составила 54,6 кв. м в Москве и 44,7 кв. м в области — это самые низкие цифры за последние три года. В Петербурге квартиры аналогичной площади (средний показатель 40,7 кв. м) покупали только в середине 2019-го.

Популярность завоевывает продажа новых квартир с отделкой. Количество лотов с предчистовой отделкой (white box) в новостройках Новой Москвы выросло за год в три раза, подсчитали в компании «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19%. В Петербурге жилья с отделкой строят уже вдвое больше, чем без нее.

Что будет в 2022-м?

Мы спросили экспертов, аналитиков и самих застройщиков, что будет с ценами на жилье в 2022 году. Будут ли они расти, остановятся на нынешних значениях или откатятся назад?

Факторы, толкающие цены вверх:

— дефицит рабочей силы;

— рост цен на стройматериалы;

— ограничение строительства в некоторых регионах;

— действие программ льготной и семейной ипотеки.

Факторы, сдерживающие рост цен на жилье:

— возможное окончание льготной ипотеки в 2022 году;
— снижение спроса по сравнению с началом 2021-го;

— рост ключевой ставки, а следом — и ипотечных ставок;

— увеличение объема предложения;

— уже случившийся покупательский бум (те, кто хотел купить, уже купили).

Сегодня на рынке много факторов как за рост цен, так и против него. Вопрос в том, какие окажутся сильнее в 2022 году.

Большинство опрошенных нами экспертов считают, что рост цен на жилье продолжится, но уже не такими темпами, как в 2020 и 2021 годах, а в пределах инфляции.

«Цены на недвижимость будут расти. Они росли все 30 лет существования свободного рынка, кроме 1998 года, когда был дефолт, 2008-го, когда был мировой финансовый кризис, и 2015-го, когда были санкции и снижение цен на нефть. Вряд ли можно спрогнозировать дефолты, вооруженные конфликты, поэтому я бы исходил из того, что цены будут расти».

Алексей Попов,

руководитель Циан.Аналитики

Цены на новостройки будут расти быстрее, чем на «вторичку», уверен Алексей Попов. Во-первых, в эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность демпинговать на котловане и неожиданно снижать цены — это ограничивают отношения с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичном рынке существенно опережает вторичный рынок, а отсутствие громких банкротств за последние три года позволило всем поверить в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не дадут упасть относительно небольшие объемы предложения и растущая строительная себестоимость.

С такой оценкой согласен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Он отмечает, что резких скачков роста стоимости метра ждать уже не стоит. «Решения о приобретении жилья принимаются сейчас более взвешенно и обдуманно. Консультации и подготовка к сделке длятся дольше, в действиях покупателей теперь меньше скоропалительности», — полагает эксперт.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», также разделяет точку зрения о том, что цены будут расти. «По-прежнему продолжают увеличиваться цены на стройматериалы, которые занимают весомую долю в стоимости квадратного метра, растут цены на логистику и т. д. При этом на рынке по-прежнему наблюдается невысокий объем предложения, что продолжает толкать цены вверх. Тем не менее таких значительных показателей роста, какие были в этом году, мы не ожидаем. Стоимость 1 кв. м способна вырасти в пределах 10%».

Эксперты подчеркивают, что покупатели продолжают инвестировать в недвижимость. «Доля инвестиционных сделок в наших проектах составляет более 30% общего количества. И это тоже поддерживает спрос и толкает цены вверх», — уточняет Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент».

«Рост цен на жилье в наступающем году, к сожалению, продолжится — особенно в ликвидных локациях. Причин несколько. Себестоимость квадратного метра за последний год сильно выросла за счет удорожания строительных материалов, дефицита рабочей силы, проектного финансирования и обязательств застройщика строить социальную инфраструктуру за свой счет. У застройщиков не осталось никакого люфта для снижения цены. Разумеется, рост этот не будет столь впечатляющим, как в предыдущие полтора года, но в пределах инфляции, а в хороших локациях и выше, мы его будем наблюдать в течение всего 2022 года».

Надежда Калашникова,

директор по развитию компании Л1 (Петербург)

Впрочем, некоторые эксперты уверены, что цены в 2022 году просто встанут: рынок ждет стагнация. «На фоне политики ЦБ РФ по повышению учетной ставки и, как следствие, подорожания ипотеки в 2022-м произойдет стабилизация цен на первичном рынке недвижимости. Рост стоимости 1 кв. м за весь год составит всего 2–4%», — прогнозирует Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет».

Директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько тоже считает, что цены уже находятся на пике — дальше расти им некуда. А застройщики, выводящие новые проекты по завышенным ценам, рискуют столкнуться с плохими продажами.

Возможно ли снижение цен?

Если коротко — нет. Ни один из опрошенных нами экспертов не верит в то, что цены пойдут вниз.

«Снижение цен на строящуюся недвижимость возможно при прогнозируемой себестоимости строительства. Сейчас это совершенно не так, поэтому в 2022 году снижения цен, к сожалению, ожидать не стоит, — убежден Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости "Группы ЦДС". — Сама схема проектного финансирования не предполагает каких-то значительных дисконтов. Серьезные скидки реальны в ситуации длительной стагнации рынка».

По мнению Ильи Витковского, для сохранения экономики проектов девелоперы скорее оптимизируют темпы продаж, будут более взвешенно выводить в реализацию новые очереди и проекты, нежели пойдут на снижение цен.

А Юлия Гринько отмечает, что снижения цен не следует ждать даже в высоких сегментах жилья: предложение сокращается, покупательская активность высока. Падать цены точно не собираются.