Охлаждение спроса неизбежно: россияне берут в долг всё больше заемных денег - «Ипотека»

Россияне стали больше занимать у банков для покупки квартир. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный заем. В каждом пятом регионе, который находится среди лидеров по выдаче кредитов, эти показатели сопоставимы.

Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц обновляет рекорды: средний размер ипотечного займа становится все больше. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотечным кредитам с минимальным первым взносом. Согласно данным ЦБ РФ, средний размер ипотечного займа по стране впервые преодолел отметку 3 млн рублей (+29%, или +700 тыс. рублей за год).

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей — это исторический максимум.

- На вторичном рынке средний заем существенно ниже — 2,6 млн рублей.

- Разница между суммами кредита на первичном и вторичном рынке увеличивается: сегодня она составляет 1,4 млн (против 600 тыс. рублей годом ранее).

- 76% ипотечных кредитов в I полугодии 2021-го было выдано на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях

Вторичный рынок

- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2021 года. Средний заем превышает половину средней цены квартиры в регионе — 56%.

- Минимальную долю стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную — в Челябинской области (73%).

- Средний размер займа увеличивается бо́льшими темпами по сравнению со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также в Москве. При оценке закредитованности стоит обратить внимание на эти регионы как потенциально более рискованные локации.

Первичный рынок

- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2021-го. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% средней стоимости квартиры, на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.

- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.

- Наибольшую долю средний заем занимает в бюджете предложения в Московской области. Минимальный размер займа (по сравнению со средней стоимостью квартиры в регионе) — в Москве (49%), а также в Краснодарском крае (41%).

- Рост среднего займа замедлится: только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки меньше лимита 3 млн рублей. Больше всего таких субъектов в Приволжском ФО.

Россияне оформляют кредиты на 700 тыс. рублей больше, чем год назад

По итогам июня 2021-го средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки 3 млн рублей — это на 29% больше, чем еще год назад: тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей, то есть на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020-го — всего 6%, или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019-го — 11%, или 220 тыс. рублей.

Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришелся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года, и на 51% больше, чем еще три года назад — в июне 2018-го.

Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынок)

Месяц

Средний размер ипотечного кредита, млн рублей

Прирост за год в %

Прирост за год, тыс. рублей

Июнь 2018

2,01

Июнь 2019

2,23

11%

220

Июнь 2020

2,37

6%

140

Июнь 2021

3,05

29%

680

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Рекорд поставили не только показатели в целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний заем преодолел планку 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей).

Разница в сумме среднего займа для покупки «первички» и «вторички» увеличивается: годом ранее (в июне 2020-го) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018-го (три года назад) разница была меньше — на уровне 400 тыс. рублей.

Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой на «первичке» (благодаря чему можно взять в кредит бо́льшую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города с населением от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки оказываются в среднем дороже «вторички».

Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья. В такой ситуации, как правило, заемщикам достаточно взять в кредит меньшую сумму, чем тем клиентам, которые на первый взнос копят с нуля.

За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46% — с 2,8 до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 до 2,6 млн рублей (+24%).

Вторичный рынок

Покупатели на вторичном рынке берут в кредит в среднем половину стоимости жилья

Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть всех выданных ипотек. Так, в I полугодии 2021-го доля ипотечных кредитов на первичном рынке была равна 26% общего количества, а диапазон варьировался от 24% в марте–апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях).

Таким образом, трое из четырех покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний заем в регионах с самым большим количеством выданных ипотечных кредитов за I полугодие 2021-го. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно этот сегмент используется в расчетах.

На 15 регионов в первой половине 2021 года пришелся 51% всех выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке. В лидерах — Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% всего количества выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке.

Остальные 28% ипотечных кредитов получили жители Башкортостана, Свердловской, Челябинской областей, Краснодарского края, Новосибирской области, Красноярского края, Самарской, Ростовской областей, Пермского края и Нижегородской области.

По 15 регионам с наибольшим количеством выданных кредитов средний размер займа составляет 56% средней стоимости квартиры, то есть в кредит заемщики берут более половины цены квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако в зависимости от конкретного региона показатели существенно варьируются.

Допустим, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует средним показателям в целом по стране), но в средней цене квартиры это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, притом что средний бюджет квартиры в продаже — на 67%: с 4,9 до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за множества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.

С 60% стоимости квартиры на вторичный рынок приходят жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке — на 11%: с 13,4 до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросли сопоставимыми темпами: на 25 и 26% соответственно. Первоначальный взнос более половины стоимости средней квартиры имеют также жители Татарстана (51%).

Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской (73%), Ростовской области (67%) и Пермском крае (67%).

В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит составляет бо́льшую долю стоимости квартиры в продаже. За год рост собственных средств заемщиков при покупке квартиры в кредит отмечен только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и Башкортостане.

В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки в средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п. п. В предыдущие годы динамика была нулевой. То есть рост среднего ипотечного займа на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первоначального взноса и ипотекой.

С каким первоначальным взносом приходят и сколько берут в ипотеку?

Что увеличивается быстрее — средний заем или стоимость квартиры на вторичном рынке? По подсчетам аналитиков Циан, в трех из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост по сравнению с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний заем растет быстрее, чем стоимость жилья, то есть именно этим локациям как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности стоит уделить более пристальное внимание.

Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской и Самарской областях, а также в Москве.

Первичный рынок

В сегменте новостроек сумма ипотечного займа больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько составляет средний размер займа в стоимости средней квартиры в новостройке (в расчетах не учитывались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).

На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотечных кредитов приходится 59% всех сделок в I полугодии 2021-го. В лидерах по объемам выдачи — Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. По сравнению с пятеркой лидеров на вторичном рынке на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.

Кредитная нагрузка всё выше

В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа.

Скажем, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика — 3,44 млн рублей: ипотека занимает около 83% стоимости средней квартиры в регионе.

Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний заем равен примерно 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры 6,3 млн рублей (90%). Непропорционально соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% среднего займа).

В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей — иными словами, покупатели столичных новостроек берут в кредит примерно половину стоимости жилья.

В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний заем составляет 55% (4,9 млн) средней стоимости жилья (8,8 млн рублей).

Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит занимает в стоимости квартиры на первичном рынке и в Краснодарском крае — 42% (ипотека — 3,2 млн при стоимости жилья 7,71 млн рублей).

Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года доля ипотечного займа в средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% (то есть на долю первого взноса приходилось 44% стоимости квартиры), то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) — условный первоначальный взнос.

Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась. Это связано с изменением структуры спроса: на первичном рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья, на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за их стоимости.

Большие же квартиры могли приобретаться и по семейной ипотеке, которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Но рост цен на недвижимость нивелировал этот фактор: чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится занимать у банков бо́льшие суммы.

Ипотечный кредит приближается к стоимости квартиры

За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по количеству выданных кредитов регионов в их список попал только один — Московская область (88%).

Сейчас к регионам, в которых средний заем составляет более 70% средней стоимости квартиры, присоединилось еще четыре: Челябинская область (83%), Ростовская область (78%), Тюменская область (76%) и Пермский край (75%).

Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.

Одновременно список регионов, в которых средний заем оказался меньше 50% средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из них остались только Москва и Краснодарский край.

Ситуация с ипотечным кредитованием именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимость жилья в продаже.

Новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионов

В июне 2021 года в целом по России на первичный рынок пришлось 30% выданных ипотечных кредитов, что логично: это был последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования — до 3 млн рублей — оказывается недостаточным для большинства регионов.

В июне 2021 года сумма кредита 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. В среднем до 3 млн рублей в кредит брали в 13 регионах, причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную приблизилась к лимиту и варьируется от 2,8 до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400–500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.

«Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально ведет к рискам, обозначенным Центробанком».

По мнению эксперта, в такой ситуации повышение минимального первоначального взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, уточняет Алексей Попов: в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена.