Охлаждение спроса неизбежно: россияне берут в долг всё больше заемных денег - «Ипотека» » Новости рынка недвижимости
Новости рынка недвижимости » Ипотека и кооперация » Охлаждение спроса неизбежно: россияне берут в долг всё больше заемных денег - «Ипотека»
Охлаждение спроса неизбежно: россияне берут в долг всё больше заемных денег - «Ипотека»
Источник: ЦИАН Россияне стали больше занимать у банков для покупки квартир. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный заем. В каждом пятом регионе, который находится среди лидеров по выдаче кредитов, эти показатели сопоставимы. Рынок ипотечного

Источник: ЦИАН
Охлаждение спроса неизбежно: россияне берут в долг всё больше заемных денег - «Ипотека»

Россияне стали больше занимать у банков для покупки квартир. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный заем. В каждом пятом регионе, который находится среди лидеров по выдаче кредитов, эти показатели сопоставимы.

Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц обновляет рекорды: средний размер ипотечного займа становится все больше. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотечным кредитам с минимальным первым взносом. Согласно данным ЦБ РФ, средний размер ипотечного займа по стране впервые преодолел отметку 3 млн рублей (+29%, или +700 тыс. рублей за год).

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей — это исторический максимум.

- На вторичном рынке средний заем существенно ниже — 2,6 млн рублей.

- Разница между суммами кредита на первичном и вторичном рынке увеличивается: сегодня она составляет 1,4 млн (против 600 тыс. рублей годом ранее).

- 76% ипотечных кредитов в I полугодии 2021-го было выдано на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях

Вторичный рынок

- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2021 года. Средний заем превышает половину средней цены квартиры в регионе — 56%.

- Минимальную долю стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную — в Челябинской области (73%).

- Средний размер займа увеличивается бо́льшими темпами по сравнению со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также в Москве. При оценке закредитованности стоит обратить внимание на эти регионы как потенциально более рискованные локации.

Первичный рынок

- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2021-го. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% средней стоимости квартиры, на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.

- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.

- Наибольшую долю средний заем занимает в бюджете предложения в Московской области. Минимальный размер займа (по сравнению со средней стоимостью квартиры в регионе) — в Москве (49%), а также в Краснодарском крае (41%).

- Рост среднего займа замедлится: только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки меньше лимита 3 млн рублей. Больше всего таких субъектов в Приволжском ФО.

Россияне оформляют кредиты на 700 тыс. рублей больше, чем год назад

По итогам июня 2021-го средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки 3 млн рублей — это на 29% больше, чем еще год назад: тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей, то есть на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020-го — всего 6%, или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019-го — 11%, или 220 тыс. рублей.

Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришелся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года, и на 51% больше, чем еще три года назад — в июне 2018-го.

Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынок)

Месяц

Средний размер ипотечного кредита, млн рублей

Прирост за год в %

Прирост за год, тыс. рублей

Июнь 2018

2,01

Июнь 2019

2,23

11%

220

Июнь 2020

2,37

6%

140

Июнь 2021

3,05

29%

680

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Рекорд поставили не только показатели в целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний заем преодолел планку 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей).

Разница в сумме среднего займа для покупки «первички» и «вторички» увеличивается: годом ранее (в июне 2020-го) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018-го (три года назад) разница была меньше — на уровне 400 тыс. рублей.

Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой на «первичке» (благодаря чему можно взять в кредит бо́льшую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города с населением от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки оказываются в среднем дороже «вторички».

Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья. В такой ситуации, как правило, заемщикам достаточно взять в кредит меньшую сумму, чем тем клиентам, которые на первый взнос копят с нуля.

За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46% — с 2,8 до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 до 2,6 млн рублей (+24%).

Вторичный рынок

Покупатели на вторичном рынке берут в кредит в среднем половину стоимости жилья

Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть всех выданных ипотек. Так, в I полугодии 2021-го доля ипотечных кредитов на первичном рынке была равна 26% общего количества, а диапазон варьировался от 24% в марте–апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях).

Таким образом, трое из четырех покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний заем в регионах с самым большим количеством выданных ипотечных кредитов за I полугодие 2021-го. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно этот сегмент используется в расчетах.

На 15 регионов в первой половине 2021 года пришелся 51% всех выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке. В лидерах — Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% всего количества выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке.

Остальные 28% ипотечных кредитов получили жители Башкортостана, Свердловской, Челябинской областей, Краснодарского края, Новосибирской области, Красноярского края, Самарской, Ростовской областей, Пермского края и Нижегородской области.

По 15 регионам с наибольшим количеством выданных кредитов средний размер займа составляет 56% средней стоимости квартиры, то есть в кредит заемщики берут более половины цены квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако в зависимости от конкретного региона показатели существенно варьируются.

Допустим, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует средним показателям в целом по стране), но в средней цене квартиры это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, притом что средний бюджет квартиры в продаже — на 67%: с 4,9 до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за множества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.

С 60% стоимости квартиры на вторичный рынок приходят жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке — на 11%: с 13,4 до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросли сопоставимыми темпами: на 25 и 26% соответственно. Первоначальный взнос более половины стоимости средней квартиры имеют также жители Татарстана (51%).

Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской (73%), Ростовской области (67%) и Пермском крае (67%).

В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит составляет бо́льшую долю стоимости квартиры в продаже. За год рост собственных средств заемщиков при покупке квартиры в кредит отмечен только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и Башкортостане.

В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки в средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п. п. В предыдущие годы динамика была нулевой. То есть рост среднего ипотечного займа на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первоначального взноса и ипотекой.

С каким первоначальным взносом приходят и сколько берут в ипотеку?

Что увеличивается быстрее — средний заем или стоимость квартиры на вторичном рынке? По подсчетам аналитиков Циан, в трех из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост по сравнению с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний заем растет быстрее, чем стоимость жилья, то есть именно этим локациям как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности стоит уделить более пристальное внимание.

Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской и Самарской областях, а также в Москве.

Первичный рынок

В сегменте новостроек сумма ипотечного займа больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько составляет средний размер займа в стоимости средней квартиры в новостройке (в расчетах не учитывались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).

На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотечных кредитов приходится 59% всех сделок в I полугодии 2021-го. В лидерах по объемам выдачи — Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. По сравнению с пятеркой лидеров на вторичном рынке на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.

Кредитная нагрузка всё выше

В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа.

Скажем, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика — 3,44 млн рублей: ипотека занимает около 83% стоимости средней квартиры в регионе.

Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний заем равен примерно 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры 6,3 млн рублей (90%). Непропорционально соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% среднего займа).

В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей — иными словами, покупатели столичных новостроек берут в кредит примерно половину стоимости жилья.

В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний заем составляет 55% (4,9 млн) средней стоимости жилья (8,8 млн рублей).

Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит занимает в стоимости квартиры на первичном рынке и в Краснодарском крае — 42% (ипотека — 3,2 млн при стоимости жилья 7,71 млн рублей).

Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года доля ипотечного займа в средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% (то есть на долю первого взноса приходилось 44% стоимости квартиры), то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) — условный первоначальный взнос.

Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась. Это связано с изменением структуры спроса: на первичном рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья, на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за их стоимости.

Большие же квартиры могли приобретаться и по семейной ипотеке, которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Но рост цен на недвижимость нивелировал этот фактор: чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится занимать у банков бо́льшие суммы.

Ипотечный кредит приближается к стоимости квартиры

За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по количеству выданных кредитов регионов в их список попал только один — Московская область (88%).

Сейчас к регионам, в которых средний заем составляет более 70% средней стоимости квартиры, присоединилось еще четыре: Челябинская область (83%), Ростовская область (78%), Тюменская область (76%) и Пермский край (75%).

Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.

Одновременно список регионов, в которых средний заем оказался меньше 50% средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из них остались только Москва и Краснодарский край.

Ситуация с ипотечным кредитованием именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимость жилья в продаже.

Новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионов

В июне 2021 года в целом по России на первичный рынок пришлось 30% выданных ипотечных кредитов, что логично: это был последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования — до 3 млн рублей — оказывается недостаточным для большинства регионов.

В июне 2021 года сумма кредита 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. В среднем до 3 млн рублей в кредит брали в 13 регионах, причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную приблизилась к лимиту и варьируется от 2,8 до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400–500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.

«Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально ведет к рискам, обозначенным Центробанком».

По мнению эксперта, в такой ситуации повышение минимального первоначального взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, уточняет Алексей Попов: в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...