Квартиры будут только дорожать - «Аналитика рынка»

Год уходящий для рынка недвижимости был неплохим. Первые полгода шёл непрерывный рост цен. Во втором же полугодии ситуация немного изменилась. Изменения условий льготной ипотеки оказали определённое воздействие на структуру рынка. Цены перестали расти так стремительно, как они росли в первом полугодии. Многие аналитики предрекали в связи с этим резкое снижение цен, но если судить по многочисленным публикациям в СМИ, цены пока так и не снижаются. Наоборот, всё чаще попадаются материалы о том, что они растут. Пусть медленно, но ценник идёт вверх.

Почему так происходит? Какие изменения ждут рынок недвижимости в ближайшее время? Об этом я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым:

— Вячеслав Анатольевич, удачным ли был 2021 год для столичных риэлторов? Для вашей компании? Сделайте небольшой анализ трендов уходящего года.

— Начну с цитаты. Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова недавно заявила: «По предварительным прогнозам, в 2022-2023 годах падения цен на недвижимость ниже уровня текущего года не прогнозируется». Сказано точно и чётко. Наталья Александровна, безусловно, права. Добавлю, что эти слова, как мне кажется, относятся не только к подмосковной недвижимости, но также и к столичным квартирам. Несколько слов о причинах роста цен на квадратные метры.

1. Инфляция бьёт по карману каждого россиянина. Темпы роста инфляции во второй половине нынешнего года достаточно высоки. Правительство делает всё возможное, чтобы снизить темпы инфляции. Однако, ситуация заставляет граждан задуматься о способах защиты своих сбережений. Лучшего варианта, чем недвижимость, пока никто не придумал. Квартира в столичном регионе – этот товар будет всегда в цене, независимо от уровня ключевой ставки или стоимости денежных знаков зарубежных стран.

2. Политическая ситуация в РФ стабильна. Осенние выборы наглядно и убедительно показали, что позиция руководства страны искренне поддерживается населением. Основания для тревог снижены. И люди смело покупают недвижимость.

3. Несмотря на повышение ипотечных ставок, которое осенью продемонстрировали некоторые банки, спрос на ипотеку не уменьшился. Благодаря политике Центробанка, большинство коммерческих банков в России подходят в вопросах андеррайтинга в крайней степени взвешенно, чтобы не повторить ошибки американских коллег 2008-го года. Это позволяет российской банковской системе избежать т. наз. «кризиса неплатежей».

4. Секторы «вторички» и «первички» взаимосвязаны. Снижения цен на энергоносители и строительные материалы не наблюдается. Новостройки не дешевеют. И рынок готового жилья не может отставать.

— Аналитик рынка недвижимости Олег Репченко говорит, что «темпы роста цен на жилье в московском регионе замедляются, но, скорее всего, как минимум до нового года квартиры будут дорожать». Как это можно интерпретировать?

— Олег Николаевич – опытнейший и авторитетнейший знаток и аналитик рынка столичной недвижимости. Мы прислушиваемся к его мнению более 20-ти лет. Я полностью с ним согласен. Снижается только лишь темп роста цен. Однако, ни о каком изменении тренда пока речи не идёт. Декабрь традиционно горяч. В январе мы ожидаем затишье, вызванное длинными праздниками и долговременным процессом восстановления деловой активности москвичей и гостей столицы. А что будет дальше? «Поживём — увидим».

— Какая-то странная ситуация складывается. Вроде как денег у людей становится меньше, льготная ипотека канула в Лету, а квартиры действительно дорожают. Видимо, есть спрос. Как вы это поясните?

— Не могу с Вами полностью согласиться.

1. Судя по темпам инфляции, денежные средства у покупателей есть. Никто бы из водителей не купил бы ни одного литра бензина, если бы в кармане автолюбителя не было бы денег на бензин. К слову, цены на автомобили не дешевеют, и спрос на них не снижается.

2. Льготная ипотека жива. Только лишь несколько изменились её условия. У банков есть много интересных программ, кроме «льготной ипотеки». Звоните нам, мы расскажем.

3. Объём рынка конечен. При всём уважении к новостройкам, есть много преимуществ, которые получает покупатель, приобретая готовое жильё. Количество квартир, выставленных на продажу в столичном регионе, огромно, но оно не бесконечно. Спрос превышает предложение.

Поэтому пока говорить об изменении тренда рано.

— По мнению многих обозревателей, в последние месяцы произошёл отток покупателей с рынка новостроек. Куда они ушли? На «вторичку»? Может, поэтому хозяева квартир и не хотят в торгах идти на понижение?

— Всё не так просто. Застройщики за полтора года небывалого ажиотажа привыкли к тому, что у них всё сметают, начиная со дня начала продаж. Сегодня ситуация несколько изменилась, и ажиотаж перестал быть настолько ощутимым, как раньше. Государство перестало выделять денежные средства на льготную ипотеку в тех же масштабах, как раньше, так как экономика уже получила тот толчок, которого ждали. Однако же, «маховик стройки» уже закрутился. На рынке готового жилья активность рынка очень высока, и мы не видим тенденций, которые могли бы снизить спрос в ближайшие месяцы.

Что касается желания или нежелания собственника жилья поторговаться, то это вопрос уровня его мотивации. Продавец никогда не продаёт жильё просто так, ради получения денежных знаков или «от нечего делать». За желанием продать квартиру всегда стоит другая задача: необходимо решить какой-то другой вопрос. Перед началом работы с клиентом мы всегда выясняем истинные мотивы и причины решения о продаже квартиры.

— Если продавцы вторичного жилья отказываются снижать цены, то, как Вы думаете, они выиграют или проиграют в конечном итоге?

— Я слышу это вопрос от наших клиентов на протяжении десятилетий. Ответ очевиден. Всё зависит от того, какая задача стоит перед собственником жилья. Стратегия решения глубинных задач продавца недвижимости формирует тактику определения цены на продаваемую квартиру в тот или иной момент времени. Часто бывает, что снижение цены на определённую сумму, сделанное сегодня, помогает решить целые горы сложностей и проблем, которые человек не мог решить годами. Так почему бы не сделать шаг навстречу своему счастью?

— Декабрь традиционно является самым урожайным в плане сделок месяцем года на рынке недвижимости. Говорят, что в этом месяце можно продать любой неликвид. Вы с этим согласны?

— Декабрь в нынешнем году традиционно активен. Уверен, что и в нашем агентстве, и у наших коллег, результаты декабря будут позитивными. Что касается судьбы «неликвида», то, по моему мнению, секрет успеха кроется в точности оценки рыночной цены объекта. По завышенной цене такой объект – это классический «неликвид», а по рыночной цене – этот объект становится предметом удачной сделки. Как для покупателя, так и для продавца.

— Если покупатель приобрёл проблемную в юридическом плане квартиру, что бы вы посоветовали в данном случае покупателям? На что нужно обращать основное внимание, что не попасть в неприятную ситуацию?

— И снова цитата: «Не гонялся бы ты, Поп, за дешевизной» (А. С. Пушкин). Если покупатель решил сэкономить на своей безопасности и самостоятельно ринуться в пучину океана рынка недвижимости, это его осознанный выбор. Неудивительно, что он купил квартиру «с червоточинкой». Я могу такому «умельцу» только посочувствовать. И, конечно же, если желание решить свой жилищный вопрос на стадии формирования, рекомендую срочно позвонить хорошему риэлтору. Не обязательно нам. Важно, чтобы состоялся звонок в солидную риэлторскую компанию с многолетним стажем и с безупречной репутацией.

— А может, вообще не совершать покупки при ажиотаже, который могут создать в конце года. Подождать несколько месяцев, а там и ситуация изменится. И вполне возможно, что в лучшую сторону для покупателей.

— Кто может гарантировать, что изменения будут позитивными для той или иной группы клиентов? Ждать – это гарантированно худший сценарий из всех возможных. Почему?

Потому, что…

1. За время ожидания в обязательном порядке подешевеют сбережения. Даже если они лежат на депозите в банке, инфляция обязательно «съест» выгоду от депозита.

2. За время ожидания общая ситуация может кардинально измениться. Причём, самым непредсказуемым образом. Семейные обстоятельства, экономическое и политическое положение в стране и в мире, 4-я, 5-я или 15-я волна пандемии, «Северный поток-2» или «Южный поток-3», ситуация с местом работы или учёбы, здоровье родственников, и мн. др. Мы не знаем, что нас ждёт даже в ближайшие пару месяцев. Что уж говорить о длительной перспективе. Полгода в нынешних реалиях – это достаточно длительная перспектива.

3. Рынок недвижимости совершенно точно изменится. Мы же сегодня можем просчитать, как решить жилищный вопрос, исходя из сегодняшнего состояния рынка. Но никто не возьмётся утверждать, что рынок жилья будет меняться в нужную нам сторону.

— Пишут, что новостройки до конца декабря подорожают. Мол, конец года, рубль нестабилен и так далее. Но ещё недавно писали в СМИ, что квартиры в новостройках стали покупать меньше. Как вы объясните эти парадоксальные явления?

-У застройщиков есть своё понимание уровня цен. Оно вызвано рядом причин:

- Уровень цен в районе застройки;

- Характеристики конкретного здания/строения/комплекса строений (местоположение, инфраструктура, особенности проекта);

- Издержки: проектная документация, изыскания, сети, согласования, и т. д.;

- Периодические выплаты: налоги, платежи, и т. д.;

- Обязательства перед городскими властями;

- Обязательства перед банками;

- Обязательства перед поставщиками;

- Обязательства перед участниками стройки: зарплаты, премии, и пр.

Бывает, что застройщик держит высокую цену до последнего. И его можно понять. А покупателю нужна квартира. Здесь и сейчас. И он покупает, потому что желание решить вопрос выше желания сэкономить. И его можно понять тоже.

— Что принесёт нам новый 2022 год? Стагнацию, небольшой откат назад или рынок будет двигаться в каком-то ином направлении? Каков ваш прогноз на начало следующего года?

— Мы внимательно отслеживаем все события, которые происходят на рынке недвижимости. На основании многолетнего опыта и наших наблюдений делаем какие-то прогнозы. Причём, эти прогнозы я готов озвучить крайне осторожно, с оговорками типа «скорее всего», «возможно», или «с большой долей вероятности».

Мой прогноз: Скорее всего, следующий год будет позитивным, мы научимся не столь болезненно реагировать на внешние проявления (политика, экономика, пандемия, и пр.). Уверен, что стагнация рынка недвижимости нам не грозит. Возможно, через несколько месяцев нас ждёт стабилизация цен. С большой долей вероятности готов предположить, что у большинства застройщиков выкупят объёмы по достойным ценам. Убеждён, что у наших читателей все сложности и невзгоды останутся в этом году, а в 2022-м году всех нас ждут только хорошие новости, все будут здоровы и счастливы. И у всех, кому это нужно, состоится счастливое новоселье.