Вячеслав Шеянов: «Никаких макроэкономических факторов для снижения цен на жильё пока нет» - «Аналитика рынка»

Идёт второй месяц 2021-го года. Как ведет себя рынок жилья? Некоторые аналитики считают, что после осеннего ажиотажа на рынке недвижимости наступило затишье. Ходят такие разговоры и среди риэлторов. Кое-кто из них даже утверждают, что сделок почти нет. Мол, потенциальные покупатели успокоились и сейчас проявляют вялый интерес к поступающим предложениям. Так ли пессимистична ситуация, которая сложилась сейчас на рынке недвижимости? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:

— Не секрет, что на одной и той же дистанции бегуны бегут по-разному. На одной и той же дорожке кто-то лидирует, кто-то отстаёт. Такая ситуация сложилась и на рынке недвижимости столичного региона. Есть риэлторские компании, руководители которых любят жаловаться на жизнь, а есть агентства недвижимости, которые успешно работают при любом тренде рынка. Не знаю, как обстоят дела у тех, кто «плачется в жилетку». Мне это просто не интересно. Могу говорить только про наши дела. У нас всё очень хорошо. Мы умеем работать в любой ситуации при любом рынке. Мы не работали только во время самого жёсткого карантина весной 2020-го года. В соответствии с решениями руководства страны и московскими властями агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» не осуществляло свою профессиональную деятельность с 28 марта по 16 июня 2020-го года. С начала 2021-го года мы работаем в том же темпе, который мы набрали в конце прошлого года. «Вялый интерес» не наблюдается.

— Вячеслав Анатольевич, от ряда участников рынка можно слышать о том, что застройщики, мол, придерживают выход новых квартир на рынок, чтобы не сбивать цены. Вы согласны с таким мнением?

— У многих застройщиков осталось не так много активов, которые можно было бы придержать. А главное: зачем? Рынок достаточно активен. Покупательский интерес высок. Программа «льготной ипотеки» действует в России по крайне мере до середины лета. Её могут продлить, могут и не продлить. Скорее всего, цены не станут падать, даже если эту программу не станут продлевать. На ситуацию с ценами влияет множество факторов, и льготная ипотека — всего лишь один из них.

— И вторичка тоже дорожает. Так, во всяком случае, пишут ряд СМИ. Мол, собственники, глядя, как растут цены на новостройки, тоже не стесняются повышать цены. Вы это наблюдаете?

— «Спрос рождает предложение». Эта формула работает во все времена и для всех стран. Ничего нового на рынке не происходит. Продавцы (в нашем случае это собственники жилья) стараются продать свой товар дороже, покупатели хотят купить дешевле. Так устроен мир. Я давно хотел поделиться своими профессиональными наблюдениями. Речь идёт о модели поведения клиентов нашей компании при проведении альтернативной сделки, когда собственник жилья не только продаёт свою квартиру, но также и покупает себе иное жильё. Удивительные изменения происходят с собственниками жилья в момент их превращения из продавцов в покупатели. Это потрясающе! Каждый раз эти перевоплощения происходят, как по мановению волшебной палочки! Продавец жилья до последнего не хочет уступать этим ужасным жадным покупателям. Но как только он становится покупателем альтернативного жилья, он моментально забывает о том, каким продавцом он был сам секунду назад! Так что, ничто не ново под Луной. Так было, так есть, и так будет. Продавцы будут держать высокую цену максимально долго.

— Если это так, то удаётся ли Вам убедить продавца снизиться до адекватной цены? Как реагируют на это хозяева квартир?

— Единого рецепта нет. В каждом случае по-разному. На скорость принятия решения продавцом о снижении цены продаваемой квартиры влияют множество факторов, в том числе состояние уровня спроса и предложения на рынке недвижимости, уровень мотивации клиента, информационный поток, в котором живёт собственник жилья, его семейная ситуация, его закредитованность, и т. д. К каждому нашему клиенту мы подбираем свой «ключик».

— Однако же, возможно и неявное снижение стоимости квартир в виде увеличения глубины торга. Вы это наблюдаете?

— Да. Алгоритм «увеличения глубины торга» — один из эффективных методов работы на рынке. Я бы не стал его называть «неявным». И снова скажу: «ничто не ново…». Мы сталкиваемся с этим изо дня в день вот уже четверть века. Продавец выставляет свой объект по явно завышенной цене, надеясь, как говорится, «на дурака». В этот момент продавец находится в «стране своих фантазий». Он думает так: «Авось, кому-то срочно нужна именно такая квартира, именно в этом доме, именно в этом состоянии, именно с этими документами, и именно по этой цене». В этот момент он не услышит доводы разума. Однако, через некоторое время мы видим, что он устал ждать, и готов к изменению цены в сторону реалий сегодняшнего дня.

— Президент Владимир Путин потребовал выровнять цены на жилье. У него это получится? Пишут, что в связи с этим квартирам не позволят дорожать. Возможно ли такое?

— В арсенале управленческих приёмов у Президента, естественно, есть неограниченные возможности. Тем не менее, цены, к примеру, на бензин выросли в течение 10 лет в 2,5 раза, несмотря ни на что. На рынке недвижимости история точно такая же. Невозможно в свободной стране с рыночной экономикой приказать ценам стоять на месте. Я уверен, что наш Президент, конечно же, исходит именно из этого. 23 декабря 2020-го года президент Владимир Путин на совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам выразил обеспокоенность ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Он потребовал от участников заседания «…своевременно реагировать на такие изменения цен…». Как только наше Правительство будет своевременно реагировать и принимать в связи с этим адекватные меры, ситуация с ценами обязательно нормализуется. Я в этом не сомневаюсь.

— Покупка квартиры онлайн стала набирать обороты. Особенно в период короновируса. Это же опасно? Ваше мнение по поводу таких сделок.

— Моё мнение в этом вопросе может быть, каким угодно. Важно, как к этому относятся клиенты. Им решать. Моё дело предупредить. Покупка или продажа жилья в Москве – это сложная дорогостоящая инвестиционная операция, связанная с колоссальными рисками. Как с финансовыми, так и с юридическими. Серьёзность рисков возрастает до критической отметки, если сделку предполагается совершить дистанционно. Крылов в басне «Щука и кот» написал «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник». Каждый должен заниматься своим делом. Сапожники и пирожники, монтажники и высотники, врачи и космонавты. А риэлторы должны заниматься подготовкой и проведением сделок с недвижимостью. Мы знаем, как минимизировать риски. Только опытный специалист, вооружённый самыми передовыми технологиями работы в условиях современного рынка недвижимости, сможет подготовить и провести сделку любой сложности. В том числе и дистанционную.

— Предлагают закрыть в столице льготную ипотеку. Мол, она только поднимает цены, и покупатели практически ничего не выигрывают. Вы поддерживаете предложение ЦБ?

— Не с той стороны предлагают. Льготная ипотека – это продуманная, взвешенная и своевременная мера, принятая руководством страны в сложнейший период – в разгар жесточайшего карантина весной 2020-го года. Эффект от применения этой меры получился грандиозный. В орбиту рынка жилья оказались вовлечены миллионы людей, которые раньше даже мечтать не могли о решении своего жилищного вопроса. Строительная отрасль поднялась на новый этап развития, прибавились сотни тысяч новых рабочих мест, уровень жизни россиян повысился. Мне близка мысль о том, что льготную ипотеку необходимо продлить, но не просто так. Для того, чтобы рынок недвижимости развивался гармонично и разнонаправленно, ЦБ, как мне кажется, должен не отказываться от льготной ипотеки, а возобновить кредитование производственного сектора, которое создаст новые рабочие места и даст интенсивный толчок развитию всей экономики страны, повысит уровень жизни и покупательную способность россиян.

— Кроме того, раздача кредитов под невысокую ставку может привести к ипотечному пузырю. Во всяком случае, об этом все чаще говорят и пишут. Возможен ли он у нас в ближайшее время?

— В 2008-2009-м годах на рынке ипотечного кредитования в США произошли печальные события, которые фатальным образом привели к тяжелейшему всемирному экономическому кризису. Нынешняя ситуация на рынке ипотечного кредитования в РФ принципиально иная. Центробанк жёстко следит за тем, чтобы банки не давали деньги всем без разбора. Установлены чёткие и понятые для всех правила. Доступ к ипотечным денежным средствам запрещён для лиц с плохой кредитной историей, для банкротов, для людей, не имеющих средств первоначального взноса, и т. д. Политика Центробанка в этом вопросе играет решающую роль.

— Застройщики уже начали снижать цены? Ещё в конце прошлого года кто-то из аналитиков предрекал скидки и акции на квартиры.

— Вопрос, по крайне мере, странный. Я бы его переадресовал аналитикам. Рекомендую им перед тем, как обнародовать свои прогнозы, порассуждать о возможных объективных причинах снижения цен. Почему застройщики должны были бы снизить цены? Сильно ли подешевели строительные материалы? Насколько снизились цены на горюче-смазочные материалы? Как обстоят дела с ценами на электричество, воду? Вернулись ли из бывших союзных республик рабочие, готовые работать за невысокую заработную плату? Повысилась ли доходность по депозитам в банках? Вернулся ли курс рубля к докризисным показателям? Ответив на эти простые вопросы, мы понимаем, что никаких реальных предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет. Поэтому речь о снижении стоимости жилья не идёт.

— То есть, Вы согласны с тем, что цены на жилье вряд ли снизятся?

— Да. Цены не будут снижаться в обозримом будущем, потому что никаких макроэкономических факторов для снижения цен на жильё пока нет. А что дальше будет? Жизнь покажет. Поживём — увидим.