Эльдорадо не будет: чего ждать от цен на недвижимость в 2022 году - «Аналитика рынка»

В 2021 году московская недвижимость подорожала на 26-30%. В этом году цены если и вырастут, то ненамного, говорят эксперты, а вторичное жилье может даже подешеветь

«Сенокос» у застройщиков

В 2021 году рост цен на недвижимость в Москве был беспрецедентным. Квадратный метр в старой Москве подорожал на 26% — по данным «Метриум», и на 30%, если верить Циан. Объем продаж побил исторический рекорд — более 128 000 договоров долевого участия (ДДУ), по данным Росреестра. Ввод жилья в Москве тоже оказался рекордным за всю историю города — более 7 млн кв. м по итогам года.

Но ожидать повторения рекордов не стоит. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже год говорит о необходимости отменить льготную ипотеку, чтобы притормозить рост цен на жилье. В конце декабря она спрогнозировала, что в 2022-м рост наконец-то остановится за счет дорожающей ипотеки. После серии повышений ключевой ставки банки начали увеличивать ставки по ипотеке. 10 января ВТБ объявил, что повышает ставку на 1 процентный пункт, до 10,3%.

Политика Центробанка оказывает сильное влияние на рынок. «Судя по заявлениям ЦБ, ожидать возвращения к ключевой ставке в коридоре 5-6% раньше середины 2023 года не стоит», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «Последние два года [идет] непрекращающийся «сенокос» у застройщиков. Такое эльдорадо, боюсь, мы увидим еще раз не скоро», — комментирует ситуацию в сегменте новостроек руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова.

Падения цен на новостройки опрошенные Forbes эксперты не прогнозируют. Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов предполагает, что квадратный метр подорожает на 15%. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров ожидает роста в 5-10%. Директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова полагает, что рост по итогам года будет 10%, причем большая его часть придется на первое полугодие.

Многие участники рынка высказываются осторожно: рост будет, но «чуть-чуть выше инфляции».

В январе возможно даже снижение средней цены из-за традиционно низкой активности покупателей. Об этом говорит Ковров из НДВ и Круглова из РАД. Аналитики «Метриум» зафиксировали остановку роста: по их оценкам, в ноябре средняя цена на новостройки массового сегмента не выросла, а в декабре даже снизилась на »символические 0,2%».

Рекордного спроса больше не будет. Коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис и председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова полагают, что спрос будет держаться на уровне второй половины 2021 года (это порядка 6500 сделок в месяц летом и 9500 осенью-зимой). Гендиректор сервиса «Синица« Наталья Шаталина и Круглова из РАД ожидают возвращения к допандемийному уровню (в 2019 году в Москве в среднем за месяц заключалось 6800 ДДУ).

«Мы уже съели спрос будущих периодов»

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москве, по данным «Миэль» и «Инком-Недвижимости», выросла в 2021 году на 17% и почти достигла значения в 280 000 рублей. В ноябре средняя цена квадратного метра выросла на 0,7%, в декабре — на 1,5%, подсчитал руководитель группы продаж компании «Этажи» в Москве Максим Климов. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит о росте от 1% до 4% в месяц в зависимости от локации.

По количеству сделок рынок тоже установил рекорд: более 150 000 по итогам всего 11 месяцев — это уже больше, чем когда-либо заключалось за год.

Перспективы рынка вторичного жилья выглядят хуже, чем рынка новостроек.

«Потребуется пара кварталов для того, чтобы предложение сбалансировало спрос. Когда баланс будет достигнут, вполне возможно, рынок войдет в стагнацию с некоторым снижением цены», — полагает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. — Это будет ответом на все, не только на ипотечные ставки. Полагаю, что мы уже отчасти «съели» спрос будущих периодов».

Снижение может произойти по нескольким причинам. «На рынок выходит больше инвестиционных лотов и наследственных квартир, а эти предложения обычно экспонируются ниже рынка, то есть средняя цена и правда может пойти вниз», — говорит Попов из Циан.

Со вторичного рынка уходят инвесторы, на которых приходилось до 20% спроса, а это затормозит рост цен, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Инвесторы и правда ушли, в массе у народа уже не осталось накоплений, добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По мнению участников рынка, спрос на вторичку упадет из-за дорогой ипотеки и дефицита предложения. Количество сделок снизится в среднем на 20%, прогнозирует Шлома. До февраля рынок вообще замрет, какие-то процессы начнутся с марта, добавляет Москатов из «Миэль».

Минстрой против рантье

В 2021 году росли и ставки аренды. По данным Циан, в среднем по стране аренда подорожала за год на 21%, в Москве — на 34%, до 48 000 в месяц за однокомнатную квартиру. В «Миэль» зафиксировали схожую динамику, основной рост пришелся на второе полугодие. Данные «Инком» свидетельствуют о том, что осенью вырос спрос и это привело к сокращению предложения и росту ставок.

В 2022-м и спрос, и ставки должны продолжить рост. И «Миэль», и «Инком» ожидают подорожания аренды в диапазоне 5-15%. Однако с недавних пор этот прогноз делается с оговоркой: все может сильно поменяться, если будет принят разработанный Минстроем законопроект о регистрации арендных договоров.

Об этой инициативе известно с января 2021 года. По замыслу министерства, в России должна быть создана система ГИС, и все договоры найма жилья в обязательном порядке должны быть в ней зарегистрированы.

В декабре 2021 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что законопроект о введении ГИС уже готов. Это вызвало волну мрачных прогнозов от участников рынка, согласно которым арендодатели уйдут в тень, рынок станет еще более серым, а цены у собственников, которые пойдут на новые условия, резко вырастут.

Текст законопроекта до сих пор не опубликован. Циан и «Авито» на запрос Forbes ответили, что без точной информации о деталях нововведения никаких прогнозов по рынку аренды дать не могут.

В отличие от других стран в России пока нет крупных институциональных игроков с портфелем жилой недвижимости для сдачи в аренду. «Доходность от аренды хоть и выросла, но все еще находится в пределах 3-5% годовых. Не такая большая цифра, чтобы ради нее снимать квартиру с продажи», — говорит управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

«Те, кто приобретает квартиры для сдачи в аренду, — это отдельная категория покупателей, и их совсем немного», — добавляет Климов из «Этажей».