На рынке царил забытый со времен нулевых ажиотаж, а цены забрались на рекордную высоту. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года - «Аналитика рынка» » Новости рынка недвижимости
На рынке царил забытый со времен нулевых ажиотаж, а цены забрались на рекордную высоту. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года - «Аналитика рынка»
Источник: IRN.RU Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 20 Ноя 20 Дек 19 Индекс стоимости жилья, Р/м2 207 461 +3,5% +16,2% Индекс стоимости жилья, $/м2 2 794 +7,6% -1,0% Индекс стоимости жилья, €/м2 2 300 +4,6% -9,5% По итогам 2020 года рынок вторичного жилья Москвы догнал новостройки: в

Источник: IRN.RU
На рынке царил забытый со времен нулевых ажиотаж, а цены забрались на рекордную высоту. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 20 Ноя 20 Дек 19

Индекс стоимости жилья, Р/м2 207 461 +3,5% +16,2%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 794 +7,6% -1,0%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 300 +4,6% -9,5%

По итогам 2020 года рынок вторичного жилья Москвы догнал новостройки: в наиболее ликвидных сегментах рост цен достиг 20%, а менее ликвидное дорогое жилье подросло примерно на 10%. Это в очередной раз доказывает, что «вторичка» и новостройки - взаимосвязанные рынки, а также ставит под сомнение целесообразность льготной ипотеки.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на рекордные для последних лет 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. При этом в долларовом выражении цены почти не изменились, оставаясь вблизи уровня $2 800 за кв. м. Это означает, что столичное жилье на этот раз смогло отыграть ослабление рубля. Более того, сколь привлекательными бы не выглядели инвестиции в недвижимость в этом году гораздо проще было просто купить валюту.

Больше всего прибавили в цене за 2020 год бюджетные и, соответственно, наиболее ликвидные сегменты рынка – пятиэтажки, однокомнатные квартиры, районы за МКАД –по 20% и более. Квартиры в панельных домах, двушки и трешки, большинство недорогих округов внутри МКАД подорожали на 16-18%. Дорогие сегменты выросли в цене меньше, чем рынок в среднем, однако и здесь подорожание измерялось в основном двузначными цифрами. Лишь современные монолитно-кирпичные дома и самый престижный округ Москвы – Центральный - прибавили меньше 10% - 8,3% и 5,8% соответственно.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 182 492 +19,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 184 367 +17,4%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 194 067 +16,2%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 203 473 +21,1%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 221 501 +14,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 213 713 +8,3%

Все панельные и блочные дома 186 975 +17,8%

Все монолитные и кирпичные дома 212 896 +14,3%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Однокомнатные квартиры 210 190 +20,1%

Двухкомнатные квартиры 205 612 +17,0%

Трехкомнатные квартиры 198 544 +16,1%

Многокомнатные квартиры 207 152 +11,3%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Центральный округ 332 695 +5,8%

Северный округ 204 280 +16,6%

Северо-Восточный округ 182 478 +16,0%

Восточный округ 188 293 +16,2%

Юго-Восточный округ 175 891 +18,4%

Южный округ 187 679 +19,5%

Юго-Западный округ 232 848 +12,1%

Западный округ 225 782 +17,0%

Северо-Западный округ 209 754 +13,8%

Все районы за МКАД 160 352 +20,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 323 481 +6,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 152 227 +18,2%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,12 -9,8%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 20 Ноя 20

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +2,0 %/мес. -1,4%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 6,1 б.деп. +1,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В 2020 году «вторичка» и новостройки примерно совпали по темпам роста цен – и там, и там стоимость квартир увеличилась на 10-20% в зависимости от сегмента. При этом на вторичный рынок не распространяется программа льготной ипотеки, в рамках которой покупатели могут получить кредит по ставке не выше 6,5% годовых. «Вторичка» прекрасно себя чувствовала и с обычной, несубсидируемой ипотекой. Благодаря поэтапному снижению ключевой ставки ЦБ средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке опустилась в 2020 г. до 8% годовых, по данным «Дом.рф». Для сравнения: в январе 2020 г. ипотеку на покупку «вторички» выдавали в среднем под 9,32%.

Все это означает, что в 2020 г. никакой необходимости в субсидировании ипотеки вообще не было, по крайней мере в московском регионе. Запуская программу, власти действовали по шаблону 2015 г., когда льготная ипотека действительно спасла многих застройщиков от банкротства. Но в 2015 г. ипотечные ставки взлетели до небес после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, и ипотечное кредитование фактически «умерло». А в 2020 г. Центробанк продолжал снижать ключевую ставку, несмотря на кризис, и в июле она упала уже до 4,25%. Это не только позволило банкам опустить ставки по несубсидируемым ипотечным кредитам ниже 8%, но и обрушило ставки по депозитам, что привело к перетоку миллиардов рублей из банков в недвижимость. Как следствие, со спросом на рынке жилья все было прекрасно и без дополнительных ипотечных субсидий.

Таким образом, главным спасителем рынка в 2020 г. была политика Центробанка по ключевой ставке. А льготная ипотека лишь помогла разогнать цены. Причем не только на первичном, но и на вторичном рынке, потому что и продавцы, и покупатели на «вторичке», естественно, учитывают уровень цен на «первичке».

Также следует отметить, что в 2021 году рынок недвижимости ждет охлаждение, даже если ЦБ и далее будет снижать ставку, а правительство продлит субсидирование ипотеки после 1 июля. Участники рынка несколько перестарались с повышением цен. Квартиры подорожали больше, чем снизился ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в результате удешевления ипотеки. Спад ажиотажа стал очевиден уже в ноябре, но, как и прогнозировал IRN.RU, по инерции рынок «дорос» до конца года. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин – как это случилось в 2015 г., после ажиотажа 2014 г. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».)

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...