Как рынок жилья преодолевал сложности пандемии - «Аналитика рынка» » Новости рынка недвижимости
Как рынок жилья преодолевал сложности пандемии - «Аналитика рынка»
Источник: Интерфакс-Недвижимость Для строительной отрасли 2020 год оказался противоречивым: сначала на фоне пандемии COVID-19 в России приостанавливались стройки, произошло снижение спроса на жилье, замедлялись продажи. Позднее запущенная правительством программа льготной ипотеки по ставке до 6,5%

Источник: Интерфакс-Недвижимость
Как рынок жилья преодолевал сложности пандемии - «Аналитика рынка»

Для строительной отрасли 2020 год оказался противоречивым: сначала на фоне пандемии COVID-19 в России приостанавливались стройки, произошло снижение спроса на жилье, замедлялись продажи. Позднее запущенная правительством программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% помогла рынку стабилизироваться.

При этом беспрецедентно низкие ставки и возросший спрос на новостройки привели к подорожанию жилья и значительному сокращению объема предложения. О том, как это было и стоит ли ждать перемен на рынке недвижимости в следующему году, рассказали опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Спасательный круг для новостроек

Весной этого года на фоне пандемии COVID-19 в России были приостановлены стройки: точечные ограничения на стройплощадках в той или иной степени были введены в 51 регионе России. Полностью остановилось строительство жилья в Москве и Подмосковье, ограничения продлились 13 апреля по 18 мая. Подобная ситуация привела к тому, что застройщики оказались в непростом положении.

"Значительное падение спроса, а вместе с ним и спад продаж, пришлись на второй квартал 2020 года — период введения ограничений и самоизоляции. Спрос на первичное жилье сократился до 30% к аналогичному периоду прошлого года", — отметил вице-президент ГК "Инград" Артём Бортневский.

Для поддержания строительной отрасли правительство запустило в апреле льготою программу ипотеки с беспрецедентно низкой ставкой в 6,5% годовых.

"Льготная ипотека, безусловно, повлияла на спрос – она стала существенным стимулирующим фактором, но не единственным. Стоит отметить, что к неравномерности в спросе и аномальному количеству сделок во второй половине года привел весенний локдаун, когда рынок почти "замер". Также к увеличению количества сделок привела неопределенная экономическая ситуация: клиенты, напуганные колебаниями курсов валют и падением процентов по депозитам, предпочли вложить накопления в недвижимость как в наиболее ликвидный актив", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Эксперты рассказали, что спрос на новостройки не только восстановился, но и значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями.

"В Москве объемы продаж по количеству лотов на рынке новостроек превышают показатели прошлого года на 8%", — подчеркнул управляющий партнер сети офисов "Миэль" Александр Москатов.

"Показатели по числу заключенных договоров долевого участия в Москве осенью – рекордные. Уже в третьем квартале в новой Москве, где реализует проект наша компания, спрос увеличился даже по сравнению с первым, докризисным кварталом, на 14%", — добавил совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин.

Количество заключённых сделок с новостройками в столице по итогам ноября уже на 50% превысило аналогичный показатель прошлого года, отметили в компании "Донстрой".

"С учетом предварительных данных за октябрь-ноябрь можно оценить, что по итогам 2020 года спрос будет на 15-18% выше 2019, при этом доля ипотеки в структуре продаж возросла примерно на четверть", — считает руководитель аналитического центра АО "Главстрой" Юлия Сапор.

При этом эксперты отмечают, что с введением в России льготной ипотеки на рынке новостроек увеличился объем инвестиционных сделок. В частности, в сегменте жилья бизнес-класса возросло количество непрофессиональных инвесторов: покупатели используют льготную ипотеку как возможность сохранить и приумножить имеющиеся накопления, вложив средства в недвижимость, отмечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков.

"С момента старта государственной программы число таких сделок в общем объеме спроса — 13-15%", — подчеркнул эксперт.

Высокий спрос на новостройки может сохраниться до июля 2021 года — планируемого срока завершения льготной ипотечной программы, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

"По нашим оценкам, до 1 июля спрос останется на высоком уровне, но уже значительных скачков происходить не будет, как это было в первые месяцы введения льготной ипотеки", — отметил Ковров.

Цены отыграли спрос

На фоне ажиотажного спроса цены на новостройки продемонстрировали рост в большинстве регионов России. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина ранее сообщила, что резкий рост цен на жилье уже частично нивелировал выгоду от льготной ипотеки.

"Ипотечная программа спровоцировала рост цен на новостройки", — отметил генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.

Больше всего новостройки подорожали в этом году в крупных городах. В частности, рекордный рост цен был отмечен на рынках Москвы и Московской области.

"С начала года по декабрь 2020 года средняя цена на новостройки Московского региона выросла на 11,3%", — рассказала директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

Схожую динамику цен отмечают и другие девелоперы. По данным компании AFI Development, цена "нового" квадратного метра в Москве в 2020 году выросла, в среднем, на 10-12%. При этом себестоимость "квадрата" — на 18%. Рост цен был связан не только с возросшим спросом на жилье, но и с увеличением стоимости строительных материалов, почеркнул Ушаков.

"В России девелоперы активно используют иностранные материалы, стоимость которых зависит от конъюнктуры мирового валютного рынка. В структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%. Пандемия, падение курса рубля, увеличение объемов добычи нефти, выход России из сделки ОПЕК+ — все это повлияло на закупочные цены", — пояснил он.

По мнению экспертов, умеренный рост цен на жилье может сохраниться до конца этого года, но в дальнейшем придет в стагнацию.

"Уже в начале 2021 года, вполне вероятно, мы будем наблюдать начало ценовой стагнации, так как уменьшается доля потенциальных покупателей, которые могут купить подорожавшее в 2020 году жилье. Кроме этого, тенденция сокращения доходов населения будет усиливаться, что также повлияет на плавное снижение спроса и стагнацию ценовых показателей", — считает Могилевцева-Головина.

Если же рост цен в следующим году сохранится, то он будет незначительным — на уровне инфляции, считают в ГК "Инград".

"Исходя из сегодняшней активности на рынке, ожидаем прирост в 2-3%", — отметил Артём Бортневский.

При этом в компании "НДВ-Супермаркет Недвижимости" считают, что предпосылок к снижению цен на жилье в ближайшем будущем пока нет.

"Если не будет происходить значительных потрясений, напротив, вероятен плавный рост цен на жилье, сопоставимый с показателями прошлых лет. Традиционно максимальный рост цен в году приходится на февраль, а также на весенние месяцы, за исключением мая", — пояснил Ковров.

Предпосылки для "перегрева" рынка

В конце июля замминистра финансов РФ Алексей Моисеев сообщил, что субсидирование ипотеки может привести к образованию "пузыря" на рынке жилищного кредитования. По его словам, дальнейшее расширение программы также может стать пирамидой для бюджета. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина призвала к своевременному завершению льготной ипотечной программы, чтобы предотвратить появление "пузыря" на рынке, а также сбалансировать спрос и предложение.

Опрошенные "Интерфаксом" аналитики отмечают, что на рынке жилья существенных предпосылок для перегрева рынка пока не наблюдается.

"Предпосылок ни для перегрева, ни для возникновения "ипотечного пузыря", которым нас пугают в последнее время, я не вижу. Влияние льготной ипотеки на спрос переоценено – это не единственный фактор", — отметила Литинецкая из компании "Метриум".

С таким мнением согласились и российские девелоперы: об отсутствии предпосылок для перегрева рынка заявили в компаниях "Инград" и "Донстрой". При этом основным риском для рынка сейчас является рост цен, который рано или поздно столкнется с ограниченными финансовыми возможностями покупателя, отмечает совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин.

В компании "Миэль" считают, что в ближайшее время рынок жилья, скорее всего, выйдет на плато и нормализуется.

"Ранее подгоняющим временным фактором была ипотека, а после ее продления люди перестали спешить", — отмечает Москатов.

"Если в течение года не будет происходить значительных экономических и политических потрясений, эпидемиологическая ситуация обостряться не будет, то вполне возможно дальнейшее плавное развитие жилого сектора", — заявили в "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

Новостройки в дефиците

На фоне резкого увеличения спроса на жилье естественно наметилось существенное сокращение предложения на рынке новостроек, отмечают аналитики.

"Сейчас мы наблюдаем не самую "здоровую" ситуация для рынка. Лоты в ликвидных проектах реализуются в самые короткие сроки, покупатели стремятся воспользоваться ситуацией и приобрести недвижимость. В свою очередь застройщики активно ищут площадки и стремятся как можно скорее запустить новые проекты", — говорит Елисеев.

По его словам, во многих качественных проектах лотов уже не осталось и застройщикам нечего выводить в продажу. Более того, популярностью пользуются даже те объекты, которые ранее считались неликвидными.

В массовом сегменте довольно быстро вымываются лоты с минимальной ценой: их разбирают быстрее, чем выводят, отмечают в "Метриум".

"Но это результат повышенного спроса. Мы полагаем, что в дальнейшем ситуация стабилизируется", — подчеркнула Литинецкая.

В компании "Инград" подчеркивают, что число новых лотов в столице сократилось в этом году на 6%, однако к концу первого полугодия 2021 года прогнозируется 12-15%-ная потеря объёмов предложения на столичном рынке.

На начало следующего года уже анонсируется выход новых проектов, однако в продажу выходят как давно анонсируемые проекты, так и совершенно новые, неизвестные рынку, рассказали в компании "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

"Вторичка" не сдает позиции

Льготная ипотека под 6,5% разогнала цены не только в сегменте новостроек, но и на рынке в целом, затронув "вторичку". Рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году, отметили в ЦИАН.

"Стоимость квадратного метра на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% — до 90,2 тыс. рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году", — отметили аналитики.

По их данным, основной рост цен на вторичное жилье произошел в период действия льготного кредитования на первичном рынке. При этом Москва прибавила в цене на "вторичку" на 12,6%, Санкт-Петербург – на 13%. В других городах рост был менее значительным и оставался в пределах 5-10%.

Эксперты рассказали, что вторичный рынок столкнулся в 2020 году с более ажиотажным спросом, чем сегмент новостроек.

"По сравнению с прошлым годом он увеличился на 30%, хотя госпрограмма льготного ипотечного кредитования пока не распространяется на вторичное жилье", — заявили в "Метриум".

При этом новостройки все же оттянули часть спроса со вторичного рынка, отметили в "Миэль".

"Обычно, количество сделок на первичном рынке не превышало 50% от вторичного, а в этом году оно достигло 73%. В целом поток покупателей уменьшился", — подчеркивают аналитики.

При этом соотношение цен на первичном и вторичном рынках жилья также изменилось.

"Если пять лет назад новостройка массового сегмента на старте продаж (котлован) по цене была ненамного дороже бюджетных вариантов вторичного жилья в локации, то сейчас на ранней стадии такие ЖК значительно дороже большинства вторичных объектов. Впрочем, этот процесс уже вызвал переток части клиентов на вторичный рынок", — сказал совладелец "Родины" Щекин.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle

Смотрите также
интересные публикации


      
Аналитика рынка недвижимости


Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика