Вторичный рынок жилья замер в ожидании. Но цены продолжают расти - «Аналитика рынка»

После известных событий на Украине вторичный рынок недвижимости ведет себя примерно как среднестатистический гражданин Российской Федерации, то есть пребывает в глубокой растерянности. Сделки заключаются, но спрос снизился, в первую очередь из-за исчезновения ипотеки. Цены на квартиры в московском регионе при этом продолжают расти, так как собственники на всякий случай поспешили их поднять.

Москва и Подмосковье

Спрос на вторичном рынке недвижимости начал снижаться уже в последнюю неделю февраля, а события на Украине, девальвация рубля и усиление санкций со стороны западных стран только усилили эту тенденцию, говорит Анна Руденко, директор офиса продаж «Парковый» АН «Century 21 Римарком» в Троицке. По оценке Натальи Шориной, исполнительного директора АН «Мегаполис-Сервис» Электросталь, в целом спрос в зависимости от локации за последние две недели снизился на 10-30%.

Одна из основных причин снижения покупательской активности – резкий рост ипотечных ставок на фоне повышения ключевой ставки до 20%. «В основном на рынке остались покупатели с наличными деньгами или ипотечники, у которых срок одобрения еще действует до 27 марта, - уточняет Наталья Шорина. - Многие банки либо прекратили выдачу ипотечных кредитов, либо увеличили ставки вслед за решением ЦБ РФ о повышении ключевой ставки, что также привело к срыву многих сделок, так как люди не хотят приобретать недвижимость на таких условиях».

Кроме того, как это обычно бывает в период неопределенности, многие продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, примерно 50% покупателей и продавцов взяли тайм-аут, чтобы проанализировать текущую обстановку.

Наталья Шорина считает, что порядка 10-15% потенциальных сделок разваливается из-за ухода с рынка части продавцов, которые или отложили реализацию объектов до понимания ситуации с ценами, или взвинтили цены, или вовсе передумали продавать свои объекты.

По оценке Анны Руденко, в среднем за период конец февраля – начало марта цены на новомосковскую «вторичку» выросли на 1-1,5% - кто-то повысил цены в разумных пределах, а кто-то выставил явно неадекватные ценники. «Рост цен во многом был обеспечен желанием некоторых продавцов повысить ценники «с запасом», в надежде на ажиотаж и дальнейший стремительный рост стоимости объектов по аналогии с ситуацией 2014 г. Вопрос лишь в том, что как такового ажиотажа в плане спроса на рынке «вторички» не произошло», - отмечает эксперт.

В целом обстановка на рынке нервная. Как рассказывает Шорина, дело доходит до ультиматумов со стороны продавцов: «если сделка не пройдет в оговоренные сроки, я подниму цену на двушку на миллион». Ожидания покупателей тоже не всегда адекватны: люди обращаются к риелторам по поводу покупки, к примеру, однушки по цене апартаментов. «А таких цен уже нет давно, что говорит о том, что покупатели рады бы вложиться в недвижимость, но ограничены в средствах. А те, кто мог бы приобрести жилье, в связи с ростом ставок по депозитам решили пока переждать ситуацию со вкладами на руках», - говорит Наталья Шорина.

По ее мнению, неопределенная ситуация на рынке сохранится несколько месяцев. Сергей Шлома настроен более оптимистично. По его мнению, примерно через месяц появится ясность, насколько большой ущерб понесла экономика и как отреагировал рынок недвижимости.

«Несмотря на текущую неопределенность в экономике, жилье в столице остается основным и наиболее надежным активом. Квартира в Москве всегда будет востребована, ее можно сдавать и извлекать из этого доход. Конечно, она может подешеветь, и наверняка так и произойдет. Но многое будет зависеть от того, как поведут себя рубль, доллар, что будет происходить в банковской системе. Конечно, и этот актив будет находиться под давлением, как и любые другие на территории РФ. Вероятнее всего, цены на вторичном рынке начнут снижаться, но это произойдет не сегодня и не завтра», - резюмирует Шлома.

Регионы

За пределами Москвы и Подмосковья ситуация на вторичном рынке жилья более спокойная – цены не растут, но и не падают. В некоторых крупных городах, например в Краснодаре, не происходит даже серьезного снижения спроса. «Причина проста: на протяжении последних двух с небольшим месяцев рынок «вторички» в Краснодаре вошел в полосу стагнации… Да, некоторым ипотечным покупателям банки меняют ставки перед сделкой в сторону повышения, и даже в отдельных случаях дважды, из-за чего эти самые сделки отменяются. Но на место таких покупателей приходят другие, в том числе инвесторы и переселенцы», - поясняет Алексей Рубан, руководитель АН «Мегаполис-Сервис» г. Краснодар.

Конечно, далеко не все рынки могут похвастаться такой стрессоустойчивостью. По словам Ольги Шипшиной, директор АН «Мегаполис» Новосибирск, в третьем по численности населения городе России спрос за последние пару недель упал минимум на 30-40%, «так как желающих приобретать вторичное жилье с помощью ипотеки по нынешним ставкам попросту нет».

Однако, в отличие от Москвы и Подмосковья, в регионах продавцы не снимают квартиры с продажи. Во всяком случае массово, и это стабилизирует ситуацию. «Наверное, с этим в основном связан тот факт, что не наблюдается заметного роста цен на «вторичку». Но при этом нет и снижения цен, то есть рынок замер в ожидании хоть какой-то определенности», - говорит Шипшина.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.