Не трать деньги: почему жилье становится токсичным активом - «Аналитика рынка»

Ситуация на рынке недвижимости сегодня неоднозначная. Как отмечает доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова в воем комментарии агентству "Прайм", "рынок жилья сегодня находится под влиянием геополитического фактора. Население сейчас изымает свои сбережения из банков и массового вкладывает в альтернативные варианты, среди которых и недвижимость". Это уже спровоцировало рост цен, чему способствует и сокращение предложения из-за волатильности валютного курса. С другой стороны, так как стоимость ипотеки возросла, сократился и спрос, что приводит к уменьшению стоимости жилья. Эксперт убеждена, что вряд ли можно ожидать их серьёзного снижения. В том, какая же из тенденций возобладает и стоит ли россиянам инвестировать средства в недвижимость, разбиралось агентство "Прайм".

По мнению специалиста департамента стратегических исследований Total Research Николая Вавилова, сейчас тренд на рынке недвижимости простой — массовый отказ от сделок из-за взлетевших ставок по ипотеке. Более 80% покупок квартир осуществляется с помощью заемных средств, и с учетом выросших с пандемии цен и отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения вытягивать ставки по 20% годовых покупатели просто не способны. Поэтому на несколько месяцев рынок вторичной недвижимости фактически замер, сделок будет в несколько раз меньше, чем в начале года.

Новостройки, добавил он, пока держатся за счет субсидирования ставок застройщиками по совместным программам с банками, но и здесь проблема в том, что цены за февраль по ряду объектов выросли чуть ли не на 5% из-за ажиотажа, отдаленно напоминающего 2014 год, и роста цен на зарубежные стройматериалы, если верить девелоперам. Поэтому рынок жилой недвижимости в этом году будет стагнировать.

"Коммерческая недвижимость тоже сейчас под ударом — съезжают иностранные компании, освобождая как офисы, так и склады вместе с торговыми помещениями, но здесь ситуация чуть иная — многие крупные холдинги не разрывают контракты, оставляя за собой помещения, а также не увольняют сотрудников, продолжая выплачивать им зарплату и ожидая улучшения политического фона, поскольку приостановка деятельности в РФ — это результаты политического давления на бизнес. Поэтому с одной стороны, стоит рассматривать к покупке наиболее ликвидные истории, которые сейчас стоят без арендатора, то есть помещения с большой проходимостью рядом с метро или узлами общественного транспорта", — отметил Вавилов.

Эксперт отметил, что все так же остаются интересными инвестиции в объекты с крепкими якорными арендаторами типа сетевого продуктового ритейла — российские компании точно никуда не уедут и пока остаются столпом рынка аренды. Складская недвижимость в виде ЗПИФов также интересна для покупки, она продолжит приносить как минимум 9-10% годовых.

"Но каких-либо других кейсов для гарантированной доходности пока что на рынке для рядовых покупателей нет — стоит дождаться стабилизации ситуации вокруг России.

Руководитель Департамента инвестиционного анализа и обучения ИК "УНИВЕР Капитал" Андрей Верников отметил "Прайм", что на данный момент рынок недвижимости находится в неопределенности. Многие люди бояться продавать квартиры за рубли, потому что они стремительно обесцениваются. Банки то выдают ипотеку с господдержкой, то перестают выдавать. Оформлять ипотеку под 20% желающих мало. Также люди опасаются покупать квартиры со сроками сдачи в конце 2023 года и позже — ситуация в стране стремительно меняется.

Эксперт считает, что инвестировать в квартиры сейчас просто нет смысла. Удар по экономике нанесен санкциями большой, и теперь многие покупатели не станут брать ипотечные кредиты. Они пересчитают кредитную нагрузку с учетом форс мажора с работой и поставят покупку квартиры "на паузу".

Рынок жилья в этом году ждет стагнация и последующим проседанием цен примерно на 10% к концу года. Сильно просесть цены не могут — застройщики стали получать стройматериалы по повышенным ценам. Так что тем, кто планировал инвестировать средства в квартиру в начале года лучше обождать снижения цен и сделать это в конце года. Если же уже есть одобренный банком кредит с господдержкой, то квартиру стоит купить.

Старший преподаватель экономического факультета РУДН Елена Егорычева соглашается, что, безусловно, отскок цен будет. Это, по ее мнению, обусловлено и высокими ставками по ипотечным продуктам, и высокими депозитными ставками (до 18-20% в зависимости от срока), и падением реальных доходов населения. "Однако и себестоимость строительства возрастёт, что не позволит девелоперам сильно уж снижать цены", — замечает она.

"Рынок недвижимости, как и любой другой, будет зависеть от политической обстановки в стране и от поведения самих потребителей на рынке недвижимости, от их реакции на политические и экономические события в стране. При резком падении спроса на новостройки девелоперам придется снижать цены или как минимум придерживать их на прежнем уровне. Однако программы льготной ипотеки ещё действуют, и возможно, будут продлены (пока они действуют до конца марта 2022). Но стоимость ремонта и обустройства дома с учетом нынешних реалий становится достаточно проблематичным, что так же "поумерит пыл" желающих улучшишь свои жилищные условия", — считает Егорычева.

Что же касается коммерческой недвижимости, то тут с большой долей вероятности можно говорить и падании цен на неё, так как спрос резко может быть сокращён в связи с текущими экономическими реалиями. Также ожидается падение цен и на рынке вторичной недвижимости, цены на которую формируются только под воздействием спроса и предложения, говорит эксперт.

Частный риэлтер Дарья Кучмистова, в свою очередь, считает, что вторичное жилье останется в нынешней ценовой категории.

"Продавцы жилья будут или снижать цены или предоставлять скидки при продаже "вторички". Это вызвано тем, что закредитованность населения высока, а с учетом ухода с российского рынка иностранных компаний и закрытия ряда российских предприятий, не все заемщики в состоянии расплатиться по долгам. В такой ситуации некоторые владельцы недвижимости предпочитают продать имеющееся жилье с тем, чтобы расплатиться с банками и получить средства на жизнь", — объяснила она "Прайм".

Что же касается новостроек, то здесь, по мнению Кучмистовой, все несколько сложнее. Не все объекты удастся довести до конца в срок из-за нехватки стройматериалов или их удорожания, а те, что уже построены — сдать и ввести в экспулатацию. Однозначно цены будут расти на жилье бизнес-класса, поскольку сузится предложение, уверена она.