Пора и честь знать: панические цены на столичную недвижимость скоро пойдут вниз - «Аналитика рынка»

Взлетевшие в конце февраля — марте цены на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы уже в ближайшее время могут заметно скорректироваться, считают некоторые из опрошенных «Известиями» эксперты. При этом в общих чертах рынок останется рынком покупателя — это хорошая новость для продавцов качественных новых проектов с продуманной инфраструктурой и плохая — для владельцев старого жилого фонда.

Ажиотаж подогрел рынок

Столичный рынок недвижимости, «взорвавшийся» в конце февраля – начале марта постепенно будет приходить к фундаментально более оправданным ценам за квадратный метр, особенно учитывая исчерпание нескольких факторов, поддерживавших спрос в последние годы. Причем в некоторых районах столицы квартиры подешевеют весьма значительно — вплоть до 15% от нынешнего ценника.

— Люди панически скупают квартиры, формируя ажиотаж. Таким образом они стараются сохранить свои сбережения в кризис, но сбережения скоро закончатся, уровень платежеспособности снизится, а льготная ипотека на новых условиях анонсируется лишь до июля, — говорит основатель IT-компании Realiste, создавшей ИИ для рынка недвижимости, Алексей Гальцев.

По словам собеседника «Известий», ажиотажный спрос на рынке недвижимости подстегнули сразу несколько факторов, среди которых — рост ключевой ставки до 20%, еще более высокие проценты по ипотеке, а также резко подскочившие инфляционные ожидания населения и волатильность рубля. В такой ситуации люди естественным образом стали искать возможности для того, чтобы вложить свои средства в «несгораемый актив», самым надежным из которых в России принято считать недвижимость.

Разумеется, вслед за резким ростом спроса на квадратные метры продавцы начали завышать ценники — в этот период многие объекты дорожали по 5% в неделю. Однако на фоне стабилизации экономической ситуации цены обязательно пойдут вниз, уверен Гальцев. И в первую очередь это коснется самых переоцененных площадей.

Так, в Москве, согласно проведенной Realiste аналитической работе, первым районом на очереди станет Тверской, а именно — локация за Садовым кольцом вокруг Белорусского вокзала. Из-за того что в течение последнего года квадратный метр там подорожал на 74%, предстоящее падение цен составит как минимум 15%. На втором месте — Ярославский район, недвижимость в котором подорожала на 46% год к году. Далее идут части Басманного и Таганского районов, участки между станциями метро «Серпуховская» и «Павелецкая», а также квартиры в юго-восточной части района Аэропорт в непосредственной близости от метро «Динамо».

Схожим образом ситуацию на столичном рынке недвижимости обрисовала и руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. В беседе с «Известиями» она отметила, что в некоторых случаях собственники квартир моментально прибавляли к старому ценнику вплоть до 1 млн рублей. Но реализовать такой лот даже в условиях паники им не удавалось, и спустя две-три недели они снижали цены, не добившись желаемого результата. Тем не менее, если рассматривать весь рынок целиком, ждать резкого падения цен не стоит.

— Я предполагаю, что на вторичном рынке недвижимости столицы в случае ослабления спроса начнется понижение цен, но крайне медленное. И фиксировать его мы будем уже ближе к осени. Пока стоит понаблюдать за поведением покупателей и уровнем спроса — возможно, его удастся поддержать в том числе за счет покупателей, переезжающих с Украины, — говорит Мищенко.

Тем не менее некоторые объекты уже заметно подешевели, отмечает эксперт отдела продаж компании «ТСН Недвижимость» Ольга Клапанюк. По ее словам, снижение цен при текущих ипотечных ставках вполне возможно, а по объектам площадью более 90 кв. м уже наблюдается «серия скидок». Но квартиры из категорий, пользующихся значительно большим спросом, — студии, однушки и двушки — пока держатся. Как минимум по той причине, что ликвидных объектов такого плана на рынке осталось очень мало.

Старость — не радость

Директор московского офиса компании «Этажи» Евгений Затонский считает, что цены на вторичку начнут снижаться не быстрее чем через два-три месяца — именно в такой срок покупатели смогут увидеть какие-либо значительные коррективы.

— Сейчас собственники будут надеяться на то, что ипотека подорожала, курс доллара нестабилен, цены повысились, и, скорее всего, будут настаивать на текущей цене, но когда через два-три месяца они поймут, что жизненная ситуация их поджимает продавать, а объекты не просматривают, клиенты не звонят и не покупают, тогда мы увидим какое-то значительное снижение стоимости квадратного метра, — говорит он.

При этом с точки зрения цены вторичное жилье будет выглядеть заметно выгоднее первички, которая к тому же дешеветь точно не будет. Но в то же время эксперт рекомендует исходить не только из сиюминутных потребностей, но и заранее продумывать будущую инвестиционную привлекательность такого объекта.

— Если это вторичка года постройки не более 10 лет, тогда она будет выглядеть привлекательнее, чем новостройки. Если это вторичка 20+ лет в обычных спальных районах, то там вторичка возрастом более 20–30 лет будет менее перспективна с точки зрения продаж, — объясняет Затонский. — Есть простое правило: «Покупая, думай о продаже», поэтому покупать такие объекты, технологически и морально устаревшие, будет неперспективно, потому что когда-то ситуация в экономике восстановится и такие квартиры будут серьезно терять в цене.

Первый среди равных

Напротив, ожидать снижения цен на рынке первичной недвижимости столицы не приходится. Одна из главных причин, считает вице-президент холдинга AVA Group по коммерции Ольга Нарт, заключается в том, что Москва и ближайшие к ней локации традиционно привлекают не только местных, но и региональных покупателей. К тому же на фоне сложной геополитической ситуации, роста цен на стройматериалы, волатильности рубля и нестабильности рынка рабочей силы растет конечная стоимость готового продукта. К тому же не все компании в нынешней ситуации способны обеспечить запланированное ранее предложение.

— Часть девелоперов за последнее время объявила о том, что ряд новых строительных проектов будет заморожен, а это значит, что в среднесрочной перспективе рынок ждет сокращение предложений по покупке недвижимости, — говорит Ольга Нарт.

Тем не менее рынок таких квартир всё равно останется рынком покупателя — они будут отдавать предпочтение наиболее качественным проектам в хороших локациях с развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса от застройщика, считает собеседница «Известий». Так что конкуренция между продавцами таких объектов всё равно останется высокой.

Схожее мнение приводит и вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз, отметивший, что в нынешней ситуации сложно прогнозировать динамику цен не только в России, но и в остальном мире. Он объясняет это в том числе и тем, что в разных странах снова вводятся эпидемиологические ограничения (например, неделю назад в Шанхае ввели крупнейший за два года локдаун) и подобные случаи, как и раньше, будут иметь глобальные последствия.

— Помимо прочего, основным фактором, влияющим на снижение цен на рынке жилищного строительства, является насыщение рынка предложением. Объемы текущего жилищного строительства в России остаются на уровне менее 100 млн кв. м, — констатирует собеседник «Известий».

Существенных отрицательных ценовых движений на первичном рынке не ожидает и генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Она отмечает, что в I квартале этого года средняя цена квадратного метра в новостройках прирастала на 0,8–1,5% в месяц, а в некоторых проектах на фоне введения новых параметров субсидированной ипотеки она подскочила и на 10–12%. Но даже в такой ситуации девелоперы будут делать всё возможное, чтобы заполучить новых клиентов — к этому их постоянно будет подталкивать падение платежеспособного спроса со стороны населения.

— С падением платежеспособного спроса и сжатием возможностей рынка сейчас, как никогда, складывается серьезная конкуренция в борьбе за каждого покупателя, на фоне которой застройщики расширяют линейку форм приобретения и оплаты недвижимости, начиная с разных видов рассрочки, до различных ипотечных программ, включая субсидированные, — подытожила Наталия Кузнецова.