Все в красной зоне: что будет с офисами - «Аналитика рынка»

Два года назад выражение "красная зона" вошло в обиход в связи с ковидом. Сейчас в "красной" зоне индикаторы рынка офисной недвижимости, считают аналитики. Разбираемся тем, что будет происходить в ближайшие месяцы.

Горизонт событий

"Пока, наверно, мы видим горизонт до конца года, но тем не менее практически каждые 15 дней у нас меняются цифры. Так, мы изменили цифру ввода с 250 до 150, мы видим, что спрос другой, у нас увеличивается потихоньку вакансия. Она была, например, 8,1% по закрытию первого квартала и уже к середине мая — 8,6%. Поэтому ситуация предопределена, но каждый месяц она очень сильно меняется", — рассказала руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (до апреля — Cushman & Wakefield) Наталья Никитина.

Пока по итогам мая снизился объем нового строительства, покупки и аренды площадей и арендные ставки, зато выросла вакансия.

"Сложившаяся на рынке ситуация стала заметна на уровне ключевых индикаторов — все показатели находятся в "красной" зоне. Средняя ставка аренды на 6% ниже аналогичного периода прошлого года, рост доли свободных площадей составил 0,6 п.п.", — сообщила "Интерфаксу" аналитик департамента исследования CMWP Полина Афанасьева.

Прогноз на конец 2022 года — 12–13% вакантных площадей и спрос на уровне 1 млн кв. метров, считают в компании.

Примерно такой же прогноз дают в CORE.XP.

"На фоне оптимизации компаниями офисных пространств, при невозможности прямого отказа от занимаемых помещений будет формироваться рынок grey space — помещений, предлагаемых в субаренду или через переуступку права аренды. Объем такого предложения в будущем сможет оказывать заметное влияние на индексы рынка. К концу 2022 г средний уровень вакансии может подняться до уровня 10%. С учетом объема Grey Space показатель может составить 12%", — рассказал руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко.

При этом в будущее некоторые эксперты смотрят с оптимизмом — просто в более отдаленное.

"Мы прогнозируем, что уровень вакансии в классе А увеличится до 20-25%, что тоже много, безусловно. И этот уровень вакансии продержится какое-то время, не будет мгновенной замены западных арендаторов на отечественных. Но в течение двух-трех лет, учитывая, что новые объекты на рынок не будут выходить в том объеме, в котором они раньше ожидались, мы придем на адекватный уровень вакансии в 5-10% в среднем", — считает управляющий партнер ricci Алексей Богданов.

Ставки не упадут

Несмотря на то, что высвобождается все больше офисов, ставки аренды пока не падают — и к концу года аналитики не ожидают большого дисконта. На собственников давит инфляция, собственные кредитные обязательства и пр., так что скидок стоит ожидать только в проектах, где вакансия выше средней по рынку.

"Мы не будем видеть сильное падение в ставках пока, потому что пока собственники не демпингуют. Естественно, собственники, у которых будет вакансия заметно больше средней по рынку, они точно будут смотреть на изменение ставки", — считают в CMWP.

Того же мнения придерживаются другие опрошенные аналитики.

На офисы без отделки никто не смотрит

"Все помещения, которые смотрят клиенты, они в отделке. На помещения без отделки не смотрит никто. Собственники выполнить ее сейчас быстро не могут, это очень дорого. Поэтому с этими площадями нужно что-то делать", — рассказала Наталья Никитина.

Здесь преимущества получают как раз те офисы, которые освобождают съехавшие из них западные компании.

"Большинство освобождающихся после крупных зарубежных компаний помещений — это flex-формат с относительно свежим или даже новым ремонтом. Такие помещения имеют все шансы принять у себя сотрудников российских компаний в самые ближайшие сроки. Единственный вариант, когда освободившийся гибкий офис не сможет без модернизации подойти новому арендатору, это если им становится государственная компания. В силу известной склонности к кабинетной схеме рассадки", — считает руководитель архитектурного бюро UNKCI Николай Миловидов.

При этом старые офисные центры начинают стремительно проигрывать битву за клиента. Аналитики ожидают ухода с рынка некоторых из устаревших проектов, смену концепции других, а также перестройку на гибкие офисы.

"Хотя во флексе вакансия сейчас тоже достаточно большая, где-то на уровне 25%, хотя это достаточно сложно замерить. Около 50 тыс. кв. метров сдаются в субаренду", — отметили в CMWP.

Аналогичные данные приводит Knight Frank Russia.

"В мае 2022 года в столице открыты и функционируют 93 гибких пространства сетевых операторов общей площадью 230 тыс. кв. м (против 88 площадок общей площадью 212 тыс. кв. м в мае 2021 года). Суммарно в таких пространствах размещено 34 519 рабочих мест. Сейчас 7 995 (23%) из них являются вакантными", — говорят в компании.

Уходят не все

Пока консультанты не видят большой вакансии в том числе и потому, что большинство компаний не уходит насовсем. Персонал не увольняют, но реорганизуют структуру, меняют акционеров и пр.

"Все договоры аренды действительны. Наверно, 1/5 рынка, может быть, пришла к каким-то запросам по изменению условий или выходу", — отметили в CMWP.

При этом сейчас только заканчиваются те три месяца, которые компании взяли "на подумать", поэтому пока рынок меняется не так резко.

"Объем спроса пока не успел отреагировать на геополитические события. Мы ожидаем, что существенное снижение объемов новых сделок будет заметно уже по итогам II кв. 2022 года", — сообщил Бабиченко.

Поддержат показатели рынка проекты build-to-suit, прогнозируют аналитики.

"Новых проектов сегодня офисных никто точно не будет начинать. "Бумажные" проекты останутся "бумажными" проектами, возможно, они будут сделаны в формате build-to-suit, что не приведет к увеличению вакансии за счет прироста спекулятивно построенных площадей", — отметил Богданов.

То есть, пока получается, что часть показателей из "красной" зоны выбраться вполне себе сможет. Например, за счет меньшего объема ввода не будет расти доля пустующих площадей. Будет ли это означать нормализацию ситуации — увидим. Не в этом году, но когда-то наверняка увидим.