Ключевая ставка упала. Вторичка выйдет из сумрака? - «Аналитика рынка»

Центробанк снизил ключевую ставку до 8%. Наконец-то покупка вторички в ипотеку выглядит привлекательно. Но ждет ли нас взлет продаж вторичного формата.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

Согласно данным ЦБ, средневзвешенная ставка по выданным за месяц ипотечным кредитам для покупки квартир на вторичном рынке в Москве не сильно менялась даже при резком изменении ключевой ставки. И все-таки увеличение ставки ИЖК привело к сильному сокращению количества ипотечных кредитов, выданных на вторичном рынке.

Однако количество зарегистрированных договоров купли-продажи (ДКП) квартир на вторичном рынке за месяц после резкого скачка ключевой ставки сократилось в меньшей степени. Сделки по покупке квартир на вторичном рынке заключались без взятия кредита.

Суммарное же число ДКП за полугодие уменьшилось по отношению к аналогичному периоду 2021 года на 15%, но увеличилось относительно 1-го полугодия 2020 года на 30,7%. Цены на жилье на вторичном рынке в этом году менялись хаотично относительно цен первичного рынка, но в июле вернулись к своему дисконту. Поэтому резкого оживления на вторичном рынке ждать не следует.

Скорее всего, продажи будут на среднем уровне аналогичных периодов 2020 и 2021 годов. С большой долей вероятности, поддержка со стороны правительства будет распространяться и на вторичный рынок, т. к. от него во многом зависит ликвидность первичного рынка. Прежде чем купить квартиру в новостройке, будущий покупатель продает свою недвижимость на вторичном рынке или пользуется программой трейд-ин. Общий объем покупателей будет на средних уровнях 2020 и 2021 годов. По итогам года изменения относительно прошлых лет будут практически не заметны.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп

Снижение ключевой ставки дает надежду на восстановление рынка вторичной недвижимости. Это важно. Продажа квартиры на вторичном рынке нередко служит первым взносом для покупателей строящегося жилья или позволяет быстро закрыть ипотечный кредит после получения ключей от новой квартиры. Так или иначе, но эти два рынка связаны. Кроме того, оживление вторичного рынка поможет взбодриться рынку переуступок, а значит снова привлечет инвесторов.

Говорить о возвращении объемов продаж на вторичном рынке к дофевральским показателям еще рано. Для этого должны происходить процессы в экономике, которые свидетельствовали бы о поступательном движении вверх. Пока этого мы не видим. Можно осторожно оценивать рост первичного рынка в пределах 10–15%.

Юлия Смолянинова, ипотечный эксперт, Экоформула

Ключевая ставка снизилась на 1,5%. Банки снизили ставки в среднем на 0,6%. При средней сумме кредита в 4 млн по всей России со сроком ипотеки 25 лет ежемесячный платёж сократился на 1 700 рублей. Уверена, что это не решающий фактор для покупателя брать ипотеку.

Есть и другие причины почему покупатель не готов сейчас покупать вторичный рынок. Во-первых, он не уверен в своём постоянном доходе в будущем. Во-вторых, субсидированные ставки от застройщика от 0,1% дают покупателю возможность взять ипотеку и платить аренду до переезда в новую квартиру, даже если первичный рынок дороже. У покупателя есть желание решить жилищный вопрос, а не заработать на недвижимости.

Дофевральский спрос на вторичный рынок не вернётся пока будет такая значительная разница в ставке на первичном и вторичном рынке. В ближайшее время резкого роста вторичного рынка недвижимости не стоит ждать будет.

Андрей Мозоль, риелтор, инвестор

Несомненно вторичка начнет оживать. Но нельзя забывать, что сделки на вторичном рынке на порядок менее выгодны для государства, чем на первичке:

1. Они не поддерживают строительный сектор (не создают рабочих мест, не увеличивают количества жилья и т. д.).

2. С них часто не платится налог на прибыль.

3. Комиссионные вознаграждения могут пойти на руки агенту без декларирования дохода.

Уверен, что эти факторы будут сдерживать ипотечные ставки на вторичку на уровне 7–8%. Даже если ключевая ставка опять станет 4% или ниже. Если государство увидит, что вторичка конкурирует с первичкой за ипотеку, то ставки будут искусственно повышать в рамках макропруденциальной политики.