Цены на жилье дрогнули, хотя и не везде - «Аналитика рынка»

И покупатели жилья, и его продавцы — риелторы ждали весеннего падения цен, по крайней мере, на ряде ключевых рынков, включая Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области.

Насколько апрель оправдал эти ожидания? Скажем так, оправдал отчасти: по данным федерального портала «Мир квартир»*, если рассматривать динамику цены квадратного метра на первичном рынке, то за месяц из 70 крупных городов страны в минус ушли только 20, а 47 — все-таки в плюс.

Больше всего за апрель квадратный метр новостроек подорожал в Сочи (+7,4%), который снова перегнал столицу, достигнув отметки в 348 933 рубля за квадратный метр, а также в Волжском (+6,1%), Грозном (+5,5%), Махачкале (+5%), Нижнем Тагиле (+4,5%), Иванове (+4,5%), Якутске (+4,5%), Ярославле (+4,4%), Сургуте (+4%) и Кемерове (+3,6%).

А вот наибольшее падение показали Курган (-3,3%), Саранск (-2,3%), Москва (-2,3%), Курск (-1,7%), Рязань (-1,3%), Киров (-1,3%), Владивосток (-1,2%), Калининград (-1,1%), Пенза (-1,1%) и Самара (-0,9%).

«Если в столице цены немного упали — до отметки 322 729 рублей за квадратный метр, то в Подмосковье подросли на 0,3% — до 173 385 рублей за «квадрат». В Санкт-Петербурге произошло незначительное, на 0,8%, снижение — до 222 452 рублей за квадратный метр. В среднем по всем городам «квадрат» недвижимости в апреле вырос на 1,2% и сейчас стоит 113 400 рублей», — делятся подсчетами аналитики портала.

Если же рассматривать ценовую динамику в отношении не квадратных метров, а целиком лотов, расклад будет несколько иным: за апрель в 34 городах общая цена квартиры выросла, в 35 снизилась, а в одном никак не изменилась. Наибольший прирост зафиксирован в Волжском (+8,3%), Сургуте (+7,8%), Ярославле (+6,9%), Махачкале (+6,8%), Грозном (+6,4%), Сочи (+4,1%), Севастополе (+3,8%), Омске (+3,7%), Новосибирске (+3,5%) и Оренбурге (+3%). Наибольшее падение — в Кургане (-8,6%), Саранске (-6,8%), Якутске (-6,6%), Ульяновске (-6,3%), Вологде (-4,8%), Курске (-4%), Смоленске (-3,9%), Владивостоке (-3,9%), Рязани (-3,8%) и Набережных Челнах (-3,6%).

В Москве средний лот подешевел на 2,3%, до 18 389 873 рублей, в Подмосковье — на 2,2%, до 8 552 293 рублей, в Санкт-Петербурге — на 1,6%, до 11 648 258 рублей. В среднем по стране цена квартиры снизилась за месяц на 0,2% — до 5 947 417 рублей, подчеркивают аналитики.

«Не исключено, что резкий скачок цен в Сочи связан с новыми ограничениями строительства и запретом переоборудования санаториев в апарт-комплексы, а также преддверием высокого сезона. В столицах же новостройки наконец «сдались» и начали падать в цене. Долгое время девелоперы держали цены, но теперь, со сворачиванием околонулевой ипотеки и, соответственно, спроса, они пошли вниз», — считает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

О стагнации средних номинальных цен предложения и о том, что нынешние апрельские цены в новостройках столичного региона в целом ниже прошлогодних, говорят и эксперты подразделения «ЦИАН. Аналитика». Но кардинальных изменений, по их подсчетам, все же не произошло: за месяц средняя цена «квадрата» сократилась лишь на 0,3% (до 260,9 тысячи рублей), а относительно прошлого года цены ниже на 1,1% (тогда было 263,7 тысячи рублей).

«Месячная динамика укладывается в тренды этого года. На рынке сохраняется стагнация: в Москве в старых границах и Московской области динамика слабоположительная (+0,3% и +0,1% соответственно), в Новой Москве снижение почти на 2%. Динамика средних номинальных цен предложения сейчас определяется ценообразованием в новинках рынка (новые корпуса выводятся по более низким уровням по сравнению с 2021 и первой половиной 2022 года) и активностью застройщиков по предоставлению скидок (после сворачивания программ «нулевой ипотеки» девелоперы вынуждены предлагать альтернативные варианты покупки, в том числе и прямые скидки)», — поясняют эксперты.

Стоит отметить, что в апреле на первичном рынке региона заключено 11,5 тысячи ДДУ, что на 6% меньше, чем в марте. «Такая ситуация уже была как в годы с внешними потрясениями (в 2022 году апрельский спрос был вдвое ниже мартовского, в 2020 году — на 25%), так и в «спокойные» годы (в апреле 2017 года спрос был на 8% ниже, чем в марте, а в 2016 году — на 13%). Среди возможных причин снижения числа сделок в нынешнем апреле — рост ставок по ипотеке (первичный рынок недвижимости Московского региона по-прежнему сильно от нее зависим). Наиболее заметно число сделок снизилось в Новой Москве (-9%), наименьшее снижение в Москве в старых границах (-4%).

При этом объем предложения вернулся к росту, и после стабилизации в декабре — марте выбор в апреле вновь увеличился до 116,8 тысячи лотов (+1,9% за месяц). Сейчас показатель находится на уровне 2017-2018 годов, а относительно апреля прошлого года выбор больше на 52%, подсчитали в «ЦИАН. Аналитике».

Такой рост эксперты связывают в том числе с премьерами рынка. В апреле в Московском регионе в продажу вышло 46 корпусов на 857 тысяч квадратных метров жилья. Месяц назад новинок было меньше — 21 корпус на 287 тысяч «квадратов», год назад — лишь 18 корпусов на 408 тысяч квадратных метров.

Большая часть нынешнего предложения (62%) сосредоточена в столице: 53,7 тысячи лотов в старых границах города и 19,2 тысячи лотов в Новой Москве. И рост представленного на рынке регионального объема обеспечен увеличением выбора именно в столице. В Подмосковье, наоборот, лотов в продаже в марте было 45,4 тысячи, а в апреле только 43,9 тысячи.

* Есть в распоряжении Business FM