Рынок недвижимости перевернулся с ног на голову. Что будет дальше? Прогноз от вице-президента «ДОМ.РФ» - «Аналитика рынка»

В России происходит что-то аномальное. Индивидуальное строительство занимает чуть ли не половину всего вводимого в стране жилья. Новостройки стоят дороже вторичных квартир. Цены удвоились и продолжают расти. И никто больше не копит деньги на «улучшение жилищных условий». Как это все понимать? И что делать? Спокойно, ничего драматичного не происходит, утверждает вице-президент банка «ДОМ.РФ» Игорь Кузавов. Все будет хорошо, считает он, главное — понимать тренды, причинно-следственные связи и быть готовыми к их последствиям.

— Сейчас мы переживаем достаточно сложные времена. За последние три года цена на первичную недвижимость удвоилась. Это бывает в среднем раз в 20 лет на всех рынках. В России вторичка сейчас дешевле первички — последний раз такое было именно 20 лет назад. Ипотечная ставка ниже ключевой ставки ЦБ, что тоже необычно. Более половины ввода жилья в России — это ИЖС. Эта доля удвоилась за последние два года. Нам достался перевернутый мир, к которому нужно адаптироваться.

Портфель недвижимости в стройке многоквартирного жилья довольно стабилен и в последние годы составляет около 100 миллионов квадратных метров, а в этом году достигнет 110 миллионов. Недавно было продано только 45 миллионов из 100, а сейчас продано только 30 миллионов. В среднем портфель уменьшился в полтора раза. Наша задача — разобраться в том, что будет дальше.

Мы в ДОМ.РФ смотрим на рынок через четыре фактора. Первый — структурный, то есть долгосрочный: спрос (число создаваемых домохозяйств + миграционные потоки) и предложение (портфель жилья в строительстве — запуски и вводы). Второй — циклический: спрос (интерес к покупке жилья у населения + ипотечные ставки) и предложение (стратегии продаж, экспозиция + маржа застройщиков). Застройщики могут придержать экспозицию, ускорить продажи — и в целом это определяет цены. Третий фактор — доступность покупки, которая определяется наличием денег и сбережениями. Четвертый — смежные рынки (вторичка и аренда).

Поговорим о структурных факторах. Существует расхожий нарратив, что недвижимость сегодня покупают люди 30–40 лет. На самом деле не совсем так. Эти люди не создают много дополнительного спроса. Если вы покупаете новую квартиру, то, вероятно, с семьей переезжаете в жилплощадь, которая на 10 метров больше. Это, соответственно, 2–5 дополнительных квадратных метров на человека. Много спроса создается молодыми людьми, когда они отделяются от своих родителей.

Сейчас в России живет 14,7 миллиона человек в возрасте от 20 до 30 лет. В ближайшее время эта когорта будет замещаться 10–20-летними людьми (16,7 миллиона), то есть произойдет увеличение спроса.

Хочу обратить внимание на «ямку» между поколениями. Откуда она взялась? На графике рождаемости в России показано количество рожденных на 1000 человек. Как мы видим, нулевые годы нам сильно помогают: рождаемость росла. Но в 2005–2006 годах возник небольшой перерыв. Этим людям сейчас исполняется 20 лет. Хорошая новость заключается в том, что как только мы эту «ямку» пройдем, нам предстоит движение в гору еще примерно десять лет и даже больше. Стратегические планы правительства по вводу в эксплуатацию 120 миллионов квадратных метров могут сбыться к 2030 году, хоть и выглядят сейчас слабодостижимыми.

Рассмотрим конкретный кейс: город Воркута. Закончилась война — люди продают свои квартиры в других городах и приезжают в Воркуту, где строится четыре миллиона квадратных метров жилья. Население увеличивается до 110 тысяч человек, а затем, после перестройки, начинает убывать. В итоге падает на 64 тысячи человек, люди уезжают в другие города, покупают там недвижимость, запускают цепочки продаж, что приводит к строительству в этих городах двух миллионов квадратных метров жилья. Это шесть миллионов квадратов в оба конца.

Миграция — важный фактор, который для рынка жилья не менее значим, чем естественное изменение населения.

Внутренняя миграция в России резко выросла в 2011–2012 годах. Этот тренд несколько ослабел и после пандемии не хочет возвращаться обратно, но тем не менее 3,4 миллиона человек регулярно снимаются с места, передислоцируются, и, соответственно, возникает спрос на недвижимость. Куда они переезжают?

Есть распространенный нарратив, что в России вымирает село, но это не так. Сельское население за последние 30 лет в России уменьшилось всего на 2 миллиона человек, тогда как в малых городах оно уменьшилось на 6 миллионов. В городах-миллионниках население приросло на 6 миллионов. Тренд такой: миллионники высасывают население из малых городов, а с селом все остается примерно как есть.

Как географически распределены потоки? Для начала — регионы-доноры: это прежде всего север Поволжья, север Сибири и Дальний Восток. У последнего становится чуть лучше, потому что правительство запускает много социальных и жилищных программ — но в целом картина не сильно меняется.

Есть три категории городов-реципиентов: Санкт-Петербург, Москва, юг и некоторые города восточной части. В чем их секрет? В социальных связях. Люди, которые находятся в восточной части страны, переезжают в райцентр для того, чтобы не разрывать социальные связи.

Итого: демография и миграционные потоки в ближайшие годы поддержат спрос на жилье в отдельных регионах — плюс 4–7% к годовому спросу по отношению к 2013–2018 годам.

Любой проект проходит три этапа лицензионно-разрешительной работы:

1. получение разрешения на строительство;

2. получение проектной декларации;

3. ввод в эксплуатацию.

За последний год число полученных разрешений на строительство росло и превысило количество полученных проектных деклараций. Интерес к строительству был довольно высокий.

В текущем году мы можем наблюдать, что тренд разворачивается: количество разрешений на строительство меньше числа проектных деклараций. Это означает, что в краткосрочной перспективе предложение будет доминировать над спросом, но на горизонте трех лет ситуация выровняется.

Теперь к циклическим факторам. Посмотрим на график проникновения ипотеки на первичном рынке. Доля сделок в ипотеке превышает 75%. Это говорит о том, рынок пересел на кредит. Мы неизбежно идем в фарватере западных стран. Хорошо это или плохо? Хорошо, потому что рынком недвижимости чуть легче управлять на макроуровне. Понизил ставку — увеличились продажи, повысил — уменьшились. Это одновременно и плохо, потому что в западных странах рынки недвижимости становятся неумышленными жертвами спасения других отраслей. В наши дни никто не копит деньги, и теперь стоимость — это не ценник на каком-то агрегаторе, а ипотечный платеж. За десять лет ипотечный платеж снизился. Поэтому разговоры о повышении цены не совсем релевантны.

Что происходит со ставкой? В 2022 году она снизилась с 10% до 6%, когда была раскатана льготная ипотека. Затем была ипотека под ноль — ставки снизились до 3,5%. В Питере было 2,8%! В последнее время ставки растут, потому что ЦБ закручивает гайки и ипотеки от застройщиков ограничивают. Сейчас ставка составляет 6,5% и будет подрастать на 0,5–1% к концу этого года. В целом условия подзатягиваются.

Высокий спрос в 2020–2021 годах подстегнул строительную активность. Запуски новых проектов заметно выросли. Циклически спрос прошел пиковое значение, дальше — рост ставок на первичке и рост ипотечного платежа, но пока для потребителя это терпимо. Циклические факторы сбалансированы: спрос прошел пик, но остается устойчивым, предложение растет, но пространство для скидок есть.

Следующий фактор покупки жилья — это срок, за который семья из двух человек может накопить на квартиру. Однако теперь мы знаем, что никто не копит деньги!

Первичный рынок дороже вторичного, но жилье все еще доступно, как это было в 2006–2007 годах. Правильный способ оценивать доступность жилья — это смотреть на соотношение ипотечного платежа к доходу. Жилье доступно, если ипотечный платеж занимает меньше 40% дохода. В среднем по России это соотношение составляет 30%. В регионах 70% дохода уходит на ипотечные платежи. Поэтому люди вынуждены искать другие варианты — например, аренду.

В последнее время в регионах жилье становится доступнее, но тренд не меняется. В 2023 году прогнозируется повышение доходов на 10%, и это недооцененный фактор повышения доступности жилья.

Экономика восстанавливается, доходы и потребительская уверенность растут — население тратит накопленные ранее сбережения. Зарплаты растут в условиях дефицита и восстановления деловой активности. Индекс потребительской уверенности приближается к многолетним максимумам.

Теперь о смежных рынках. Почему важна аренда? В мире считается, что аренда — это истинная стоимость недвижимости. В аренде напрочь отсутствует спекулятивная и инвестиционная компонента. В последнее время стоимость аренды в столицах снижается. Почему так происходит? Рынок аренды пострадал из-за частичной мобилизации. Люди оставляли свое жилье. Из-за этого возрастало предложение, поскольку, уезжая, они выставляли недвижимость в аренду. Но сейчас рынок пришел в себя, избыточного предложения нет.

Пару слов про вторичку. В цене она увеличилась в полтора раза по сравнению с началом 2016 года Разница в цене росла, но в последнее время несколько снижается. Разница в ставке между вторичкой и первичкой составляла 7%, теперь — 4,5%. Тенденция ведет к тому, что разница будет уменьшаться.

Что мы имеем в итоге?

В краткосрочной перспективе (1–2 года) рост портфеля строительства совпадает с прохождением циклического пика спроса из-за ставок и программ поддержки. В долгосрочной (3+ лет) жилье останется доступным, а спрос поддержит увеличение рождаемости в 2000-е и внутренняя миграция. Что еще?

1. Цены на новостройки будут стагнировать в ближайшие 1–2 года, прежде чем вернутся к здоровому росту.

2. В благополучных регионах (Сибирь, Урал) со спросом все будет хорошо.

3. В зоне риска — регионы с низкими доходами населения, нужны адресные программы поддержки.

4. Семьи с высоким доходом краткосрочно предпочтут вторичку.

За 2023 год банки могут выдать около 1,5 миллионов ипотечных кредитов по количеству (первичный и вторичный рынок, ИЖС, рефинансирование и прочие) и 5,5 триллионов по объему. Это чуть хуже 2021 года — 5,7 триллиона, но чуть лучше 2022 года — 4,8 триллиона.

Восстановление спроса в марте-апреле может оказаться устойчивым, но многое зависит от политики ЦБ и ставок.

Строящееся, но еще не проданное жилье может реализоваться за 30 месяцев, если остановить всю будущую стройку, — хуже недавних 15–20 месяцев. Быстрее всего строящееся жилье может распродаться в УФО и ЦФО, медленнее всего — на северо-западе страны

Что происходит за границей? МВФ в докладе указывает, что европейские рынки недвижимости в кризисе из-за резкого снижения доступности жилья и роста стоимости жизни — cost-of-living crisis. Разница в ценах на вторичке и первичке заметно выросла, но не только из-за льготной ипотеки. Рост дисконта вторички к первичке фундаментально обоснован разницей в процентных ставках. Хуже всего ситуация в Швеции и Дании. Там жилье вообще недоступно и активно развивается проблема бездомности. Недвижимость за границей дешевеет. МВФ посчитал, что на целых 20%.

Еще один поинт — это рынок США. Там ситуация немного получше — спасибо 2008 году и низкому предложению на рынке жилья. Однако в Америке цены растут на десятки процентов: такое случается раз в 20 лет. После Второй мировой войны это происходило как раз пять раз.

Цены после такого ралли падали лишь раз. Там есть строгий дефицит предложения, а в России вот строительная машинка работает хорошо, поэтому дефицита предложения нет. Это и хорошо, и не очень.

* колонка создана на основе выступления Игоря Кузавова на форуме недвижимости «Движение»