Вторичный рынок недвижимости ждет неизбежное падение цен. Или не ждет? - «Аналитика рынка»

Каждый раз после очередного повышения стоимости недвижимости независимые эксперты, профессионалы рынка и обыватели начинают строить прогнозы по поводу неминуемого обвала цен из-за «раздувшегося пузыря», «завершения льготной ипотеки», «релокации специалистов» и появления ретроградного Меркурия. Обычно после некоторого топтания на месте квадратные метры снова начинают расти, не оправдав ожиданий аналитиков. Но что, если уже появились новые обстоятельства, которые вынудят, наконец, цены упасть?

Звезды сошлись

Заставить хотя бы притормозить удорожание вторичной недвижимости, разогнавшееся в некоторых регионах не на шутку, одной, даже самой веской причины будет недостаточно. Необходимо одновременно случиться целой обойме неоспоримых фактов и событий. И такая ситуация, вероятно, уже начинает складываться.

По мнению старшего партнера компании Vysotsky Estate Сергея Смирнова, на рынке недвижимости формируется значительный объем нераспроданных новостроек, а также целый пул инвестиционных квартир, приобретенных в 2019 году, в самом начале роста цен, которые вскоре будут выставлены на продажу.

Кроме того, на рынок «давит» постоянная распродажа до 10% от объема квартир, построенных в рамках реновации, которая, в свою очередь, заставляет покупателей выставлять на реализацию свой старый жилой фонд. Что дополнительно увеличивает количество предложений на вторичном рынке.

Еще, уверен риэлтор, с появлением новых строительных технологий и увеличением количества современных проектов практически исчерпал себя спрос на популярные ранее советские форматы домов: «Если еще 10 лет назад сталинку можно было поменять на квартиру бизнес-класса без доплаты, то теперь этого и близко нет. Сталинки, то есть дома, построенные до 1970 годов, теряют в стоимости. Старый жилой фонд в ценах вернулся к ценовым значениям лета-осени 2021 года. Исключением являются единичные здания с премиальным расположением и видами».

А дополнительным фактором, который обязательно повысит конкуренцию на «вторичке», будет, по его мнению, массовый выход на рынок квартир, полученных в наследство от умерших в пандемию коронавируса. Достаточно владеть такой квартирой всего 3 года, чтобы продать ее без уплаты НДФЛ. Причем этот срок начинается с момента смерти наследодателя, независимо от даты регистрации права собственности наследником.

Чтобы купить что-нибудь ненужное, сначала нужно продать что-нибудь ненужное

Самым убедительным преимуществом вновь построенного жилья перед вторичным являются условия по ипотечному кредиту. Государственная льготная ипотека буквально придала второе дыхание строительной отрасли, едва не рухнувшей от пандемии. Спрос был восстановлен. А «околонулевые» и «траншевые» программы от застройщиков обеспечили его постоянный рост.

Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD, подтверждает: «Если покупатель рассчитывает на ипотеку, то новостройку приобретать выгоднее благодаря государственным программам субсидирования кредитов. В этом случае ставка по ипотеке составит 6-8%, тогда как на покупку вторичного жилья субсидии не распространяются, и ставка в среднем достигает 11-12%».

Правда, по статистике количество сделок на первичном рынке не превышает 30% от всего объема продаж на рынке недвижимости. Покупатели предпочитают вторичное жилье и индивидуальные жилые дома. Это и понятно: для приобретения нового жилья сначала нужно избавиться от старого. А если это удается, то за наличные выгоднее покупать «вторичку», которая дешевле и обеспечена необходимой инфраструктурой.

Именно поэтому в доле продажи новостроек число ипотечных сделок в настоящий момент приблизилось почти к 90%. Применение «околонулевых» программ застройщики компенсировали значительным повышением стоимости квадратного метра, подтянув заодно и наличные прайсы. Что, в свою очередь, и привело к повышению цен на вторичном рынке.

Маловероятно, что распродажа инвестиционной и «реновационной» долей от всей доли новостроек приведет к какому-либо ощутимому снижению стоимости «вторички». Это всего 3-5% от общей массы всей реализуемой недвижимости. Возможно, рынок этого даже не заметит. Тем более что условия по льготным программам только ухудшаются.

Маленький мальчик ковид подхватил, к бабушке в гости без маски ходил

Вторым по значению неоспоримым доводом в пользу приобретения новостроек является его юридическая прозрачность. Даже самые неопытные в финансовых операциях обыватели уже осведомлены о том, что есть какое-то чудесное «эскроу», которое спасет в случае чего. В отличие от «вторички», где на каждом шагу подстерегают банкроты, внезапные наследники, супруги и еще много кто.

«Еще один плюс первичного рынка заключается в безопасности совершения сделок. Здесь минимален риск столкнуться с мошенничеством, интересы клиентов надежно защищены проектным финансированием. Также на первичном рынке есть возможность воспользоваться льготными ипотечными программами, различными вариантами рассрочки и трейд-ин», – подтверждает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Но именно поэтому наследникам бывает так сложно избавиться от внезапно свалившегося им на голову имущества. Представьте появление на рынке большого количества вариантов квартир, доставшихся продавцам в наследство всего три года назад. С непонятной перспективой появления претензий от родственников, которые еще не проснулись. Кто рискнет в здравом уме покупать их по рыночной стоимости?

А станут ли наследники их по этой причине продавать квартиры со значительными скидками? Чтобы потом доплачивать за новое жилье с аналогичными потребительскими свойствами? Зачем вообще избавляться от полученной квартиры, если в ней можно продолжать жить или просто сдавать? Какой объем квартир из наследственных вариантов попадет на рынок недвижимости?

Ответы на эти вопросы мы увидим уже в следующем году, наблюдая за стоимостью вторичной недвижимости. Которая или продолжит свой устойчивый рост, в том числе благодаря девальвации рубля, или начнет снижаться, следуя прогнозам риэлторов. А может быть это произойдет по какой-то другой причине?