Падающий рубль взвинтил цены на недвижимость в Москве - «Аналитика рынка»

Дождливый июль не смог «охладить» горячие цены на столичные новостройки: в Москве средняя стоимость одного «квадрата» на первичном рынке массового сегмента впервые перевалила знаковую отметку в 300 тыс. руб. Какие тенденции набирают силу и куда пойдут цены на новые квартиры этой осенью, выяснил «МК».

Причины ажиотажа

В середине лета на столичном рынке новостроек наблюдалась повышенная активность как покупателей, так и застройщиков. Обычно в сезон отпусков наступает временное затишье. В этом году о летнем спокойствии можно было забыть. Как сообщил «МК» директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, в июле количество сделок выросло по сравнению с предыдущим месяцем в Москве — на 4%, в Новой Москве — на 26%. Больше всего квартир массового сегмента сейчас продается в трех районах: Покровское-Стрешнево, Очаково-Матвеевское и Молжаниновский.

Июльский всплеск спроса на рынке недвижимости простимулировал падающий рубль. Как отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, в течение второго месяца лета курс доллара превысил «круглую» отметку в 90 руб. (+9,4% к рублю), а евро — 100 руб. (+11,8%). «Те, кто копил на недвижимость в валюте, поспешили воспользоваться выгодным для них курсом. Обладатели рублевых сбережений тоже поспешили на рынок, пока «хватает» хоть на что-то или чтобы вложить обесценивающиеся капиталы в московские метры как в «вечную ценность», — пояснил аналитик.

Кроме того, по его мнению, спрос в июле подогревало ожидание повышения ключевой ставки ЦБ (в конце июля Банк России впервые с февраля 2022 г. повысил ключевую ставку). И хотя на первичном рынке действует льготная ипотека, на условиях выдачи которой рост ключевой ставки практически не отражается, в Москве стоимость значительной доли квартир в новостройках превышает максимальную сумму кредита по льготным программам (12 млн руб.). Поэтому покупатели чаще пользуются коммерческой ипотекой, ставки по которой зависят от уровня ключевой ставки.

Тревоги граждан, пожелавших приобрести новые квартиры с помощью жилищных ссуд, оказались обоснованными. В начале августа ряд крупных банков или повысили рыночные ставки по ипотеке, или объявили о скором повышении.

Непривычный для июля скачок спроса на первичном рынке жилья быстро отразился на ценнике. По данным управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, по итогам второго месяца лета средневзвешенная цена 1 кв. м в московских новостройках составила 300 720 руб. (+2,6% за месяц, +4,8% за год). 78% сделок прошло с привлечением ипотеки. «Покупатели привыкли к тому, что цена на квартиру или апартамент, приобретаемые без использования ипотеки или рассрочки, может быть на 20–30% ниже, чем на недвижимость с льготными условиями оплаты, а застройщики не собираются отказываться от такой тенденции», — добавил эксперт.

Свежие ветры

Как отметил «МК» директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, в последнее время наблюдается отток клиентов с рынка новостроек на вторичку, так как разница цены по Москве между двумя этими сегментами составляла до 20% стоимости квартиры. «Сейчас, когда ипотечная ставка начинается от 11,7%, и, возможно, будет выше, часть клиентов вернется на рынок новостроек. Там еще действует госпрограмма под 8% и семейная — это 6%. Еще есть понижающий коэффициент, к примеру, на электронную регистрацию. Ставка понижается на 0,3%. Ставки по ипотеке на рынке новостроек будут намного интереснее, получается, в два раза дешевле», — сообщил Кочетков.

Еще один тренд набрал силу — с начала года покупатели московских новостроек почти перестали интересоваться квартирами маленьких площадей, которые на растущем рынке были объектами инвестиций. «Сейчас люди покупают жилье преимущественно для себя. Пользуется спросом жилье с отделкой, особенно если застройщик предлагает квартиру с уже оборудованной кухней — люди хорошо реагирует на такие предложения. Спрос на студии снизился, стали больше брать одно- и двухкомнатные квартиры. Наши клиенты, например, 17-метровые студии уже не рассматривают. Если студия — то не менее 26 кв. м, «однушки» начинают рассматривать от 40 кв. м», — сообщила «МК» ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль» Марина Шадрунова.

По ее словам, согласно статистике заключенных договоров долевого участия (ДДУ), средняя площадь купленного жилья за июль выросла в старой Москве на 1 «метр», до 48 кв. м. В Новой Москве средняя площадь купленного жилья уменьшилась на 2 «квадрата» за месяц — до 45 кв. м.

«В погоне за московской пропиской и выгодными, сравнительно недорогими предложениями спрос сместился из Подмосковья и старой Москвы в сторону территорий ТиНАО», — подчеркнул Кочетков. По его оценке, сейчас в старой Москве покупателям предлагается 34,63 тыс. квартир в новостройках, средняя цена предложения 1 кв. м составляет 362 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 16 млн руб. В Новой Москве можно выбирать из 10,40 тыс. первичных квартир, средняя цена предложения 1 кв. м — 228,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 10 млн руб.

«На столичном рынке недвижимости наблюдается период стабилизации цен, объемов предложения, спроса», — отметил Роман Родионцев. Несмотря на изменение условий ипотечного кредитования, ипотека по-прежнему остается основным инструментом приобретения. «Дальнейшее развитие и расширение программ с господдержкой будет способствовать поддержанию стабильного спроса. Предпосылок для снижения цен нет», — уверен эксперт.

Олег Репченко считает иначе. По его мнению, есть несколько факторов, которые позволяют говорить о возможном снижении цен на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе. Один из них — с 1 октября заработают новые ограничения ЦБ по ипотеке, направленные на снижение числа кредитов с низким первоначальным взносом. На фоне подорожавшей ипотеки спрос может снизиться, и застройщикам придется пересмотреть цены. Но необязательно в прайсах, может появиться больше проектов со скидками.

«В целом ценовая динамика упирается в действия властей и ЦБ. Если лимиты по льготной ипотеке не продлят (они могут закончиться осенью), продажи могут резко просесть, цены на жилье, которые на высоком уровне поддерживает как раз льготная ипотека, тоже пойдут вниз. Но если государство, продлив госпрограмму, введет еще какую-нибудь новую программу стимулирования спроса, то цены снова рванут вверх», — заключил Репченко.

Советы по делу

При покупке новой квартиры эксперты советуют оценить репутацию девелопера, риски проекта и схему сделки. «Если вам предлагают заключить ДДУ с оплатой через эскроу: эта схема на сегодняшний день самая защищенная для дольщика. Если предлагают договор уступки, то необходимо проверить оплату ДДУ, иначе долг может перейти на вас. Если предлагают договор купли-продажи, то есть вероятность долгов по коммунальным платежам — нужно запросить подтверждающий документ по их оплате», — отметил Валерий Кочетков. Особое внимание, по его мнению, стоит обращать на проекты редевелопмента — важно, чтобы каждое помещение имело свой кадастровый номер. Если предлагают купить долю, то от такой сделки лучше отказаться, даже по очень выгодной цене.

При выборе проекта многое зависит от индивидуальных предпочтений. «В Москве традиционно важна хорошая локация с точки зрения инфраструктурной развитости района и транспортной доступности будущего дома, чтобы не проводить полдня в дороге», — заметил Репченко. «При выборе квартиры в строящемся доме важно изучать репутацию застройщика. Хорошо, если это будет известный на рынке девелопер с большим опытом и без серьезных просрочек ввода домов. И без обманутых дольщиков, конечно», — добавил аналитик.

«Лучше ориентироваться на застройщиков, у кого уже есть опыт успешно реализованных проектов, на тех, кто предлагает широкий выбор инструментов приобретения (скидки, акции, рассрочки, субсидированная ипотека)», — добавил Роман Родионцев.