Падение спроса и цен: что ждет рынок вторичного жилья после роста ставок - «Аналитика рынка»

Летом 2023 года на вторичном рынке Москвы наблюдается нетипичная для летних месяцев активность. В июне и июле число зарегистрированных сделок оказалось максимальным для этих месяцев за время ведения статистики Росреестром, то есть за последние 15 лет. Повышение Центробанком ключевой ставки до 12% и ослабление рубля также пока не охладило рынок, а, наоборот, подстегнуло спрос.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты дали прогноз, как изменятся спрос и цены на столичном рынке вторичного жилья в ближайшие месяцы.

За всплеском спроса последует спад

В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют всплеск спроса на вторичном рынке. Потребительская активность на вторичном рынке после повышения Центробанком ключевой ставки до 8,5% не снизилась. Но теперь, когда ЦБ установил ключевую ставку на уровне 12%, спрос не сразу, но неминуемо упадет как минимум на 20%, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Это связано с тем, что на вторичном рынке действуют только рыночные ипотечные программы, ставки по которым повысятся в среднем до 14–16%», — пояснил эксперт.

Когда ипотечные кредиты подорожают, а также не станет возможности приобрести жилье на вторичном рынке по старым процентным ставкам, покупательский ажиотаж закончится, добавляет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. После этого, по его оценке, вторичный рынок может лишиться минимум 10%, а то и 20% клиентов.

О том, что спрос на вторичном рынке в ближайшее время повысится, говорит и руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Оживление уже началось, но после того как все желающие оформят кредиты по прежним ставкам по ипотеке, спрос начнет снижаться», — отметила она.

Сейчас на вторичном рынке Москвы реализуется опережающий спрос на вторичное жилье. «В первую очередь, за счет покупателей, которые получили одобрение ипотечных кредитов на старых условиях. Во-вторых, за счет тех, кто сейчас старается успеть до очередного пересмотра ипотечных ставок на фоне изменения ключевой ставки», — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, в июле спрос на ипотечные консультации вырос на 20,4% по сравнению с июнем. В первой половине августа ситуация схожая — спрос выше июльского на 12%. Но через несколько месяцев при условии сохранения нынешней ключевой ставки или ее дальнейшего повышения спрос пойдет на спад, ожидает эксперт.

Когда начнется снижение цен

Этим летом в период ажиотажного спроса квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 10%. Продавцам будет психологически некомфортно существенно снижать цены, но со временем они будут вынуждены это сделать, если рассчитывают на быструю реализацию жилья, говорит Руслан Сырцов.

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не ожидают резкого снижения цен на вторичном рынке столицы в ближайшее время — этот рынок довольно инертный и медленно реагирует на рыночные ситуации в отличие от новостроек. По мнению Сергея Шлома, также маловероятен активный переход покупателей с рынка готового жилья в сегмент новостроек, так как неизбежно и подорожание субсидируемой государством ипотеки. Чтобы сделок в сегменте новостроек стало намного больше, цены в нем должны понизиться до уровня вторичного рынка, считает эксперт.

Снижать стоимость объектов весьма проблематично, поскольку нередко вторичное жилье продается с целью покупки квартиры в новостройке, где цена 1 кв. м очень часто выше, чем в готовом жилье, добавляет Сергей Зайцев.

Скидок станет больше

Снижения цен в отчетах аналитиков в ближайшей перспективе можно будет и не заметить, но большинство квартир на вторичном рынке станут доступнее. «Одни продавцы снизят цену предложения в объявлении, другие временно не станут этого делать, но конъюнктура все равно вынудит их соглашаться на дисконт либо отказываться от проведения сделки», — поясняет Руслан Сырцов.

В случае сокращения спроса продавцы станут активнее предоставлять дисконт. Если сейчас 70% продавцов готовы к торгу и снижению цены (изначально выставляя свои объекты по чуть завышенной стоимости), то при ослаблении интереса покупателей от 80% сделок будут проходить с дисконтом, прогнозирует Сергей Шлома.

«Пока далеко не все продавцы готовы пойти на дисконт. Больше всего скидки будут распространены либо при продаже проблемных объектов, либо продавцу нужно уехать, либо срочно нужны деньги, либо продавец хочет срочно вложить средства от продажи квартиры в понравившуюся новостройку», — объясняет Елена Мищенко.

Не исключено, что средний дисконт при продаже вторичного жилья вырастет до рекордных 6–7%, которые отмечались в августе прошлого года. Это произойдет за счет квартир, где собственник по тем или иным причинам будет заинтересован в срочной продаже, резюмирует Сергей Зайцев.

Что будет с предложением готовых квартир

В начале осени объем предложения на вторичном рынке традиционно растет. Можно ожидать, что и в этом году экспозиция увеличится на 10%, говорит Елена Мищенко. Но из-за пока существующего высокого спроса рост предложения на вторичке будет не так заметен, как в предыдущие годы, поясняет эксперт.

Резкого роста или снижения предложения на вторичном рынке в ближайшие месяцы не будет, подтверждает Сергей Шлома. По его мнению, при стабильном и высоком спросе может образоваться дефицит ликвидных объектов. По мнению Сергея Зайцева, объем предложения несколько месяцев будет плавно расти, в том числе и за счет тех, кто решит ускорить продажу из-за риска дальнейшего роста ставок и снижения спроса.