Отрицательный рост: когда ждать скидок на вторичное жилье - «Аналитика рынка»

Вместо повышенного спроса на вторичном рынке жилья Россию ждет стагнация, которая задержит рост цен и будет способствовать росту дисконта, считают эксперты. За три месяца с июля по сентябрь рост цен на недвижимость увеличился на 2,2%, до 103 055 рублей за 1 кв. м. Рост цен на вторичном рынке вызван прежде всего ажиотажным спросом на фоне новостей о возможном повышении ключевой ставки. Стоит ли ожидать увеличения скидок на этом рынке, выясняли «Известия».

Подождут еще

Заметного снижения цен на вторичном рынке не ожидает эксперт ИК «ИВА Партнерс» Артем Шахурин.

— Большинство продавцов готовы к большим срокам экспозиции и не спешат снижать цены, — отмечает он.

При этом, оговаривается эксперт, несмотря на повышение ипотечных ставок, расходы на финансирование льготной ипотеки на будущий год повышены в несколько раз, так что рынок продолжат поддерживать из бюджета.

— Тем более высокие темпы инфляции и осложнение оборота валюты поддерживают спрос на инвестиционные квартиры, равно как и затруднение для россиян во вложении средств за рубежом.

Для того чтобы цены на вторичке пошли вниз, потребовалась бы ситуация с массовым дефолтом ипотечных заемщиков или активная продажа владельцами инвестиционных квартир, что уже означало бы глубокий экономический кризис, подытоживает Шахурин.

В пользу аренды

Заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко полагает, что возможен лишь небольшой незначительный период снижения по рынку. Более того, по мнению эксперта, недвижимость будет дорожать и далее.

— Во-первых, Центробанк не исключил и дальнейшего поднятия ключевой ставки уже до конца года, что необходимо для укрепления рубля и сдерживания инфляции. Во-вторых, высокая ключевая ставка означает более дорогие кредиты для нужд бизнеса — например, для застройщиков. Рост цен на первичное жилье всегда неизбежно тянет за собой увеличение стоимости квадрата вторичного жилья. В-третьих, получить одобрение на ипотеку становится сложнее из-за предписаний ЦБ, — указывает эксперт.

Часть собственников сможет тем не менее получить выгоду из ситуации.

— Например, примут решение использовать недвижимость под сдачу вместо запланированной продажи. В связи с этим ожидаем рост рынка аренды квартир на 10–15%, — резюмирует Юлия Макаренко.

Затухание рынка

Рынок вторичного жилья в России находится на подъеме, считает д.э.н., научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина.

— Последние три месяца цены вторичного рынка растут примерно на 1% в месяц. Рост ключевой ставки с 8,5 до 13% привел к повышению ставок по ипотеке до 14–15%. Покупатели стараются «успеть» купить жилье по старым ипотечным ставкам и пока сохраняющимся льготным программам, что определяет ажиотажный рост спроса на ипотеку.

Иванкина также ожидает сохранения повышенного спроса и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости в течение 2–3 месяцев, а затем длительный спад.

— Центробанк заявляет, что высокая ключевая ставка введена надолго, льготные программы будут корректироваться в сторону их большей адресности. Значит, рынок недвижимости будет затухать, цены могут снизиться, — говорит Елена Иванкина.

Акции и скидки

Ограничения, введенные ЦБ с 1 октября, понизят аппетит банков к выдаче ипотечных кредитов заемщикам, относимым к наиболее рискованным группам, комментирует заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

— Количество кредитов и их объемы снизятся. При условии, что регуляторы будут жестко пресекать схемы обхода этих ограничений, рост цен на первичное и вторичное жилье будет ограничен.

В последнее время одним из основных драйверов роста цен на первичном рынке были совместные программы застройщиков и банков с псевдонулевой ставкой.

— Главной ценностью данных программ являлась возможность снижения ежемесячных платежей по кредиту, — продолжает она. — В текущих условиях привлекательность первичного и вторичного сегмента выравнивается.

Эксперт ожидает не резкого снижения цен предложения до конца 2023 года, а масштабного роста скидок со стороны застройщиков:

— Размер скидок от конкретного застройщика предсказать сложно, в целом по рынку мы ожидаем плавного, но неуклонного роста дисконта к цене предложения.

При этом, отмечает Татьяна Школьная, рынок жилья в Москве был и остается самым стабильным с точки зрения ценовых колебаний при всех прочих равных.

— Подмосковье — номер два. В других регионах ситуация будет неоднородной. В наиболее сложной ситуации окажутся регионы, в которых работа по системному развитию рынка не велась, а рост темпов строительства обеспечивался только за счет льгот и рисковых кредитов, — заключает собеседница «Известий».

До лучших времен

Несмотря на меры по сдерживанию роста портфеля ипотечного кредитования, предпринимаемые Банком России, граждане продолжают брать ипотеку на первичном рынке, утверждает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

— Застройщики пользуются этим спросом и повышают цены на свои объекты. На этом фоне разница цен между первичным и вторичным рынком растет.

Поэтому, считает аналитик, в перспективе до конца года, скорее всего, будут дорожать новостройки и дешеветь «вторичка».

— Такой сценарий предполагается наиболее вероятным, потому что рыночные ипотечные ставки сейчас являются достаточно заградительными для вторичного рынка (и в ближайшей перспективе прогнозы не предполагают снижения ставок), поэтому продавцы будут или делать скидки в случае срочной необходимости продать квартиру, или отложат продажу до лучших времен.

С точки зрения эксперта, ужесточение условий по льготным программам на новостройки указывает, что государство не планирует продлевать действие «дешевой» ипотеки бессрочно.

— Поэтому, несмотря на то что условия сейчас не такие уже и льготные, значительная часть россиян поспешит «запрыгнуть в последний вагон» ипотеки с господдержкой, поскольку дальнейшие перспективы туманны, — подводит итоги Наталия Пырьева.

Стагнация неизбежна

Ажиотаж, перегревший рынок недвижимости, сформировался в конце лета. И, главным образом, на том, что покупатели ожидали рост ипотечных ставок вслед за очередным повышением ставки ЦБ, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— ЦБ ключевую ставку поднял и едва ли сделает это еще раз в этом году, банки также скорректировали свои продукты, — говорит эксперт. — И вместе с тем россияне уже взяли ипотеки на 5,4 трлн рублей, что на 10% превосходит прошлогодние показатели. То есть спрос сформировался, и предложению ничего не останется, кроме как подстроиться со временем, поскольку собственники жилья заинтересованы в продаже. Так что до нового года роста стоимости жилья я не ожидаю, впрочем, и снижения тоже. Скорее всего, будет стагнация.

По его мнению, ситуация будет в равной степени характерна как для новостроек, так и для «вторички».

— Конечно, льготные программы ипотеки сделали «первичку» несколько более популярной за счет низких ставок. Однако вслед за перемещением фокуса интереса в этот сегмент «вторичка» скорректирует цены. И уже те, кто взял рыночную ипотеку, смогут реализовать свой спрос. По регионам ситуация будет плюс-минус одинаковая, поскольку, как показали недавние исследования, в большинстве субъектов РФ ипотека выгоднее, а где-то и вообще единственный способ купить жилье, — заключает Валерий Тумин.