Итоги рынка офисов Москвы в 2023 году: рекорд спроса и низкая вакансия - «Аналитика рынка»

2023 год ознаменовался для рынка офисов Москвы рекордным спросом на аренду и продажу, рекордно низкой долей свободных площадей и вымыванием из экспозиции наиболее доступных предложений. Эксперты подвели предварительные итоги текущего года на столичном рынке офисной недвижимости и сделали прогноз по этому сегменту на 2024 год.

Рекордный спрос на аренду и покупку офисов

По предварительным итогам 2023 года спрос (сумма купленных и арендованных площадей, включающая продажу и аренду как готовых зданий, так и строящихся) на офисные помещения в Москве составил рекордные 1,9 млн кв. м. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, это на 82,5% больше, чем в прошлом году, и на 31,9% превосходит показатель 2021 года. Нынешний рекорд на 22,6% больше прежнего максимума, который был установлен в 2019 году.

Объем сделок по продаже офисных помещений, по предварительным данным IBC Real Estate, составляет более 360 тыс. кв. м (суммарный объем сделок как по готовым объектам, так и по строящимся). Это на 51% больше, чем в 2022 году. Предварительный объем сделок по аренде в этом году — более 1,5 млн кв. м. Это почти в два раза больше аналогичного показателя за 2022 год (802 тыс. кв. м).

Рекордный показатель спроса в IBC Real Estate объясняют возросшей в этом году деловой активностью. Российские компании скупали офисные помещения в собственность, что сказалось на предварительной итоговой цифре общего спроса — 1,9 млн кв. м. Если зарубежные компании в основном арендовали офисы, то российские предпочитают приобретать их в собственность. На активности рынка аренды сказался тот факт, что сменили собственника некоторые качественные офисные помещения, которые остались после ухода с рынка иностранных компаний.

В 2023 году на офисном рынке столицы действительно наблюдался рост как продаж офисных площадей, так и сделок по аренде, подтверждает партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина. По словам эксперта, это также связано с восстановлением спроса после неопределенности 2022 года.

Рекордно низкая вакансия

Рекордный спрос привел к рекордно низкой доле пустующих помещений. По данным IBC Real Estate, в целом по офисному сегменту вакансия составила 8%. Также зафиксирована рекордно низкая вакансия в классе В+ — на отметке 5,7%.

Одной из причин такого небольшого количества свободных офисов эксперты называют тот факт, что большинство площадей покупается или арендуется еще на стадии строительства офисных зданий.

Ввод офисных площадей на невысоком уровне

В 2023 году ввод офисной недвижимости в Москве, по данным IBC Real Estate, составит 274 тыс. кв. м, что на 21% ниже показателя прошлого года. В компании поясняют, что это невысокий показатель, но в результате объем рынка офисной недвижимости в Москве впервые превысил 20 млн кв. м. С 2016 года среднегодовой объем ввода в эксплуатацию составлял 380 тыс. кв. м (за семь лет — 2,69 млн кв. м).

Сколько стоит аренда офиса

По данным NF Group, средняя ставка аренды столичных офисов класса А составляет 26,46 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 1,6% выше значения, зафиксированного в конце 2022 года (26 тыс. руб.). В офисах класса В средняя арендная ставка составляет 18,07 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 2,8% превосходит прошлогодний показатель (17,58 тыс. руб.).

Эксперты поясняют, что рост ставки технический и связан в первую очередь с вымыванием менее дорогих предложений. Фиксируется высокий спрос на недорогие помещения, они исчезают из общей вакансии, а средняя расчетная ставка аренды увеличивается. В IBC Real Estate также замечают, что в этом году собственники заняли выжидательную позицию. При сохранении текущего уровня деловой активности в 2024 году возможно повышение запрашиваемых ставок аренды.

Сколько стоит покупка офиса

По данным NF Group, средневзвешенная цена продажи 1 кв. м столичных офисов (все классы) за год выросла на 13,8%, с 317,1 тыс. до 360,8 тыс. руб.

Средние запрашиваемые цены продажи офисов по локациям

- Садовое кольцо — Третье транспортное кольцо: 365,7 тыс. руб./кв. м (без НДС);

- Третье транспортное кольцо — МКАД: 370,8 тыс. руб./кв. м (без НДС);

- за МКАД: 248,4 тыс. руб./кв. м (без НДС).

Кто арендовал офисы в 2023 году

Мария Зимина, партнер консалтинговой компании NF Group:

— В 2023 году основную долю арендного спроса на офисные помещения формировали компании производственного сектора (18%), предприятия ТМТ-сектора (технологии, медиа и телекоммуникаций, на них пришлось 16%), а также банковско-финансовый сектор (12%).

Кто взял в аренду офисы иностранных компаний

В этом году было зафиксировано меньше сделок по расторжению иностранными компаниями долгосрочных договоров аренды в связи с их уходом или сокращением занимаемых площадей. Расторжение сделок с иностранными компаниями составило менее 10% от общего объема, тогда как в 2022 году этот показатель составил 30%, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Помещения, оставленные уходящими иностранцами, пользовались высоким спросом, так как в основном это были офисы со свежей современной отделкой, полностью оборудованные и готовые к немедленному использованию, добавляет партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина.

Из крупных арендных сделок 2023 года с бывшими офисами иностранных компаний эксперты называют следующие:

- помещения Apple в бизнес-центре «Романов двор» арендовал маркетплейс Wildberries;

- помещения Ericsson и P&G в бизнес-центре «Метрополис» арендовала китайская компания CHERY;

- помещения Microsoft в бизнес-центре «Крылатские Холмы» арендовала компания «Ренессанс Страхование»;

- офис корпорации Google в бизнес-центре «Балчуг» арендовал Промсвязьбанк.

Что будет в 2024 году

В следующем году эксперты ожидают закрытия ряда крупных сделок, а также дальнейшее сохранение интереса со стороны крупных компаний к приобретению офисов в собственность. На офисном рынке Москвы по-прежнему сохраняется дефицит крупных блоков в готовых зданиях, поэтому такие компании будут рассматривать преимущественно строящиеся бизнес-центры.

В следующем году спрос на офисные помещения останется высоким, объем доступного предложения сократится. Одновременно с этим ставки на аренду и покупку офисов в ключевых деловых районах Москвы будут расти, прогнозирует Мария Зимина. По словам эксперта, в 2024 году ожидается ввод в эксплуатацию более 730 тыс. кв. м офисных площадей, а крупнейшими заявленными объектами станут Moscow Towers (210 тыс. кв. м) и «STONE Савеловская» (93 тыс. кв. м).

Екатерина Белова добавляет, что на фоне ужесточения денежно-кредитной политики спрос будет снижаться, объем сделок уменьшится примерно на 10% и составит по итогам 2024 года порядка 1,7 млн кв. м.

«Наиболее востребованными останутся офисы с отделкой. В 2023 году зафиксировано вымывание площадей с готовым ремонтом после ухода иностранных компаний. Для новых проектов, которые будут предлагаться в аренду в 2024 году, наличие готовой отделки значительно снизит срок экспозиции офисного помещения», — резюмирует Белова.