Рекордный рост арендных ставок сменился стагнацией - «Аналитика рынка»

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2023 года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России. Подробности — в материале.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ:

- Арендные ставки осенью 2023 года в большинстве городов достигли рекордно высокого уровня.

- Объем предложения с января по октябрь снизился почти втрое, но с ноября вновь начал расти.

- Ситуация на рынке в 2024 году будет зависеть от происходящего в смежных сегментах рынка.

ВАЖНО:

Анализировались посуточные срезы средних ставок аренды однокомнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей (где мы располагаем достаточным объемом выборки), а также в Сочи, Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.

Арендные ставки показали рекордный рост

В динамике средних ставок аренды в 2023 году можно выделить три периода: стагнация с января по май, рост с июня по октябрь и период после ажиотажного спроса в ноябре–декабре.

За первые пять месяцев текущего года ставки аренды в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились лишь на 4%. Начиная с лета рост ускорился — с июня по октябрь ставки поднялись на 20%.

В этом году сезонное увеличение ставок началось раньше и не заканчивалось дольше, чем обычно. За счет повышенного спроса и снижения объема предложения рост продолжался на протяжении всего III квартала и в начале IV квартала, хотя обычно во второй половине сентября ставки начинают снижаться вместе с сокращением активности.

Только в ноябре цены перестали расти. При этом резкого снижения так и не произошло — в ноябре «однушки» стали дешевле лишь на 0,3%, в декабре — еще на 0,1%. Фактически на рынке вновь ценовая стагнация.

Осенью 2023 года в большинстве городов ставки достигли рекордно высокого уровня. По сравнению с декабрем 2022 года аренда подорожала на 24%. Для сравнения: в декабре 2022 года ставки в «однушках» были лишь на 3% выше, чем в декабре 2021-го.

Заметнее всего стоимость съемного жилья за год выросла в Перми (+53%), Челябинске (+45%) и Омске (+43%). В этих городах не так много новостроек, поэтому на рынок аренды пришлась значительная часть спроса, перетекающего с вторичного рынка, где выросли ипотечные ставки. В Москве и Санкт-Петербурге «однушки» за год подорожали на 23 и 24% соответственно.

Выбор вновь начал расти после резкого сокращения

Объем предложения на рынке долгосрочной аренды уменьшался с начала года по октябрь. Только в ноябре на фоне замедления спроса снижение прекратилось.

Обычно сезонная коррекция ставок аренды происходит вместе с восстановлением объема предложения: на рынок вновь начинают выходить варианты по среднерыночным ценам, и в условиях снижения числа арендаторов происходит постепенная балансировка средних цен. В этом году восстановление количества лотов не привело к моментальной коррекции арендных ставок.

Несмотря на то что в ноябре объем предложения в целом по локациям увеличился на 7,8%, а в декабре — еще на 11,5%, средние ставки аренды пока заметно не снизились.

За год объем предложения в целом по локациям уменьшился в 2,5 раза. Особенно сильно выбор уменьшился в Уфе (в 4,5 раза), Москве, Тольятти (в 3,5 раза) и Санкт-Петербурге (в 3 раза).

«Нестандартно долгий и сильный рост ставок аренды в 2023 году связан с восстановлением спроса, который был обеспечен возвратом релокантов, сворачиванием практики удаленной работы и перетоком в сегмент аренды тех, для кого ипотека стала слишком дорогой или рискованной — на вторичном рынке ипотечные ставки находятся на заградительно высоких уровнях, в новостройках продолжают расти цены, а также ужесточаются условия выдачи кредитов», — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.

По ее словам, ситуация на рынке в 2024 году будет зависеть от происходящего в смежных сегментах рынка.

«В краткосрочной перспективе ставки могут скорректироваться вниз из-за роста объема предложения. Но сценарий, при котором ипотека длительное время будет дорогой, приведет к стабильно высокому спросу на съемное жилье и дальнейшему росту ставок», — заключила специалист.