Рынок новостроек: цены и количество сделок растут, предложение сокращается - «Аналитика рынка»

Эксперты подвели итоги III квартала 2023 года на первичном рынке Московского региона. Они проанализировали, как изменились цены, количество сделок и их структура, объем предложения и назвали проекты, которые лучше всего продавались в июле–сентябре.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

— В III квартале 2023 года было заключено 53 тыс. сделок на рынке новостроек Московского региона. Квартальный показатель уступает лишь концу 2020-го, а результат сентября стал рекордным для рынка (21 тыс. ДДУ).

— Доля сделок с ипотекой в конце III квартала увеличилась до 83%. Ключевым драйвером развития рынка сейчас является семейная ипотека. Еще один фактор роста спроса на ипотеку — ожидаемое ужесточение условий кредитования.

— На протяжении июля–сентября цены на первичном рынке Московского региона увеличивались. За три месяца рост составил 5,3%. В сентябре цены на рынке Московского региона выросли на 1,8% — до 281,2 тыс. рублей. Относительно прошлого года цены в регионе выше на 3,9%.

— Объем предложения на рынке новостроек столичного региона в III квартале сократился на 9%. Снижение выбора фиксировалось на протяжении всех трех месяцев. В конце сентября покупателям в Московском регионе было доступно 105 тыс. лотов.

— Выручка девелоперов в III квартале составила 754 млрд рублей. 79% всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве. За квартал объем увеличился на 53%, за год — на 80%.

ВАЖНО

В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (для сделок до 1 марта 2023 года дополнительно применялось ограничение — не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

В сентябре — рекордные объемы продаж новостроек

В сентябре 2023 года на рынке новостроек Московского региона заключено рекордное количество сделок. За месяц было продано 21,1 тыс. квартир и апартаментов. Сентябрьский показатель превзошел даже результат декабря 2020-го (18,9 тыс.). В тот момент на рынке действовала льготная ипотека под 6,5% годовых, ставшая спасательным кругом строительной отрасли в тяжелый пандемийный год. В результате дешевые жилищные кредиты привели к аномально высокому спросу на рынке.

В III квартале 2023-го спрос на рынке новостроек Московского региона увеличивался планомерно: в июле было заключено 13,4 тыс. ДДУ (+13% за месяц), в августе — 18,5 тыс. ДДУ (+38% за месяц), в сентябре — 21,1 тыс. ДДУ (+14% за месяц). Всего за три месяца было продано 53,1 тыс. квартир и апартаментов — это на 53% выше, чем во II квартале 2023-го, и на 61% больше, чем в III квартале 2022-го. Больше сделок было заключено только в IV квартале 2020 года (54,7 тыс.).

Факторы роста спроса в III квартале 2023 года: общее восстановление рынка жилья, переток покупателей со вторичного рынка (где увеличились ставки по ипотеке после повышения ключевой ставки), ослабление курса рубля (спрос увеличился в том числе за счет тех, кто успешно для себя вышел из валютных накоплений и вложился в недвижимость), всё более широкое распространение семейной ипотеки, ожидаемое ужесточение условий кредитования на первичном рынке.

Наибольший рост количества сделок за квартал в Новой Москве — на 90%, наименьший в Москве в старых границах — на 37%. Относительно III квартала 2022-го количество сделок в Новой Москве выше почти в два раза, в Москве в старых границах и Московской области — на 54%.

Доля сделок с ипотекой вновь увеличилась

В сентябре доля сделок с привлечением ипотеки в Московском регионе увеличилась до 83% и достигла рекордных показателей конца прошлого года. При этом в отличие от 2022 года на рынке сейчас нет программ дополнительно субсидирования ставки до околонулевого уровня. Тем не менее на льготные программы на первичном рынке приходится около 80–90% всех выданных ипотечных кредитов.

Ключевым драйвером развития рынка сейчас является семейная ипотека. В начале 2023-го программа была расширена на больший круг заемщиков. Теперь нет привязки к дате рождения ребенка — семье достаточно иметь двух несовершеннолетних детей любого возраста. Сейчас на семейную ипотеку приходится уже около половины всех выданных кредитов с господдержкой (для сравнения: в 2022-м — 35%).

Еще один фактор роста спроса на ипотеку — ужесточение условий кредитования. В III квартале обсуждалось и было принято несколько решений, касающихся льготной ипотеки. Во-первых, увеличен размер первоначального взноса для ипотеки с господдержкой — с 15 до 20%.

Во-вторых, правительство снизило бюджетные субсидии банкам — это сделано для того, чтобы убрать с рынка предложения со скидками к ставкам по льготной ипотеке. До этого многие банки одобряли кредиты, которые в статистику ЦБ попадают как выданные на 0,1–0,3 п. п. дешевле по сравнению с минимальными значениями, установленными в постановлении правительства.

В-третьих, с 1 октября ЦБ РФ ввел надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и высокой предельной долговой нагрузкой (ПДН). Эти меры направлены на снижение числа потенциально рискованных заемщиков и в определенной степени — на сокращение импульсивных покупок, вызванных новостной повесткой. Регулятор неоднократно упоминал, что надо постепенно уходить от программ льготного кредитования для всех к адресным программам поддержки (семейная, дальневосточная ипотека, ипотека для IT-специалистов).

За квартал в целом по региону доля ипотечных сделок увеличилась на 2 п. п., относительно III квартала 2022-го — на 1 п. п. Наибольший рост в Новой Москве — на 4 п. п. за квартал, на 3 п. п. — за год.

Цены на новостройки перешли от стагнации к росту

В сентябре на рынке новостроек Московского региона продолжился рост цен. За месяц средняя цена 1 кв. м в предложении в столичном регионе увеличилась на 1,8% — до 281,2 тыс. рублей. В Москве в старых границах «квадрат» за последний месяц подорожал на 1,5%, в Новой Москве — на 2,3%, в Московской области — сразу на 3,6%. Относительно августа прошлого года цены в регионе выше на 3,9% (тогда 270,6 тыс. рублей).

Цены на рынке новостроек столичного региона увеличиваются с июня 2023 года. До этого с марта прошлого года наблюдались стагнация средних цен и их небольшое снижение в отдельные месяцы.

Главный фактор роста — восстановление спроса. В условиях активных продаж средние цены предложения увеличиваются как за счет индексации цен в отдельных лотах, так и за счет изменения структуры предложения: с рынка быстрее уходят более дешевые лоты, а в продаже остаются более дорогие.

За III квартал цены в регионе увеличились на 5,3%, наиболее выраженная динамика в Московской области — рост на 7,2%. Для сравнения: во II квартале этого года средние цены предложения в Москве и области увеличились лишь на 2,1%. В условиях пониженного спроса и роста ипотечных ставок застройщики были ограничены в возможностях повышения цен. После фактического запрета на программы околонулевой ипотеки девелоперы вынуждены поддерживать спрос за счет предоставления прямых скидок на лоты.

Выбор на рынке новостроек сократился

В конце III квартала покупателям в Московском регионе на выбор доступно около 105 тыс. лотов. Третий месяц подряд объем предложения на рынке новостроек столичного региона снижается: в июле — на 3,9%, в августе — на 3,1%, в сентябре — на 2,5%.

Нынешнее значение — минимальное в этом году и сопоставимо с показателем ноября прошлого года. Относительно прошлого года выбор больше на 6,5%. Большая часть предложения сосредоточена в столице (67,7 тыс., или 64%): 47,3 тыс. лотов в старых границах и 20,4 тыс. лотов — в Новой Москве.

Всего за III квартал выбор сократился на 9,2%. Для сравнения: во II квартале объем предложения стагнировал (за три месяца стал больше на 1%).

Главная причина снижения объема предложения в III квартале — высокая активность покупателей. Кроме того, на рынок за последние три месяца вышло меньше новинок, чем во II квартале: 144 корпуса на 2061 тыс. кв. м жилья против 161 корпуса на 2375 тыс. кв. м жилья (в расчетах не учитываются проекты с продажами не по ДДУ: аукцион, ДКП и другие).

79% всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве

В III квартале выручка девелоперов Московского региона составила 754 млрд рублей. Рост вырученных средств за квартал сопоставим с увеличением количества сделок (+53%).

Средняя стоимость сделки в регионе (14,3 млн рублей) осталась на уровне II квартала этого года. 79% всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве (598,9 млрд рублей). Относительно III квартала прошлого года количество сделок в регионе больше на 61%, а объем выручки — на 80%. Средняя стоимость лота в сделке увеличилась на 1,5 млн рублей (год назад она была равна 12,8 млн рублей).

Аналитики Циан составили рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в III квартале 2023 года.

Больше всего ДДУ (1,5 тыс.) было заключено с квартирами в ЖК «Прокшино» в Новой Москве, где в III квартале в продажу вышло семь новых корпусов. На 2-м месте (1 тыс. ДДУ) — ЖК «Пригород Лесное» в Московской области. На 3-м месте еще один ЖК в Новой Москве — «Скандинавия Центр». Только два проекта из топ-10 расположены в Москве в старых границах: «Лучи-2» и «Люблинский парк».

Лидеры продаж в III квартале 2023-го в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке в III кв. 2023-го, тыс. рублей

Средний чек сделки в III кв. 2023-го, млн рублей

Место во II кв.

1

Прокшино

Новая Москва

1463

270,0

12,1

10

2

Пригород Лесное

Московская область

1021

165,1

6,7

1

3

Скандинавия Центр

Новая Москва

837

270,1

12,1

61

4

Дзен-Кварталы

Новая Москва

772

249,5

10,5

80

5

Лучи-2

Москва в старых границах

719

302,9

9,2

3

6

Эко Бунино

Новая Москва

713

219,0

9,1

12

7

Люблинский парк

Москва в старых границах

712

335,0

11,7

2

8

Горки Парк

Московская область

709

166,3

6,5

6

9

Ильинские луга

Московская область

570

218,5

8,3

5

10

1-й Южный

Московская область

540

192,9

8,3

97

По данным Циан.Аналитики

* Учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки. Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра

В III квартале 2023 года на рынке новостроек Московского региона стагнация основных показателей сменилась ростом количества сделок и средних цен предложения и снижением объема активного предложения, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

По словам эксперта, помимо ажиотажа конца лета (увеличение продаж на фоне новостей об ослаблении рубля) дополнительными драйверами спроса стали высказывания законодателей и представителей ЦБ РФ о судьбе льготных программ. Это привело к тому, что сейчас рекордный спрос зафиксирован одновременно с увеличением доли ипотечных сделок. Хотя обычно в такие месяцы, напротив, возрастает доля покупателей с живыми деньгами.