Что будет с ценами на новостройки в 2024-м: советы покупателям - «Аналитика рынка»

В 2024 году цены на новостройки вырастут или упадут? Пока льготная ипотека обеспечивает спрос на первичном рынке. А если ее условия скорректируют или вообще отменят господдержку? Прогнозами на следующий год с Циан.Журналом делятся эксперты.

ГЛАВНОЕ

Программу льготной ипотеки, скорее всего, ужесточат, причем в ближайшие месяцы. Но цены на новостройки вниз не пойдут.

Будут ли снижаться цены на новостройки в ближайшей перспективе?

Вряд ли. Снижение цен на рынке новостроек ограничивается механизмами проектного финансирования, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Снизить стоимость квадратного метра в уже реализуемых ЖК без разрешения банка практически невозможно. А массовый вывод новых проектов по низким ценам маловероятен не только из-за «нежелания» девелоперов, но и из-за недостатка подходящих земельных участков.

«Наш базовый сценарий предполагает сохранение медленного роста цен, — говорит Алексей Попов. — Также мы ожидаем, что спрос вернется к показателям марта–июня 2023 года. Это будет примерно на 40% ниже, чем показатели рекордных продаж последних трех месяцев, и на 20% ниже фоновых значений 2021-го».

Как будут действовать застройщики

Застройщики будут стимулировать спрос, потому что из-за высоких ставок по ипотеке сократится спрос на вторичном рынке. А продажа «вторичной» квартиры — наиболее частый источник первоначального взноса при покупке новостройки.

Для этого девелоперы будут использовать предоставление скидок, рассрочки, программ трейд-ин. Кроме того, новостной фон о сворачивании льготной ипотеки заставляет покупателей задуматься об ипотечном кредите.

Продлят ли льготную ипотеку в 2024-м

О прекращении программы льготной ипотеки речь, по мнению специалистов рынка, не идет: это поддержка, которая нужна строительному рынку. Но условия льготной ипотеки в 2024 году изменятся. В этом уверены почти все опрошенные Циан.Журналом эксперты. Пример корректировки в «ручном» режиме мы уже видели: например, когда был повышен первоначальный взнос.

Программа льготной ипотеки в нынешнем виде, когда разница между льготной ставкой и рыночной составляет почти 10 п. п., означает огромную нагрузку на бюджет страны (именно из бюджетных средств покрывается эта разница, поэтому и называется ипотекой с господдержкой).

К тому же дешевая ипотека продолжает разгонять цены на новостройки и увеличивает разброс стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках.

«Если в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье был около 10%, то после запуска льготной ипотеки он кратно вырос. Сейчас он уже 42%. […] Это кричащий дисбаланс, в некоторых регионах этот дисбаланс еще выше».

Эльвира Набиуллина,

глава Центробанка РФ

Вероятный следующий шаг — ограничение срока действия программы. За это выступает Центробанк. «Целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», — отметила Эльвира Набиуллина.

Доля сделок на первичном рынке с привлечением ипотеки в Московском регионе осенью 2023 года достигла 83%. Около 80–90% всех выданных ипотечных кредитов на новостройки приходится на льготные программы. Половина из них — это семейная ипотека.

По данным Циан.Аналитики

Какие именно ограничения будут использовать, пока неясно, комментирует Алексей Попов: «Можно снизить лимиты выдачи, повысить ставку, ограничить программу отдельными регионами или по социально-демографическому признаку. В каждой из опций есть свои преимущества и недостатки».

Изменения в программу льготной ипотеки будут внесены, вероятно, в середине весны: до выборов условия вряд ли будут менять, считает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».

Есть ли шансы на то, что льготная ипотека останется без изменений? Да, и они велики, полагает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «Это хороший стимул для развития строительного сектора и всех сопутствующих сфер», — объясняет свой оптимизм эксперт.

СКОЛЬКО СТРОЯТ В РОССИИ?

По итогам 10 месяцев 2023 года ввод жилья в России составил 86,2 млн кв. м, что практически соответствует уровню аналогичного периода 2022-го. Строительство многоквартирных домов превышает показатели аналогичного периода прошлого года более чем на 7%.

По данным Росстата

Хочу купить квартиру в новостройке: стоит ли мне торопиться?

Эксперты советуют принять решение в ближайшие пару месяцев. Высока вероятность, что после мартовских выборов условия льготной ипотеки будут ужесточены. К тому же начинаются новогодние акции: они не будут такими щедрыми, как в прошлом году, но несколько процентов от цены жилья все же отнимут.

Одним из главных критериев при выборе должна быть ликвидность квартиры, даже если вы не собираетесь продавать ее в ближайшие годы.

Но если вы пока не уверены, оцените: нужна ли квартира именно сейчас. Избавляться от высоколиквидной «вторички» в пользу новостройки эксперты не рекомендуют.

Что было со спросом и ценами в 2023-м

Вопреки прогнозам начала 2023 года цены продолжали расти. В Москве и Подмосковье цены предложения увеличились на 7%, в Петербурге и Ленобласти — на 2%. В регионах средний прирост цен выше: в среднем около 15% по городам-миллионникам. Почему это произошло?

РЕКОРДНЫЙ СПРОС

Спрос на новостройки в Московском регионе в сентябре 2023 года поставил новый рекорд: 21,1 тыс. квартир и апартаментов. Больше строящегося жилья за месяц в Москве и области еще не продавали никогда.

По данным Циан.Аналитики

Рост цен выше прогнозируемого связан с тем, что никто не предполагал повышенной волатильности курса рубля и ипотечных ставок. Из-за выросшей ключевой ставки (за 2023 год она поднялась с 7,5 до 15%) постепенно сократился спрос на вторичное жилье: слишком дорогая ипотека. А желание людей пристроить сбережения в недвижимость из-за падения курса рубля, наоборот, окрепло. И при низких ставках ипотеки на новостройки (льготная ипотека сейчас выдается под 8% годовых) спрос перетек на первичный рынок, что и подтолкнуло цены вверх.

КСТАТИ

В ноябре 2023 года на проблему резкого роста цен на новостройки обратила внимание глава Центробанка Эльвира Набиуллина. «В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года», — заметила она.

Эти процессы продолжатся и в 2024 году: вторичное жилье будут покупать в основном те, кому не нужна ипотека, а таких покупателей немного. В то же время ожидания ужесточения условий льготной ипотеки, высокая инфляция, распространение семейной ипотеки со ставкой около 6% будут поддерживать спрос на новостройки.

Эксперты сходятся во мнении, что нас ждет еще один всплеск спроса на новостройки в первой половине 2024 года. Он произойдет, когда будет объявлено об ужесточении условий льготной ипотеки — вслед за спросом в очередной раз пойдут вверх и цены на строящееся жилье.

Редакция благодарит за помощь при написании материала Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, Сергея Зайцева, директора по продажам федеральной компании «Этажи», Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», Викторию Ковалевскую, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» и Екатерину Шмидт, коммерческого директора АН «Надо брать».