Когда лопнет пузырь: аналитик Осадчий рассказал о чуде на российском рынке недвижимости - «Аналитика рынка»

Российские банки в прошлом году выдали рекордный объем ипотечных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей, сообщили в ЦБ РФ. Это в полтора раза больше, чем в 2022 году. Однако программы льготной ипотеки не сделали жилье доступнее из-за резкого роста цен на квартиры в новостройках. О том, когда ожидать снижения стоимости квадратного метра, «МК» рассказал руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

— Каков основной дисбаланс на российском рынке недвижимости?

— После введения программ ипотеки, субсидируемой государством, возникла аномалия: цена жилья на первичном рынке резко оторвалась от цены жилья на вторичном. Возьмём для примера две одинаковые квартиры, в которых еще никто не жил. Но одна из них еще относится к категории новостройки, а вторая уже перешла в категорию вторичной недвижимости. Так вот, первая стоит на 40% выше, чем вторая. Чудо, да и только!

— Так работают рыночные механизмы?

— Конечно, «рыночек порешал». Дело в том, что льготная ипотека распространяется преимущественно на первичное жилье, поэтому рыночные силы восстанавливают равновесие в сегментах первичного и вторичного жилья через изменение цен. С Ломоносовым не поспоришь: «Если где-то убыло, значит, где-то прибыло»!

Рассмотрим простой пример: две одинаковые квартиры продаются с помощью ипотеки сроком на 10 лет, первая квартира — с помощью льготной ипотеки, под 8%, вторая — с помощью рыночной, под 16%. Для простоты предположим, что авансовый взнос отсутствует. В случае аннуитетных платежей (ежемесячные платежи равными долями) платежи совпадают, если стоимость первой квартиры выше стоимости второй как раз приблизительно на 40%. Получается, разница между ценой этих квартир — доплата за право воспользоваться льготной ипотекой вместо рыночной. Низкая льготная ставка компенсируется высокой ценой жилья.

— Почему государству в таком случае не умерить аппетиты застройщиков? Например, ограничить разницу между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке уровнем в 10%?

— Боюсь, рынок и тут обхитрит государство. Негативные эффекты ограничения цен хорошо известны: во-первых, тут же возникнет дефицит, во-вторых — снизится качество товара. Все, как у людей: если тебе платят меньше, то ты и работаешь, соответственно, и меньше, и хуже.

— О том, что программы льготной ипотеки не сделали жилье доступнее, говорила и глава Банка России Эльвира Набиуллина.

— Да, потому что в итоге, рынок уравнивает для потребителя оба способа приобретения одинаковых квартир — с помощью льготной ипотеки и с помощью рыночной. Какой ипотекой ни воспользуешься, заплатишь примерно столько же.

— А если нет разницы, то, спрашивается, кому это выгодно?

— Застройщикам и банкам, так как льготная ипотека резко увеличила спрос на новостройки. Многие миллиарды государственных субсидий были выброшены на надувание пузыря на рынке ипотеки. Ведь что получается: квартиры у застройщиков покупали инвесторы с помощью льготной ипотеки с целью дальнейшей перепродажи. Спекулянты наживались «с двух концов»: и с низкой ставки, и с роста цены жилья.

— При этом банки еще умудряются жаловаться, что после ужесточения требований к льготной ипотеке в прошлом году — повышения ставки до 8% и увеличения первоначального взноса — она стала невыгодной для кредитных организаций. Чего добиваются банки своими заявлениями?

— Прибедняться не грех. Особенно при рекордной прибыли банковского сектора, превысившей в 2023 году три триллиона рублей, в том числе, и из-за льготной ипотеки.

— Есть ли риск того, что из-за льготной ипотеки на рынке недвижимости уже возникают признаки приближения кризиса строительной отрасли?

— Еще в 2016 году разница между ценой жилья на первичном и вторичном рынке фактически отсутствовала. В 2017 году эта разница составила 9%, в 2018 — 13%, а в третьем квартале 2023 года эта разница достигла 42%. Такой дисбаланс — признак крайне нездоровой ситуации.

— В прошлом году были ужесточены требования к выдаче льготной ипотеки. Это поможет оздоровлению рынка?

— После того, как против льготной ипотеки ополчился не только ЦБ, но и Минфин, «пузырь» на этом рынке, будем надеяться, начнет сдуваться, а разница между ценами на первичном и вторичном рынке недвижимости — снижаться. Устранение льготной ипотеки приведет к восстановлению ценового паритета между первичной и вторичной недвижимостью. Главное, чтобы этот процесс не привел к коллапсу рынка ипотеки вообще, к кризису строительной отрасли и массовым дефолтам застройщиков, как в Китае.

— Кстати, есть данные, что в сфере строительства и смежных с ним отраслях работает каждый 10-й россиянин и сегодня эта сфера считается «локомотивом» всей отечественной экономики. Есть ли опасность, что если льготную ипотеку свернут, то замедлится рост ВВП всей страны?

— Не все так однозначно. В больших городах на стройках в основном работают гастарбайтеры. Миллионы гастарбайтеров в местах своей концентрации создают серьезные социальные проблемы. Кроме того, они выводят значительную часть своих доходов за рубеж, способствуя тем самым ослаблению рубля. А расходы гастарбайтеров в России способствуют росту инфляции. Кроме того, следует правильно расставлять приоритеты: на первом месте должна быть стабильность — социальная, экономическая, финансовая. И только на втором —экономический рост.

— Так в итоге, каким является наиболее правильная стратегия в отношении ипотеки? Лучше ее совсем отменить или, наоборот, продолжать делать на нее ставку?

— Льготная ипотека должна и может стать эффективным инструментом социальной, экономической и региональной политики именно за счет адресных программ. Например, есть регионы, в которых необходимо стимулировать приток населения, в том числе и за счет льготной ипотеки. Но при этом надо помнить, что интересы государства во многих случаях коренным образом расходятся с интересами застройщиков – и не идти у последних на поводу.