Аналитик Осадчий рассказал о непростой ситуации на рынке недвижимости в России после «смерти» льготной ипотеки - «Аналитика рынка»

Прошло почти два месяца с того момента, когда власти закрыли в стране программу льготной ипотеки. Главной причиной этого в правительстве и ЦБ называли рост дисбалансов между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости. Однако застройщики утверждают, что цена на жилье росла из-за удорожания рабочей силы и стройматериалов. Из-за этого за три последних года полная себестоимость строительства многоквартирных домов в России увеличилась на 63%. Сейчас на рынок давление оказывает ещё и высокая ключевая ставка. Что происходит на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки и будут ли в нынешних условиях снижаться цены на жилье, «МК» рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

— Почему отменили льготную ипотеку с 1 июля?

— Одной из основных целей программы льготной ипотеки было повышение доступности жилья. Но вместо этого льготная ипотека сделала жилье менее доступным, так как она способствовала агрессивному росту цен на жилье. Программа льготной ипотеки была введена как антикризисная мера в условиях пандемии, однако в итоге она привела к угрозе кризиса на рынке жилья. Как тут не вспомнить афоризм «Благими намерениями вымощена дорога в ад», ну или знаменитое черномырдинское: «Хотели как лучше, получилось как всегда»!

За время своего существования, с апреля 2020 года по июнь 2024 года, льготная ипотека натворила немало бед: не только стимулировала резкий рост стоимости жилья, но и сформировала огромный разрыв между ценами на первичку и вторичку — около 40%. Эта программа способствовала росту дефицита федерального бюджета. По данным Минфина России, всего с 2020 по 1 июня 2024 года на финансирование льготной ипотеки было выплачено из госказны свыше 453 млрд рублей. Хотя программа льготной ипотеки и завершилась, однако государство многие годы вынуждено будет субсидировать процентные ставки по взятой ранее гражданами льготной ипотеке, причем эти расходы растут с увеличением ключевой ставки.

- Но если все так критично, то кто в этом виноват: правительство в целом, отдельные его ведомства или Центробанк?

- Маловероятно, что кто-нибудь ответит за колоссальный ущерб, нанесенный государству непродуманной программой льготной ипотеки. Хотя, как говорил Лаврентий Павлович Берия: «У каждой ошибки есть имя, фамилия и отчество». Несложно догадаться, кто подложил эту мину замедленного действия государству — финансово-промышленные группы, включающие в себя крупнейшие банки и застройщиков, которые и стали основными бенефициарами этого «праздника жизни». О чем свидетельствуют рекордно высокие прибыли основных игроков на рынке ипотеки. Хорошо порезвились на этой программе спекулянты, которые получали прибыль «с двух концов»: и благодаря низкой процентной ставке, и из-за роста цен на жилье.

— Как выглядит рынок недвижимости спустя почти два месяца после отмены льготной ипотеки?

— Немедленной реакцией на завершение льготной программы стало резкое сокращение объема выдач ипотеки. В свежих материалах ЦБ говорится, что объемы выдач в июле ожидаемо сократились более чем в два раза, до 356 млрд с 788 млрд рублей в июне. А выдачи ипотеки с господдержкой сократились почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд руб. в июне). По официальным данным, средневзвешенные ставки по ипотеке ТОП-20 банков как на рынке первички, так и вторички выросли до 20,8% годовых на 16 августа.

— Но льготная ипотека была не единственной программой поддержки на рынке. Продолжают свою работу, хоть и с измененными условиями, программы семейной и ИТ-ипотеки, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки.

— Это правда. Однако, помимо роста ставок рыночной ипотеки, банки ухудшают условия и по другим субсидируемым государствам ипотечным программам. Крупнейшие банки уже заметно повысили первоначальный взнос для претендентов на эти кредиты.

— Но все это может охладить рынок, снизить спрос и уменьшить стоимость квадратного метра в новостройках. То есть косвенным образом это даже выгодно для какой-то части россиян?

— Да, это так. Второе, пока менее выраженное, следствие отмены льготной ипотеки и изменения условий по остальным программам господдержки на рынке недвижимости — это как раз снижение цен на жилье. Индекс московской недвижимости снизился с исторического максимума 304,0 тыс. рублей за квадратный метр, достигнутого 17 июля, до 295 тыс. рублей за квадратный метр на 21 августа (Мосбиржа публикует статистику по этому индексу с 2016 года). Ожидается уменьшение разрыва между ценами на «первичку» и «вторичку».

— Однако застройщики сетуют на значительный рост цен на стройматериалы (по некоторым позициям – на 50% за первое полугодие 2024-го) и увеличение затрат на персонал (на 15-20%). Все это препятствует снижению цен на рынке жилья. И тогда отмена льготной ипотеки с точки зрения уменьшения стоимости квадратного метра может оказаться бесполезной?

— Думаю, что мощный процесс снижения спроса на новостройки из-за прекращения действия программы льготной ипотеки окажется сильнее эффекта роста издержек строительной отрасли. И в итоге цена на новостройки все-таки снизится.

— Какое влияние процессы, вызванные «смертью» льготной ипотеки, окажут на строительную индустрию?

— Можно ожидать сокращения объема строительства в РФ. По данным Росстата, ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн квадратных метров, что является абсолютным рекордом в России. Это на 7,5% больше результата 2022 года. Резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки неизбежно приведет и к торможению строительной индустрии. Возрастает вероятность того, что эти масштабные изменения приведут к кризису на рынке жилья.

— Вы ожидаете банкротства крупных застройщиков или процесса поглощения малых застройщиков более крупными?

— Оба варианта являются вполне естественным следствием кризисных процессов в индустрии. Слабые игроки под влиянием мощных негативных шоков разоряются. Когда на рынке становится голодно, большие игроки начинают пожирать малых.

— Какие ещё факторы оказывают сегодня влияние на сферу недвижимости?

— Банки отреагировали на «смерть» льготной ипотеки активизацией маркетинга — они пытаются «впаривать» ипотеку с помощью различных модификаций, рассчитанных на слабую финансовую грамотность клиентов. Например, ряд банков стали активно продвигать так называемую траншевую ипотеку. Она отличается от обычной тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а «кусочками».

— Что в таких условиях вы можете посоветовать россиянам, особенно тем, кто желает приобрести жилье, но не может претендовать на какие-либо оставшиеся в России льготные программы?

— По моему мнению, торопиться с ипотекой — хоть рыночной, хоть субсидируемой государством — не стоит, так как цены на жилье могут снизиться. Имеет смысл подождать хотя бы до следующего года, когда ситуация на рынке недвижимости более-менее «устаканится» после отмены льготной ипотеки. Но, разумеется, есть и риск того, что ключевая ставка продолжит расти, а вслед за ней пойдут вверх и ставки по ипотеке. Так что решение брать ипотеку или не брать каждый принимает на свой страх и риск.