Цены на квартиры изменились: названы первые итоги отмены льготной ипотеки - «Аналитика рынка»

1 июля 2024 в России завершилась льготная ипотека под 8% на новое жилье. С того момента прошло почти два месяца. Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что закрытие программы охладит рынок, а жилье станет доступнее. Но стало ли так на самом деле или результатов отмены льготной ипотеки ждать еще рано? Эксперты рассказали «МК», как изменился спрос на жилищные кредиты, началось ли снижение стоимости квадратных метров и какие цены мы увидим в конце 2024 года.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

«1 июля 2024 года в России закончилась льготная ипотека под 8%, и ее отмена уже оказала влияние на рынок недвижимости. Отмена льготной ипотеки неизбежно привела к снижению спроса на новое жилье. Покупатели стали более осторожными, поскольку кредиты стали дороже. В отличие от новостроек, вторичный рынок не так сильно зависит от ипотеки. В результате спрос на «вторичку» может увеличиться, так как покупатели ищут более доступные варианты. В краткосрочной перспективе отмена льготной ипотеки может привести к незначительному снижению цен на новостройки. Это происходит из-за снижения спроса и попыток застройщиков удержать клиентов.

Ожидается, что к концу года рынок недвижимости стабилизируется и придет в состояние нормального функционирования. Спрос будет сосредоточен на более доступных вариантах жилья, в том числе на вторичном рынке. В целом, отмена льготной ипотеки - это не катастрофа для рынка недвижимости, а естественный процесс перехода к более стабильному и сбалансированному рынку».

Михаил Лаврухин, руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости «Интерцессия»:

«Спрос на ипотеку заметно снизился: за последний месяц в городах -миллионниках он сократился на 46,6%. Продажи квартир по долевому участию в июле сократились на 31% в годовом выражении. Объемы ипотечного кредитования по разным оценкам сократились на 50%. Выручка застройщиков в июле снизилась на 10%. Все эти цифры говорят о том, что спрос существенно упал благодаря сложившейся ситуации. Льготные программы в последнее время были локомотивом ипотечного сегмента, на пике спроса (конец 2023 года) 80% всех сделок приходилось на госпрограммы. А ипотека, в свою очередь, основной драйвер на рынке жилой недвижимости. Поэтому основная масса граждан сейчас лишена возможности приобрести жилье. Текущая ставка ЦБ РФ, а также возросшие требования к первоначальному взносу делают ипотеку труднодоступной для подавляющего большинства населения РФ.

А если говорить про покупку недвижимости без привлечения заемных средств, то такой формат доступен еще меньшему количеству граждан. Хотя сейчас фиксируется снижение стоимости квадратных метров в первичном строительстве. Больше всего квадратный метр подешевел в Туле - почти на 9%, в Самаре – на 3%, в Иваново - на 2%. Это небольшие цифры в не самых больших городах. И это касается только новостроек, вторичное жилье не дешевеет. Какого-то «обвала» цен, тем более в таких регионах, как Москва или Московская область, ожидать не стоит. Для потребителя возможное удешевление «первички» на 1,5-2% будет незначительным, если речь идет о квартире без ремонта. Ремонтные работы с нуля в Москве и области за 1-комнатную квартиру начинаются от 1 млн рублей, и далее уходят в «облака».

Цены на недвижимость могут незначительно скорректироваться в первичном сегменте, но речь о нескольких процентах, которые глобально не влияют на общую картину. Может существенно отличаться ситуация в отдельных регионах, благодаря местной специфике. При этом застройщики фиксируют удорожание себестоимости строительства, особенно в сегменте комфорт-класса и выше. Эти издержки будут переложены на потребителя, поэтому в этих сегментах стоимость квадрата будет показывать рост. В текущей ситуации, когда выручка девелоперов падает, могут возникнуть проблемы с своевременным вводом жилья. Однако, будем надеяться, это не будет носить массового характера».

Алексей Кричевский, финансовый советник, автор просветительского проекта «Экономизм»:

«Если брать Москву и область, то квартир по договору долевого участия (ДДУ) было продано на 40% меньше относительно июня, а в денежном выражении падение составило 30%. Если брать чисто Москву, то падение - 31% и 22% соответственно. Собственно, определенное понимание того, что произошло со спросом, это уже дает. Правда, сказать, как будет развиваться ситуация дальше, довольно сложно. Август в этом плане должен быть продолжением июльского тренда, а сентябрь как месяц, открывающий деловой сезон, может быть поактивнее - даже с текущими ставками по кредитам. Плюс особое внимание сейчас приковано к будущему решению ЦБ по ставке. Многие аналитики не ждут от регулятора ничего хорошего, вплоть до повышения "ключа" до 20% годовых.

Снижение цен на этом фоне просто остается незамеченным. Застройщики снижают ценник на определенные пулы квартир и делают это постепенно, без рывков, а кое-где просто перестают их повышать. Максимальный дисконт к пиковым ценам мая-июня на рынке сейчас около 8% - это уже очень серьезная коррекция. И она будет увеличиваться и дальше - от текущих цен до конца года возможно снижение еще на 5-7%, а в новогодние распродажи - и на все 10%, опять-таки если ЦБ не начнет пересматривать ястребиную денежно-кредитную политику (ДКП). При условии, что ключевая ставка останется на месте или вдруг пойдет вниз, застройщики могут остановить «распродажи» и ценник останется плюс-минус на текущих уровнях. Маржинальности в проектах и резервов девелоперов хватит для того, чтобы упасть от сегодняшних цен и на 10%, и кое-где даже на 15%, но ждать этого просто так не стоит. И важно отметить, что речь идет о сегменте ниже бизнес-класса. Жилищные комплексы классом повыше спокойно продаются и без ипотечных продуктов, поэтому там рост будет продолжаться - все больше состоятельных людей «паркует» деньги в элитной недвижимости».