Что ждет рынок недвижимости в конце 2024 года - «Аналитика рынка»

Вторая половина 2024 года стала непростой для покупателей недвижимости и рынка ипотеки в целом. Ограничение льготных ипотечных программ, высокая ключевая ставка сказались на доступности предложений.

С чем мы заканчиваем этот год, что происходит с ценами, можно ли сейчас выгодно купить недвижимость и что будет дальше — спросили экспертов.

Можно ли сейчас купить квартиру выгодно. Альтернативы льготным программам

Независимо от того, что происходит на рынке, какими бы ни были цены на жилье и ставки, люди всегда ищут способы купить квартиру и дом выгоднее. Для этого нужно хорошо изучать инструменты, предложения банков и застройщиков и обращаться к опыту профессионалов рынка.

Мы спросили экспертов, какие варианты могут рассмотреть те, кто интересуется покупкой квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Застройщики понимают, что потребительский спрос ограничен определенными условиями (например, первоначальным взносом), поэтому максимально лояльны в плане скидок и акций: дарят паркинг, кладовку или бесплатный ремонт. Кроме того, предлагают выгодные условия по приобретению в рассрочку, с возможностью в последующем докредитовать остаток в ипотеку.

У многих застройщиков есть субсидированные ставки: на срок строительства и больше, а также на льготные программы ипотеки. Ставки начинаются от 3,5% по нашему региону (Тюмень — ред.) и субсидируются застройщиком без удорожания стоимости квартиры. Для покупателей это очень выгодно, ведь, как правило, они выбирают для себя не ставку по ипотеке, а комфортный ежемесячный платеж.

Цены на вторичку доступные и более интересные. Купить выгодно — можно, во многом благодаря специальным программам от крупнейших банков, в том числе Сбербанка, который предлагает опцию «Своя ставка». Она позволяет существенно снизить процент по ипотеке. А, значит, платеж будет комфортным. Также в Сбербанке есть программа, по которой можно купить залоговый объект по ипотечной ставке продавца, а она может быть и 9%, и 10%.

Оксана Белевцова

генеральный директор агентства недвижимости «СОВА»

Обращаться к застройщикам своего региона и узнавать о выгодных предложениях предлагает также Алексей Козлов, управляющий директор федеральной сети агентств недвижимости «Монолит».

Я рекомендую искать рассрочки от девелоперов. Есть много акционных предложений уже сейчас, и легко получить скидку до 1 млн рублей в регионах на квартиры. Но предложения точечные, их нужно очень внимательно искать.

Алексей Козлов

управляющий директор федеральной сети агентств недвижимости «Монолит»

Чтобы поддержать рынок и покупателей после сокращения льготных программ, банки вместе с партнерами-застройщиками регулярно запускают совместные акции и предложения. Например, на Домклик до конца 2024 года проходит акция со скидкой на ипотеку Сбера в новостройках. А до 21 ноября 2024 года на Домклик проходит «Зелёный день» — можно получить дисконт до 10% на квартиры в новостройках и до 11% на строительство дома по проекту. Подробнее

Тем, кто подходят под условия льготных программ, например «Семейной ипотеки», эксперты советуют не медлить и подавать заявку на льготный кредит.

Помимо уже озвученных предложений, на рынке есть и другие инструменты, такие как, например, ипотека со сниженной ставкой на период строительства или срок, определенный застройщиком. Ещё пользуется популярностью опция покупки квартиры в рассрочку, с возможностью дальнейшего перехода на ипотеку. Ипотеку всегда можно рефинансировать, как только ключевая ставка начнёт снижаться, отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова.

Застройщики за наличный расчет делают хорошие скидки. Вторичку тоже можно выгодно купить. Например, Сбер запустил программу, когда можно покупать квартиру вместе с ипотекой, которую брали когда-то под 9% или 12%. И такие сделки активно проходят. Я считаю, что это тренд года на вторичном рынке.

Ильдар Хусаинов

основатель компании «Этажи»

Какие скидки предлагают продавцы вторички

На вторичном рынке вопрос выгоды всегда относителен. Мы всегда говорим о том, что вторичка это про «здесь и сейчас». Решение этого вопроса закрывает сегодняшнюю потребность человека.

Действительно, многие продавцы сейчас готовы давать скидку. Мы видим, что небольшие дисконты уже видны на сайтах-агрегаторах, и тенденция по корректировке цены прослеживается. Обусловлено это, конечно же, высокой ставкой по ипотеке на вторичную недвижимость. Поэтому те продавцы, кому нужно решить свой вопрос «здесь и сейчас», готовы дисконтировать. Насколько — уже зависит от конкретной ситуации и локальной: объёма предложений и наличия иных аналогов и конкурентов.

В среднем дисконт сейчас составляет порядка 200-300 тысяч рублей. О больших дисконтах пока говорить не приходится. Но иногда дисконт может быть и вовсе в районе 50 тысяч рублей.

Юлия Дымова

директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Продавцы вторички, оценивая ситуацию, снижают стоимость вплоть до 10%, особенно если сделка за наличный расчет, отмечает гендиректор «СОВА» Оксана Белевцова.

«Люди понимают, что, уступая в своей продаже, выигрывают во встречном варианте. Правила сейчас диктует покупатель», — поясняет Белевцова.

Дисконт от цены предложения начал постепенно расти, согласен Алексей Козлов, управляющий директор федеральной сети «Монолит». «Это факт. Первый сигнал к тому, что увидим небольшие снижение в начале 2025 года. Но во втором полугодии, очевидно, будет постепенное восстановление спроса», — считает эксперт.

Что происходит с ценами

Рыночные ставки фактически вынудили продавцов готового жилья подстраиваться и снижать стоимость. Эксперты единогласно отмечают, что цены на вторичном рынке постепенно снижались. Но заметного снижения все-таки не наблюдается ни на первичном, ни на вторичном рынках.

Светлана Комиссарова, Руководитель направления Аналитика Est-s-Tet:

На графике выше представлена динамика средневзвешенной цены в Москве с первого квартала 2024 года. Цена квадратного метра на первичном рынке постепенно увеличивалась на протяжении всего периода. На вторичном рынке цены несколько уменьшились во втором квартале 2024 года, а к третьему кварталу 2024-го практически не изменились.

Фактически можно выделить несколько основных стратегий продавцов и покупателей. Существенная часть продавцов, не готовых к снижению цены, рассматривают сценарий со сдачей в аренду. Аренда стала, своего рода, драйвером вторичного рынка на фоне высоких ипотечных ставок. При этом сохраняется и существенная доля продавцов, которые заинтересованы оперативно выйти в ликвидность, — такие лоты выставляются по наиболее привлекательным ценам и реализуются успешно.

Это обусловлено тем, что потенциальными покупателями становятся не только конечные пользователи жилья, но и инвесторы, которые рассчитывают сохранить таким образом средства и рассматривают варианты с предложением цены ниже рынка.

«По нашим данным, с начала года цены находятся в стабильном состоянии. Вторичное жилье в третьем квартале упало в цене где-то минус 3%. Я думаю, цены будут снижаться, но снижение пока небольшое. Резкого снижения мы не видим», — отмечает основатель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

С таким мнением согласен Алексей Козлов, управляющий директор федеральной сети агентств недвижимости «Монолит». «Пока не видим существенного снижения ни по одному из типов. Но что очевидно — цены не растут», — подчеркнул он.

Какие есть условия для покупки частного дома

Если рассматривать покупку частного дома в ипотеку, то сейчас ставки на вторичном рынке, конечно, высоки. Но если у клиента есть хороший первоначальный взнос, то даже при высоких ставках выгодно купить можно. Программ по снижению ставки и предложений достаточно.

Если ранее покупатель рассматривал к покупке только черту города до 30 км, то сейчас в спросе дальность до 80-100 километров, по цене до 1 миллиона рублей (по данным рынка Тюмени). Во первых, продавцы хорошо торгуются, а на самом участке можно построить модульный дом и использовать как отпускной вариант или дом выходного дня.

Если рассматривать покупку готового дома от девелоперов, то застройщики заинтересованы в продажах. Они стали более гибкими, рассматривают любые варианты продажи домов: рассрочка, обмен «старой» недвижимости на новую, скидки, бонусы, подарки (забор, бойлер, натяжной потолок).

Оксана Белевцова

генеральный директор агентства недвижимости «СОВА»

По словам Белевцовой, продажи загородной недвижимости и ИЖС в целом были и остаются стабильными. Клиенты продолжают приобретать землю рядом с городом, чаще за наличные.

«Причем люди, у которых в накоплениях есть хотя бы 500 тысяч рублей, активно инвестируют в участки с целью дальнейшей продажи или строительства. Благо, такие предложения у нас есть», — заметила она.

В целом же, ипотечные условия на ИЖС мало отличаются от вторичного рынка квартир.

Покупать жилье сейчас или подождать

Эксперты сходятся во мнении, что рыночная экономика непредсказуема, и решение о покупке недвижимости нужно принимать взвешенно: анализируя свое финансовое состояние, накопления на первоначальный взнос, расходы на ипотеку, текущие условия жизни (арендуете или живете в своем) и цель покупки.

Если вы рассчитываете быстро погасить кредит, у вас есть хороший первоначальный взнос и финансовый капитал — можно рассмотреть рыночную ипотеку. В остальных случаях лучше пользоваться шансом получения льготной ипотеки и искать выгодные для себя предложения застройщиков и банков.

«Вопрос интересный. С одной стороны, высокие ставки, с другой стороны, сейчас застройщики идут навстречу и готовы давать дополнительные скидки и преференции при покупке квартиры, есть неплохие предложения по цене. Цены на квартиры никогда не снижались, и гарантий, что в будущем удастся купить квартиру с низкой ставкой по ипотеке и сохранить её текущую цену, нет», — отметила Мария Аврова, руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Если продать свою и купить новую квартиру, рыночная ипотека — нормальный вариант. Но с нуля, с маленьким первоначальным взносом и если нет острой необходимости, если вы не уверены, что сможете быстро погасить ипотеку, нет. Но есть вероятность, что высокими ставки будут недолго. В такой высокой фазе они долго не могут быть. Но ставки под 15% могут закрепиться на 2-3 года.

Ильдар Хусаинов

основатель компании «Этажи»

Если хотите решить свою потребность в переезде или улучшении своих условий, покупать — верное решение. Ликвидные и хорошие квартиры появляются именно сейчас. На хорошем рынке такие варианты могут просто не быть в открытой продаже. Плюс всегда можно рефинансироваться. А вот хранить крупную сумму денег на депозите — не лучшая стратегия, по нашему мнению.

Алексей Козлов

управляющий директор федеральной сети агентств недвижимости «Монолит»

По практике предыдущих лет снижение ставки, в любом случае, будет постепенным и растянется на 2-3 года. Если встал жилищный вопрос, конечно, стоит брать и не ждать. Лучшее время всегда — здесь и сейчас.

Оксана Белевцова

генеральный директор агентства недвижимости «СОВА»

Сейчас ключевая ставка в России — 21%. Ранее Центробанк обновил прогноз по снижению ключевой ставки. По словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, средняя ставка в 2025 году составит — 17–20%, после чего может начаться ее снижение.

Напомним, что низкие процентные ставки в госпрограммах ипотеки достигаются за счет частичного субсидирования государством. Лимиты на каждую льготную ипотечную программу выделяет Правительство РФ. Они распределяются между банками-участниками в зависимости от объёма выдач. Когда лимит исчерпан, банки вынуждены приостанавливать выдачи льготных кредитов до момента, когда Правительство примет решение о возможности выделения дополнительных средств.