Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2025 год от IRN.RU - «Аналитика рынка»

В 2025 г. ключевая ставка Центробанка останется высокой, а рыночная ипотека – недоступной для подавляющего большинства потенциальных заемщиков. И, естественно, это будет давить на стоимость жилья. Но если «вторичке» потребуется лишь небольшая коррекция стоимости метра, то на рынке новостроек за время действия льготной ипотеки надулся огромный ценовой пузырь, который застройщики совершенно не хотят сдувать. Поэтому ценовая динамика на первичном рынке будет определяться не столько экономическими факторами, сколько готовностью властей идти навстречу девелоперам. Или не идти, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В условиях заградительных ипотечных ставок цены на недвижимость смотрят вниз как на первичном, так и на вторичном рынке – на «вторичке» уже ушли в минус дешевые сегменты, более чувствительные к изменению экономической конъюнктуры, на «первичке» растет размер и распространенность скидок.

Но в целом вторичный рынок выглядит более устойчивым в плане спроса и цен. Во-первых, потому, что вторичное жилье дешевле – даже недавние новостройки, не говоря уже о старом фонде. Во-вторых, на «вторичке» всегда можно найти продавцов, готовых к серьезному торгу, - в отличие от «первички», где покупатели общаются не с «хозяевами», а с менеджерами, которым легче отказать, чем согласовать дополнительную скидку с начальством. В-третьих, на вторичном рынке один покупатель с живыми деньгами или ипотекой может запустить целую цепочку альтернативных сделок, что в принципе невозможно на «первичке».

Как следствие, спрос на вторичном рынке сохранится на достаточно высоком уровне, в том числе за счет перетока покупателей с первичного рынка. Поэтому снижение цен на «вторичку» из-за отсутствия доступной ипотеки, скорее всего, ограничится 10-15% - в среднем. Квартирам, оцененным по нижней границе рынка, коррекция может не понадобиться вообще, а для того чтобы продать переоцененные лоты, возможно, придется уменьшить стоимость вдвое.

На первичном рынке ситуация иная. Благодаря ипотечным госпрограммам и различным «схематозам» от застройщиков цены на новостройки слишком сильно оторвались от «вторички». Поэтому в условиях сокращения бюджетных вливаний в первичный рынок (в Москве, фактически, осталась только семейная ипотека, которая подходит далеко не всем) и запрета ипотечного «креатива» (с 1 января вступает в силу ипотечный стандарт от ЦБ) ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» должен существенно сократиться. Теоретически. А на практике застройщики к этому абсолютно не готовы и будут активно сопротивляться.

Поэтому прогноз рынка новостроек – это не вопрос цены, ее роста или снижения, а проблема структурной перестройки этого сектора, сформировавшегося в условиях льготных костылей, которые сейчас отвалились. Вариантов развития событий несколько: девелоперы могут все-таки снизить цены, или придумать очередную ипотечную «схему», или обанкротиться и перейти под государственный контроль… Так или иначе, ценовой пузырь, сложившийся на рынке новостроек, должен рано или поздно схлопнуться тем или иным образом. Но как именно, будет зависеть от действий властей – правительства и Центробанка – и их возможностей и желания поддерживать девелоперов за счет бюджетных вливаний и закрывать глаза на бесконечные «схематозы». Или отсутствия таких желаний и возможностей.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.