Доходы застройщика и мнение Верховного суда - «Дайджест»

Недавно в публичном доступе разместили Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019.

Там принято довольно своеобразное решение о порядке определения налоговой базы по налогу на прибыль у застройщика многоквартирного жилого дома, привлекающего деньги участников долевого строительства согласно требованиям Федерального Закона № 214-ФЗ.

Исходя из не совсем понятной нам логики, суд пришёл к выводу, что

для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка).

И финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).

Кроме отсылок к НК РФ и Закону № 214-ФЗ, суд также вспомнил и Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено Минфином России 30.12.1993 № 160), согласно пункту 3.1.6 которого

экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли, за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.

Упоминаемое Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, кстати:

- не является нормативно-правовым актом, так как утверждено письмом Минфина России и на регистрацию в Минюст даже и не подавалось;

- не имеет никакого отношения к долевому строительству, так как устанавливает порядок учета затрат на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи (п. 1.2 этого Положения);

- противоречит более поздним нормативно-правовым и законодательным актам.

Так, например, в упомянутом письме «застройщиком», а также «заказчиком», а тот «застройщиком-заказчиком» именуются

предприятия, специализирующиеся на организации строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

По установленным данным документом правилам работали организации в последние годы СССР, в том числе и в жилищном строительстве.

Застройщик (он же — застройщик-заказчик) обеспечивал возведение дома согласно выданной ему разрешительной документации.

После того, как строительство завершалось, что подтверждалось актом государственной комиссии, дом полностью, как единый объект, передавался на баланс городским властям, заводу, или жилищному кооперативу.

Вот они и учитывали у себя новостройку, как основные фонды непроизводственного (жилого) назначения.

Как потом проходило заселение этого дома, на все ли квартиры сразу же выдавались ордера, или часть из них ждала жильцов полгода-год — застройщика-заказчика никак не волновало. Он исполнил договор, передал объект недвижимости (жилой дом на 50, или там 150 квартир, с встроенным нежилым помещением) балансодержателю, и определил свой финансовый результат — разницу между средствами, выделенными на строительство и понесенными затратами.

И почему эту схему взаимоотношений, по которой за редчайшим исключением никто уже почти 30 лет не работает, суд решил реанимировать, решительно непонятно.

Ведь в настоящее время застройщик многоквартирного жилого дома на дату получения разрешения на строительство (ранее он не имеет права заключать с гражданами и организациям договоры участия в долевом строительстве) понятия не имеет, на сколько именно помещений он сможет заключить такие договоры, и какую цену согласятся заплатить за них дольщики.

В лучшем случае, при выделении ему земельного участка и получение разрешения городские власти вменят ему в обязанность предать им после завершения стройки какие-то квартиры в этом доме. Они передаются по себестоимости, то есть прибыли от передачи этих конкретных никакой он не получит.

И вполне возможна ситуация, при которой застройщик сможет заключить ДУДС только на часть помещений в этом доме. Остальные, получается, он, после получения разрешения на ввод, будет вынужден принять к учету, как готовую продукцию, и выставить на продажу.

Как долго он их будет продавать, и какую прибыль от этого он сможет получить, также заранее неизвестно.

Кроме того, если на нежилые помещения в цокольном этаже не найдется желающих заключить ДУДС, равно и приобрести их по договорам купли-продажи, ему придется принять их к учету как основные средства, и попытаться сдавать их в аренду. Прибыльным или убыточным окажется сей бизнес, тоже неизвестно.

Вот и получается, что ВС РФ сказал свое веское слово, но как считать финансовый результат по указивкам тридцатилетней давности, давно уже потерявшим свою актуальность, не разъяснил.

Правда, некоторые из специализированных застройщиков применяют «хитрую» схему, экономический смысл которой мы понять не в состоянии.

Создается фирма-прокладка, которая и заключает в последний момент с застройщиком ДУДС на те квартиры, на которые действительно желающих на день, предшествующий дню получения разрешения на ввод, не нашлось. Вот она и занимается потом их сбытом, а застройщик от этих квартир, вроде бы, освобождается.

Но зачем так поступать, и какая тут для реального владельца застройщика и этой прокладки выгода, нам так и не разъяснили.

Нам же ближе другой вариант расчета прибыли застройщика, который ранее уже неоднократно одобрялся судами. Считать прибыль по каждому исполненному договору участия в долевом строительстве. А исполнением такого договора признается акт приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику.

Заключили, допустим, на 60% квартир договоры участия, вот по каждой квартире отдельно результат и посчитали.

Продали через год-полтора квартиру, которая числилась на 43 счете всё это время, тоже прибыль получили (ну, или убыток, это за сколько смогли продать).

Сдаем нежилое помещение в аренду, получаем доход.

Сергей Верещагин, независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения