Покупка новостройки – покупка без риска? Как застройщики облапошивают покупателя новостроек по-крупному и по мелочам - «Дайджест»

Во второй половине прошлого года наблюдался ажиотаж – люди начали скупать новостройки. Цены на них существенно выросли, а во многих регионах даже возник дефицит студий и «однушек».

Небывалому спросу способствовал значительный отток средств со вкладов – граждане старались сохранить от девальвации свои депозиты, проценты по которым сильно упали. Масла в огонь подлила и льготная ипотека по программам «Господдержка 2020» и «Сельская ипотека» – таких низких ставок россияне еще не видели и бросились скупать еще не построенные дома.

Затем подтянулось и вторичное жилье, когда новостройки закончились, а цены между ними и квартирами регулярного рынка выровнялись. Но вместе с ростом продаж недвижимости наблюдается и рост проблемных ситуаций с ней. Активизировались и мошенники. В то же время покупатели, начитавшись благостных статей о безопасности покупки по новой схеме эскроу-счетов, расслабились и потеряли бдительность. А зря.

Рассмотрим, чего нужно опасаться в первую очередь.

Не всё то, что новостройка, от застройщика

Банки начали выдавать льготную ипотеку, не предъявляя особых требований к самому объекту покупки. Новостройкой, подходящей под низкий процент, теперь считается любая квартира в уже сданном новом доме, которую продает сам застройщик или любое юридическое лицо, которое можно представить как подрядчика, получившего недвижимость в качестве оплаты за работу, а также еще не зарегистрированные объекты или квартиры в еще не сданных домах, продавцом которых выступает кто угодно.

Учитывая, что процедура реализации новостроек через эскроу работает еще далеко не везде, а собственники квартир в уже сданных домах не торопятся регистрировать на них право собственности, чтобы не платить налоги, основная масса проданных квартир проходит через уступку прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

Но многие покупатели при этом уверены, что раз они покупают новостройку, а банк выдает ипотеку по льготной программе, то полностью избавлены от всех проблем, свойственных вторичной недвижимости. Забывая, что продавец продавцу рознь, особенно если это не застройщик.

Покупая недвижимость у юридического лица в форме общества с ограниченной ответственностью, даже если это подрядчик, нужно быть уверенным, что в его отношении не ведется или не будет заведена в несколько ближайших лет процедура банкротства.

Кроме того, необходимо проверить все взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Может оказаться, что продавец-подрядчик не выполнил весь объем работ или услуг перед заказчиком-застройщиком. И последний уже подал или готовит иски в арбитраж.

В противном случае сделка может быть признана недействительной, а недвижимость изъята в пользу истцов. Искать потом деньги и правду у такого продавца будет очень проблематично. Уставный капитал большинства ОООшек в нашей стране, в пределах которых они несут ответственность, не превышает 10 тысячи рублей.

А если продавцом является физическое лицо, то проблем может быть еще больше. Почти столько же, сколько и при покупке вторичных квартир. Здесь вам и недееспособность, и возможное банкротство, и ущемление прав супругов или иждивенцев, а также все риски, связанные с несовершеннолетними собственниками.

Мелкие трюки застройщиков

Впрочем, покупать квартиру напрямую у застройщика тоже не на 100% безопасно. Кроме главного риска остаться с недостроенным жильем, существует еще большое количество ухищрений, с помощью которых девелоперы зарабатывают себе не только на хлеб, но и на масло.

В качестве основного способа дополнительного заработка застройщики используют доплату за увеличение площади квартиры от проектной. Обычно это условие прописано в договоре, и суммы получаются существенными для покупателя. Достоверно узнать, случится это или нет, невозможно. Поэтому приходится платить.

Конечно, законом в таких случаях предусмотрено расторжение договора с возвратом средств. И более того – с процентами за пользование вашими деньгами. Но кто захочет отказаться от квартиры, стоимость которой выросла куда больше, чем сумма процентов, за которые еще придется повоевать?

Работает это, правда, и в обратную сторону. Если площадь полученной квартиры оказалась меньше, то можно вернуть разницу. Вот только добровольно застройщик ее вам не отдаст. Предстоят судебные баталии с различными экспертизами и замерами, на которые мало кто готов морально и физически.

Иногда застройщики специально не добавляют пункт о компенсации увеличившейся площади. Потому что у них, наоборот, чаще получаются квартиры размером меньше рекламируемого. И дольщику снова приходится бороться за свои средства в суде.

С большой настороженностью необходимо относиться к разного рода сертификатам, бонусам и прочим «подаркам» от застройщика. Чаще всего они используют подобные схемы, обещая покупателям в качестве презента отделку квартиры. При этом сумма «подарка» всегда включается в общую стоимость.

Когда приходит срок передачи квартиры, выясняется, что никакой отделки нет или она будет выполнена гораздо позднее. Раздосадованный покупатель обращается в суд. Но там ему в иске отказывают, поскольку подарок – это не оплата по договору, возврату или начислению неустойки не подлежит.

Вообще, застройщики придумали целую систему обороны, чтобы не платить штрафы. Чаще всего это касается готовности квартиры. Дело в том, что многие покупатели путают строительные термины. Девелоперы этим пользуются и добавляют в договор долевого участия дополнительные пункты.

Например, могут быть указаны разные сроки сдачи или готовности дома со сроками передачи самой квартиры, а также может быть отдельно выделен срок выполнения отделочных работ. Между этими этапами могут быть указаны значительные промежутки времени. И окажется, что фактически готовую квартиру дольщик может получить гораздо позднее обещанного. Да еще и неустойку никто не заплатит.

Кроме того, девелоперы любят получать оплату за содержание квартиры в этих промежутках. «Карманная» управляющая компания есть у каждого из них. И пока квартира не передана, с вас будут аккуратно удерживать ежемесячные суммы за коммунальные услуги. Почти никто не в курсе, что это незаконно и можно оспорить.

Еще в договоре может быть указано, что сроки увеличиваются в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К таким ситуациям относятся олимпиады, чемпионаты мира и прочие массовые мероприятия. И суды при этом, как правило, занимают сторону застройщиков.

Платите через аккредитив

И самый, пожалуй, опасный риск купить квартиру у девелопера и остаться без денег – это полная оплата по договору долевого участия до его государственной регистрации. Культуры безналичных расчетов у населения нет. Все несут в отдел продаж наличку из распечатанных кубышек и матрасов. И зачем-то снимают деньги со вкладов, польстившись на маленькую скидку или ради мнимой экономии комиссии за перевод со счета на счет.

А застройщик между тем может «внезапно» обанкротиться или продать вашу квартиру еще несколько раз другим доверчивым «буратинам». Чтобы такого не случилось, необходимо выучить термин «аккредитив» и пользоваться этим удобным финансовым инструментом не только при покупке новостройки, но и любой другой недвижимости. Помните: сначала аккредитив, потом регистрация договора, потом полный расчет. И никак иначе.