Станут ли продавцы поручителями по сделкам с жильем? - «Дайджест»

Ряд авторитетных изданий не так давно опубликовали «сенсационную» новость: якобы отныне продавцов квартир законодательно обяжут возвращать покупателям деньги в случае отмены сделки. BN.ru разбирался, откуда взялась эта информация и что новация может дать рынку.

А БЫЛ ЛИ МАЛЬЧИК?

«Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец (или третье лицо) выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Тогда есть шанс, что покупатель не останется ни с чем, если появятся другие претенденты на жилплощадь», – такая или подобная информация появилась во многих электронных СМИ.

Публикуя законодательную новацию, наши коллеги ссылаются на постановление пленума Верховного суда РФ от 24 декабря 2020 года № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Мы внимательно изучили текст документа, но такой интерпретации не обнаружили. Как, собственно, и некоторые другие эксперты, которых мы попросили прокомментировать ситуацию.

«Хочу предостеречь от ошибки в вопросе, – говорит управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь. – В указанном постановлении данных разъяснений нет. А приведенная трактовка чревата введением в заблуждение потребителя информации».

Аналогичного мнения придерживается и президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский. По его словам, в тексте постановления идут разъяснения в отношении договора поручительства. При этом здесь нет прямого указания, что продавец должен выступать поручителем возврата денег.

«Включение данного пункта в договор мне кажется абсурдным, так как продавец не может быть поручителем за самого себя, – добавляет эксперт. – Это всё равно, что вы пошли брать кредит, а на вопрос банка „Кто будет у вас поручителем?“ отвечаете: „Я сам буду своим поручителем“».

В юридической фирме Bolshakov & Partners считают, что автор первой публикации по этой теме всего лишь выдвинул предложение о включении в договоры купли-продажи условия о поручительстве продавца, чтобы быть уверенным в возврате денег. Но это только вариант толкования некоторых пунктов постановления, идея журналиста, которая пошла в массы.

КОМУ ВЫГОДНО?

Как бы то ни было, ряд профессионалов рынка уверены, что определенные постулаты постановления вполне можно трактовать именно так, как предложил журналист. Более того, предполагают, что подобная новация может быть полезна – как государству, так и рынку.

«Не исключено, что таким решением Верховный суд пытается залатать дыры в законодательстве, которые появились год назад, – рассуждает управляющий партнер Mitsan Consulting Дмитрий Желнин. – Тогда внесли изменения в федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“, согласно которым добросовестные покупатели жилья, потерявшие его из-за того, что суд признал сделку незаконной, при определенных условиях могут получить компенсацию от государства. Представляется, что на всех в казне денег не хватит, и за бюджет вступился Верховный суд. А конкретно – предоставил пострадавшим гражданам право требовать компенсацию не только от государства, но и от продавца».

Наличие данного пункта в договоре, по мнению руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, поможет и простым участникам сделок. В частности, «позволит встряхнуть всю цепочку перехода права собственности по одной квартире». При этом каждый продавец в цепочке будет обязан вернуть другой стороне потраченные деньги, даже если он был добросовестным приобретателем и не нарушил закон при перепродаже.

«Это будет обязанность каждого, – подчеркивает эксперт. – Хотя, справедливости ради, такие цепочки адвокаты и раньше раскручивали, если самая первая сделка была ничтожной».

ЗАЧЕМ МАСЛИТЬ МАСЛЕНОЕ?

Разбирая гуляющую по сети трактовку постановления главного органа Фемиды, те же эксперты одновременно недоумевают: зачем маслить масленое?

Дело в том, что по закону у продавца и так существует обязанность вернуть деньги в случае признания договора купли-продажи квартиры нелегитимным. Так, в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ сказано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное. А в случае невозможности вернуть имущество в натуре – возместить его стоимость.

«На самом деле рецессия есть и была раньше – она предусмотрена в ГК РФ. А договор купли-продажи заключается на основании Гражданского и Жилищного кодексов. То есть, если сделка в судебном порядке признается ничтожной или мнимой, продавец обязан отдать выплаченную ему сумму покупателю», – комментирует Елена Мищенко.

На действующее законодательство ссылается и председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Чтобы решить проблему, возникшую в результате судебных споров о признании сделки купли-продажи жилья недействительной и возврате денежных средств, стороны часто прибегают к статье 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, – разъясняет эксперт. – В этом случае покупатель должен доказать в суде, что он предпринял все усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, и представить необходимые документы».

При этом, судя по всему, ни уже принятая буква закона, ни новая инициатива не гарантируют, что покупатель в случае форс-мажора получит свои деньги обратно. Ведь признание права на возврат средств и собственно возврат средств – далеко не одно и то же. От того, что судья назовет человека потерпевшим и предпишет виновнику либо поручителю выплатить ему компенсацию, деньги у последних не появятся.

РЕАЛЬНОСТЬ ИЛИ УТОПИЯ?

Главная же загвоздка кроется в том, что взыскать с поручителя нужную сумму порой просто нереально. В этой связи BN.ru задался вопросом: можно ли доработать закон так, чтобы решить проблему полностью?

Директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин уверен, что проблема не в законодательстве:

«То, что взыскатель не может получить с поручителя необходимую сумму, говорит скорее о том, что в большинстве случаев граждане подходят к анализу поручителя весьма поверхностно. А нередко и вовсе обходятся без анализа, предоставляя статус поручителя первому из желающих, кто условно поднимет руку».

Руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира» Дмитрий Шафоростов согласен с коллегой. По его мнению, россияне зачастую не понимают простые юридические правила. Например, когда берут кредиты или выступают поручителями «по дружбе», а затем из своего кармана платят за кредит. Та же самая история – с поручительством в сделках купли-продажи жилья.

По мнению Ирины Доброхотовой, окончательное и бесповоротное решение вопроса с полной компенсацией затрат покупателя – это утопия.

«Мы можем только мысленно представить выпуск закона, согласно которому у каждого гражданина обязаны быть деньги. А проблема невозвратов долгов и невыплаты компенсаций, как правило, именно в этом, а не в отказе признавать свою материальную ответственность», – резюмирует эксперт.

В одной из следующих публикации мы обсудим, существуют ли альтернативы «старому доброму» институту поручительства и насколько они жизнеспособны на рынке недвижимости.

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:

– Думаю, что та публикация стала следствием невнимательности журналиста. Между тем именно из новости «РБК» была запущена волна радостных комментариев о том, что теперь возврат денег по сделке с недвижимостью решен однозначно.

Всех призываю: прежде чем верить интернет-новостям, найдите первоисточник и ознакомьтесь с ним. Часто в погоне за хайпом новостная лента превращается в испорченный телефон, когда изначально сказанная фраза, пройдя сквозь фильтры блогерских постов, искажается до неузнаваемости.

Дмитрий Желнин, управляющий партнер Mitsan Consulting:

– Наделение продавца еще и статусом поручителя вряд ли улучшит ситуацию с возвратами денежных средств. Тем более когда денег уже нет. Если их нет у продавца, то не будет и у продавца-поручителя. Таким образом, вывод Верховного суда интересен с точки зрения расширения правоприменительной практики. Но к большим гарантиям возврата средств это не приведет.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

– Если у продавца либо поручителя нет ни средств, ни имущества, которое можно решением суда изъять и передать истцу, то процесс возврата путем удержания дохода с ответчика может быть бесконечным. Всё зависит от того, что произошло в конкретной ситуации. В любом случае всегда лучше проводить нотариальную сделку, деньги переводить на аккредитивный счет и брать расписку с продавца.

Юрий Кочергин, директор «Центра юридического сопровождения»:

– Обеспечение сделок поручительством новацией не является. Постановление пленума ВС от 24 декабря лишь обобщает уже сложившуюся практику и разъясняет ее в спорных моментах. Это сделано, чтобы избежать в дальнейшем противоречивых толкований норм права как среди участников сделок, так и среди судебного сообщества.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

– Какие бы новации ни вводили, вопрос проверки приобретаемой недвижимости и продавца никто не отменяет. Важно изучить всю цепочку перехода права собственности.

Дмитрий Шафоростов, руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира»:

– Если рассмотреть ситуацию, в которой есть один покупатель и один продавец, то в чисто психологическом плане это нововведение будет довлеть над продавцом. Если же речь о цепочке, то в этой схеме в принципе невозможно требовать деньги с продавца объекта в случае необходимости. Поэтому здесь данный пункт никакого практического смысла не имеет.