Торговый сегмент — 2020: проверка на договоропригодность - «Дайджест»

Подводя итоги года, игроки сегмента заключают: облегчить влияние кризиса смогли те собственники торговых центров и арендаторы, кто сумел договориться и вовремя пойти на уступки

За десять месяцев этого года рынок торговой недвижимости Москвы уже объявил о переносе 49% от заявленного ввода, подсчитали в компании Knight Frank. Конечно, 249,3 тысячи введенных квадратных метров текущего 2020-го — это на 6% больше, чем было в прошлом году. ТРЦ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты», ТЦ «Квартал West», аутлет-центр The Outlet Moscow, ТЦ «Столица», четыре районных центра ADG Group («Эльбрус», «Нева», «Будапешт» и «Рассвет») — ими приросла торговая Москва в 2020-м. А ведь год-то пока именно текущий — до конца декабря еще сколько-то тысяч торговых «квадратов» может встать в строй.

Но, как отмечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева, кроме переноса сроков ввода почти половины заявленных объектов есть и другие итоговые показатели со знаком минус. Уровень вакансии в новых ТЦ достигает порой 40% (+4,9% к четвертому кварталу 2019 года), в целом по рынку свободные площади составляют около 11%, отечественные компании стремятся минимизировать затраты и сокращают свои арендные аппетиты. К тому же международные операторы сейчас, ясное дело, не особо торопятся наращивать присутствие в России: за последние десять месяцев на российский рынок вышли только 12 новых брендов, в то время как за аналогичный период прошлого года — 26.

Топ-3 настоящего и будущего

Понятно, что сложно было всем. Но как для торгового сегмента выглядел топ-3 проблем 2020-го и как с сегодняшней точки зрения выглядит топ-3 тенденций, которые будут набирать силу в ближайшие пару лет? Об этом Business FM побеседовала с партнером компании Colliers International Анной Никандровой.

— С какими основными показателями заканчивает год торговый сегмент российских регионов и, конечно, Москвы?

— Суммарный объем нового предложения качественных торговых площадей в регионах России на текущий момент составил 93,5 тысячи квадратных метров, в Санкт-Петербурге — 110 тысяч «квадратов», в Москве — 381,1 тысячи. По сравнению с прогнозами, которые девелоперы строили в начале 2020 года, проседание по открытиям новых ТЦ составило около 45-47%: по итогам года прирост новых торговых площадей в России составит около 590-620 тысяч квадратных метров вместо анонсировавшихся 1,1 млн. Общее предложение торговых площадей в ТЦ России — 28,81 млн квадратных метров, в Москве и городах-спутниках — 7,74 млн. А обеспеченность населения России качественными торговыми площадями — 196 квадратных метров на 1000 человек, в Москве — 610 квадратных метров на 1000 человек.

— Какие ключевые проблемы ТЦ вы бы выделили? Понятно, что все они напрямую связаны с пандемией и ее последствиями, но можно ли их ранжировать?

— Проблема первая — конечно, локдаун и вынужденное закрытие ТЦ. Ограничительные меры, введенные государством в конце марта 2020 года, стали одним из главных ударов по деятельности всех торговых центров России, которые оставались полностью или частично закрытыми от двух до пяти месяцев — в зависимости от региона. В итоге трафик покупателей существенно просел. Например, в Москве на момент возобновления работы 1 июня, когда правительство разрешило открыться торговым центрам (без развлекательной части) и непродовольственным магазинам (площадью до 400 квадратных метров), снижение трафика, по данным Watcom, достигло 41,5% от посещаемости аналогичного периода 2019 года. Текущее развитие второй волны может спровоцировать и новую волну ограничений. На сегодняшний день известно только о втором локдауне в Бурятии, и мы надеемся, что такие жесткие ограничительные меры не будут приняты в других регионах России.

Вторая проблема — отсутствие поддержки сегмента торговых центров со стороны государства. В апреле из-за текущей ситуации, которая приостановила деятельность более чем 2 тысяч торговых центров, Российский совет торговых центров (РСТЦ) направил письмо министру экономического развития с предложением включить бизнес по управлению коммерческой недвижимостью в разрабатываемую Минэкономразвития программу субсидирования двух третей процентной ставки за счет министерств и банков, а также включить сегмент в список отраслей, пострадавших от пандемии. Однако, несмотря на очевидное проседание финансовых показателей и частичную приостановку деятельности, отрасль осталась без дополнительной поддержки. Вместо этого был принят законопроект об одностороннем расторжении договора предприятий малого и среднего бизнеса с собственниками торговых объектов, что обострило положение ТЦ, особенно в регионах.

И тема номер три — психологический фактор как причина снижения трафика. К сожалению, боязнь людей заразиться, а также меры администраций регионов, направленные на закрытие торговых центров, сыграли огромную роль в изменении имиджа ТЦ. Это в свою очередь повлияло на сокращение трафика, особенно в последние месяцы 2020 года. Например, на 46-й неделе при введенных новых ограничениях (появление системы QR-кодов, запрет на проведение зрелищных мероприятий в ночных клубах, запрет на работу общепита, запрет на работу в ТЦ детских игровых комнат, ограничение заполняемости кинотеатров и театров до 25% и так далее) пешеходный трафик в столичных торговых центрах снизился на 26%, а в ТЦ Санкт-Петербурга — на 30,1%.

— На офисном рынке, которому тоже в этом году пришлось несладко, все-таки нашелся сегмент, который выстрелил, — flex-форматы. А на рынке торговой недвижимости есть форматы, которые начали набирать обороты, стали самыми трендовыми, самыми востребованными? И, напротив, какие форматы начинают уходить в прошлое?

— С одной стороны, в этом году на рынке торговой недвижимости не наблюдалось развития новых форматов. Если они и будут, то только после стабилизации эпидемиологической ситуации, когда собственники и ретейлеры увидят и осознают существенные изменения, вызванные новой реальностью. На текущий момент мы находимся в эпицентре событий: пока нет точного понимания, что будет с ретейлом, и все без исключения сейчас направляют усилия на поддержание бизнеса и дальнейшего его развития хотя бы без особых потерь. В целом изменения в торговых объектах происходили исключительно в сервисных услугах, в разработке мер безопасности для комфортного и безопасного нахождения посетителей ТЦ, а также во взаимодействии с клиентами. Помимо этого, в связи с изменением доходов населения и потребительских привычек, в связи с ростом интереса к дискаунт-магазинам многие крупные федеральные сети начали задумываться о создании такого вида магазинов. С другой стороны, не наблюдалось и уходов существующих форматов. Главный вопрос заключается в том, как долго будет проходить восстановление наиболее пострадавших форматов, к которым, безусловно, можно отнести общепит и развлекательный сегмент.

— Как вы оцениваете ближайшие перспективы, чего нам ожидать на рынке торговой недвижимости? Опять же, если взять топ-3 ключевых тенденций — это какие?

— Сейчас главный упор делается на поддержание существующих объектов и их успешное функционирование в ближайшем будущем. Поэтому, увы, на повестке дня снижение девелоперской активности и планов по строительству, пересмотр концепций и форматов ТЦ. Если в Москве и Санкт-Петербурге мы ожидаем роста строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих локальному же спросу, скажем, на товары первой необходимости или какой-то минимальный досуг, то в регионах с нехваткой качественных ТЦ как раз возможна реализация в среднесрочной перспективе крупных, региональных и суперрегионалльных проектов.

Еще одной темой ближайшего будущего станет модернизация досуговой части и продвижения ТЦ. Сегодняшняя ситуация оставит большой след в функциональной части торговых центров. Как и после любого кризиса, многие предприниматели, собственники объектов будут подстраиваться под новые реалии — например, разрабатывать новые подходы к посетителю. На наш взгляд, как рекламная компонента будет существенно сокращаться event-составляющая и при этом усиливаться digital-маркетинг проектов, выстраивание образа и позиционирование торгового центра в онлайне. Новые технологии, безусловно, стали бенефициарами COVID-19, собственники бизнеса осознали важность использования подобных инструментов, в том числе для продвижения объектов, и будут постепенно внедрять их все активнее.

Особым пунктом Анна Никандрова выделяет обеспечение безопасности. «Безусловно, все ТЦ, с высокой долей вероятности, оставят протоколы защиты объекта (клининг, улучшенные инженерные системы и системы вентиляции) на будущее, даже после завершения текущей пандемии», — считает эксперт.

Оптимисты в выигрыше

Это взгляд снаружи. А с какими показателями, мыслями и чувствами заканчивают год сами игроки сегмента, чему научил их трудный 2020-й? Судя по словам управляющего партнера компании R2 Asset Management Антона Мельникова, едва ли не в первую очередь он заставил профессионалов рынка вывести на принципиально новую высоту умение договариваться друг с другом.

Антон Мельников

управляющий партнер компании R2 Asset Management

«В начале пандемии у управляющих компаний не было особого желания предоставлять какие-либо льготы и скидки арендаторам: многие ТЦ, с одной стороны, обременены серьезной кредитной нагрузкой, с другой — несут расходы по содержанию своих площадей, поэтому просто не могли себе этого позволить. Но по мере роста заболеваемости и введения ограничений стало ясно, что сетевые компании без каких-либо мер поддержки просто не выживут. В этот момент многие арендодатели пошли навстречу закрытым направлениям и стали компенсировать только эксплуатацию, однако это не решило проблему закредитованности арендодателей. Еще больше ситуация усугубилась, когда стало понятно, что государство не вводит режим ЧС, во время которого можно не платить по банковским обязательствам. В итоге управляющим компаниям пришлось договариваться с банками и выходить на кредитные комитеты. В целом в этом году профессиональные игроки рынка поняли, что им нужно уметь договариваться и быть гибкими. Наши торговые центры удержались на плаву в основном потому, что мы смогли пойти навстречу арендаторам. Денежные потоки снизились, но арендаторы остались в ТЦ, а значит, покупательский поток хоть и сократился, но не прекратился совсем и быстрее восстановится. Наш бизнес тесно связан, и успешность одного сильно зависит от благополучия другого».

А еще этот год доказал, что усилия тех, кто сохраняет оптимизм даже в самых сложных обстоятельствах, всегда оказываются вознаграждены, считает первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.» Дмитрий Москаленко.

— Какими видятся итоги 2020 года игрокам рынка торговой недвижимости — в цифрах, фактах, ощущениях?

— Мы, как и многие другие компании, настроены оптимистично: пандемия рано или поздно закончится. На плаву останется тот, кто не сидел сложа руки, не отчаивался и продолжал работать. За то время, пока менялся мир, «Корпорация А.Н.Д.» не останавливала своего развития: мы смогли заключить несколько крупных сделок как в сегменте ретейла, так и в офисной недвижимости, которую вообще уже многие успели похоронить. Например, мы ввели в эксплуатацию торгово-офисный комплекс «Смоленский пассаж 2». Открытие торговой части проекта (с цокольного по четвертый этаж) запланировано на конец марта 2021 года, и в настоящий момент подписаны ориентировочно 50% арендных площадей. Активно реализуются и площади разного назначения в нашем многофункциональном кластере «Сафмар. Сколково». Наша компания — одна из тех, кто верит в рост рынка недвижимости.

С другой стороны, мы не можем не сделать оговорки о том, через что прошли торговые центры за этот период. Более того, проблемы до конца не решились. На сегодня в среднем по рынку московских торговых центров накопленная масса прямых убытков на один более или менее крупный объект достигает 200–250 млн рублей. Это серьезная нагрузка. Средний торговый центр в 2020 году потерял до 50% арендного дохода по сравнению с 2019 годом. Август и сентябрь, когда был высокий спрос, а трафик восстановился почти полностью, поправили ситуацию с оборотом и посещаемостью торговых центров, но эти два месяца отдушины вряд ли сильно изменят итоговые цифры. И трудно давать прогноз на следующий год, поскольку рост заболеваемости все еще продолжается.

— Как вам кажется, все ли было сделано для спасения отрасли? Чего не смогли сделать ее игроки, власти, а может, и потребители?

— С самого начала мы были настроены на диалог с властями. Мы считаем, что необходимо признать торговые центры как арендный бизнес пострадавшими от последствий пандемии коронавируса. За то время, пока торговые центры были закрыты полностью или частично, они потеряли до 90% выручки. При этом никто не снимал с них обязанности платить налоги в полном размере, полностью оплачивать ежедневное функционирование ТЦ и возвращать кредиты банкам. Безусловно, были и позитивные моменты во взаимодействии власти с отраслью, особенно в столичном регионе. В частности, мэр Москвы Сергей Собянин и правительство города утвердили процедуру выплаты грантов собственникам и арендодателям коммерческой недвижимости. Эти средства они смогут направить на компенсацию имущественных и земельных платежей. Да, может быть, это не самые большие деньги по сравнению с потерянной в период пандемии выручкой, но некоторые гостиницы и торговые центры все же смогут получить какую-то компенсацию. Мы считаем, что торговые центры должны рассчитывать на получение дополнительной помощи как пострадавшая отрасль. Поскольку они продолжают за свой счет информировать население о мерах борьбы с коронавирусом, тратят серьезные деньги на безопасность посетителей (покупаются средства, обрабатываются поверхности внутри и снаружи и так далее). Действительно существенной помощью могла бы стать отсрочка по уплате налогов, которые приходятся на ТЦ, а налог на имущество, возможно, стоило бы и вовсе обнулить в этом году. Сейчас кадастровая стоимость объекта недвижимости при расчете налога увязывается с рыночной, то есть с ценностью актива для зарабатывания денег. Но кадастровая стоимость многих торговых центров сегодня, к сожалению, никак не соизмерима с коммерческими возможностями при их эксплуатации.

— Многие аналитики говорят о печальных перспективах большинства крупных ТЦ: дескать, они устарели, больше не нужны, надо их переформатировать. Согласны ли вы с утверждением, что устарели и не нужны? И во что в принципе-то можно переформатировать?

— Ситуация в мире диктует свои условия. У людей стало меньше возможностей, меньше денег, поэтому люди тратят меньше, но делают это более вдумчиво, покупают самое необходимое. На это и стоит обращать внимание управляющим компаниям, более грамотно преподносить гостям то, что может дать торговый центр: покупки, развлечения, центры семейного отдыха — все это будет переосмысливаться в ближайшее время. Тренд на это был и до пандемии, но сейчас она ускорила его и обострила.

В этом году с ситуацией сражались все: и собственники торговых центров, и арендаторы помещений. Но снова и снова Дмитрий Москаленко и его коллеги подчеркивают: облегчить влияние кризиса смогли те, кто сумел договориться и вовремя пойти на уступки.