Региональные рынки — 2020: «Учились те, кто не умел, кто умел — совершенствовался» - «Дайджест»

Чему этот год научил региональных застройщиков? С таким вопросом Business FM обратилась к профессиональным игрокам рынка

Сегмент новостроек в России настолько географически широк и профессионально неоднороден, что подводить общие итоги по всей стране проблематично всегда. Но особенно — в этом году, который для каждого регионального рынка недвижимости был окрашен в свои тона.

Конечно, статистические данные рисуют некую общую картину. В частности, согласно промежуточным, ноябрьским подсчетам Росстата, за десять месяцев 2020 года ввод жилья в стране по сравнению с аналогичным периодом 2019 года сократился на 1,1% — до 55 млн квадратных метров. При этом в октябре жилья было построено на 7,3% больше, чем годом ранее: 7,2 млн «квадратов» (853 дома, 92,9 тысячи квартир). А всего за десять месяцев 2020-го в стране было возведено 5,7 тысячи многоквартирных домов (713,7 тысячи квартир).

Впрочем, по словам профильного вице-премьера Марата Хуснуллина, к концу года объем ввода составит 75-77 млн квадратных метров. «Могу сказать из опыта предыдущих экономических кризисов, обычно жилье падает на 10-30% по объему ввода. В этом году мы, если упадем, где-то на уровне меньше 10% совершенно точно», — заявил Марат Хуснуллин. Для справки: по данным Росстата, в 2019 году объем ввода жилья в России составил 82 млн «квадратов».

Безусловно, важны предварительные ипотечные итоги. По оценкам ЦИАН, количество и объем кредитов, выданных только за десять месяцев 2020 года, уже превысили показатели всего 2018 года — рекордного за всю историю ипотечного рынка: с января по октябрь выдано 1,31 млн ипотек на сумму свыше 3,2 трлн рублей — это на 30% выше, чем за аналогичный период 2019 года по числу кредитов и на 45% выше по объемам выдачи. Для понимания: 29% ипотек выдано на покупку новостроек — за год ипотека на «первичке» выросла на 42% по числу кредитов и на 61% по их объему; на вторичном рынке — на 26% и 38% соответственно.

При этом, наверное, важна и статистика Объединенного кредитного бюро, согласно которой количество потенциальных банкротов-физлиц, то есть граждан, у которых просроченная на 90 и более дней задолженность перед банками превышает 500 тысяч рублей, за год увеличилось на 224 тысячи человек (на 25%) и уже в октябре достигло отметки 1,12 млн человек. Их суммарная задолженность перед кредитными организациями с учетом процентов составила 1,5 трлн рублей, что на 250 млрд рублей больше, чем в октябре 2019 года.

Но, пожалуй, главное в уходящем 2020-м все-таки не то, где сколько жилых домов возвели, кого как поддержала программа льготной ипотеки на новостройки или чьи стройкомплексы оказались наиболее стрессоустойчивыми. Главное — чему научил региональных застройщиков этот год. С таким вопросом Business FM и обратилась к профессиональным игрокам рынка.

Татьяна Планина, директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом» (Пензенская область)

«2020 год стал годом учебы. Вся строительная сфера начала работать в онлайн-режиме: учились те, кто не умел, кто умел — совершенствовался. Одобрение ипотечного кредита, регистрация необходимых документов, работа с электронными цифровыми подписями, 3D-туры — весь процесс покупки квартиры в 2020 году полностью ушел в онлайн. Одновременно оттачивался электронный документооборот с нашими партнерами, общение в CRM-системе было налажено не только среди офисных сотрудников, но и на стройке. Круглосуточно за стройплощадками через веб-камеры удаленно следили, например, специалисты технадзора. А покупателей 2020-й научил быть еще более избирательными и требовательными к будущему жилью. Как минимум это касается таких теперь уже базовых составляющих проекта, как входы с уровня земли, колясочные, санузлы на первом этаже, система видеонаблюдения, двор без машин. Все стороны рынка недвижимости и так учились постоянно, но этот год ускорил процесс и дал новый толчок развитию отношений «клиент — застройщик».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group)



«Конечно, самым серьезным испытанием этого года стал весенний период самоизоляции. Кто-то из застройщиков, например Setl Group, уже был готов к дистанционным продажам, а кто-то смог быстро перестроиться и организовать удаленную работу. То есть даже тех, кто откладывал на потом развитие онлайн-инструментов, пандемия стимулировала внедрить дистанционные продажи в работу, причем в срочном порядке. Безусловно, 2020 год показал, как велико может быть влияние непрогнозируемых факторов на продажи на рынке недвижимости. Восстановиться после весеннего снижения спроса помогли как онлайн-продажи, так и льготная ипотека. Застройщики заранее начали готовиться к переходу на счета эскроу, который состоялся в 2019-м, к новому ценообразованию. В текущем году девелоперы продолжали уточнять и дорабатывать свои финансовые модели, критерии реализации жилья, опираясь как на стратегию компании, так и учитывая объем предложения на рынке».

Надежда Барачина, генеральный директор группы компаний «Неометрия» (Краснодарский край)

«2020 год однозначно был нестандартным для отрасли. Успех конкретного девелопера зависел ровно от того, насколько оперативно и слаженно его команда сработала в условиях нестабильности, смогла ли верно оценить ситуацию, превратить проблемы в возможности. Поделюсь нашим опытом и приоритетами, которые помогли компании справиться с вызовами. Первое — быть гибким. Меняются потребительские предпочтения? Подстраивайтесь, а лучше — предвосхищайте. Меняется спрос? Адаптируйте предложение. В 2020-м значительная доля покупателей «переквалифицировалась» в инвесторов. Важно правильно считывать запросы клиентов и готовить предложения, которые им соответствуют. Второе — быть быстрым, оперативно реагировать на меняющиеся условия и постоянно автоматизировать бизнес-процессы. «Неометрия» уже несколько лет успешно заключает удаленные сделки, но в этом году ситуация на рынке задала новую планку — и благодаря высокому уровню оперативности и автоматизации мы всего за день перевели сотрудников компании в четырех городах присутствия на удаленный режим работы. Результат — сохранили всю команду и не потеряли в продажах. Третье — не сбавлять оборотов и держать фокус на долгосрочных целях. Российский строительный бизнес сегодня столкнулся со многими вызовами одновременно: спад в мировой экономике, ослабление рубля, изменение спроса, рост цен на строительные материалы и оборудование, необходимость быстро перестраивать бизнес-процессы. Все эти факторы внесли серьезные коррективы в работу девелоперов. Но важно даже в период турбулентности помнить о стратегии компании и придерживаться ее в работе. Когда компания держит выбранный курс, это чувствуют рынок, команда, партнеры и клиенты. Мы не стали сбавлять оборотов и старались показывать максимум эффективности в тех условиях, в которых оказалась отрасль. Сейчас очевидно, что эта тактика принесла плоды».

Антон Вассерман, исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан)

«Мы прокачали навык быстрого и правильного реагирования на такие изменения, после которых рынок уже не будет прежним. В частности, речь о цифровизации многих процессов в цепочке от первого касания до покупки. Пожалуй, теперь уже стандартом для многих застройщиков становится наличие 3D-туров не только по квартирам, но и по дворам в целом. Например, вдобавок к упомянутому мы успешно запустили два мобильных приложения для клиентов и партнеров. Также сейчас мы продолжаем работу над созданием экосистемы сервисов для нынешних и будущих жильцов, которая позволит перенести вызов сантехника, передачу показаний счетчика и записи с видеокамер в онлайн. В период самоизоляции многие особенно остро почувствовали, насколько важно и ценно иметь хорошую придомовую инфраструктуру, когда двор заменяет место отдыха, активных прогулок, развлечений и спортзал. Мы еще раз убедились, что в вопросах разработки продукта движемся в правильном направлении, создавая концептуальные тематические дворы для отдыха всех возрастов».

Михаил Иванов, генеральный директор компании «ННДК» (Нижегородская область)

«Строительная отрасль постоянно развивается, приходят новые технологии, меняются тенденции. 2020 год показал нам всем, что все может измениться кардинально в любой момент, и к этому надо быть готовым, уметь быстро перестраиваться, искать новые пути для развития. Чему же нас научил уходящий год? Оперативно подстраиваться под меняющиеся запросы покупателей. Продавать уже не просто «голые» квартиры, а создавать индивидуальное комфортное пространство для каждого жильца, продумывать и предлагать разные стили отделки. Внедрять в дома и квартиры новые популярные технологии. 2020 год практически стал годом онлайна, люди долгое время провели в стенах своих квартир и за это время смогли четко понять, что им надо в этих самых квартирах для своего комфорта и безопасности. И здесь им пришли на помощь новые технологии, например система «умный дом». Этот год научил уделять внимание придомовой территории. Как показывает наш опыт, сейчас покупатели хотят не просто два деревца и качели у себя во дворе, а полноценный проект ландшафтного дизайна. Поэтому этот аспект теперь тоже необходимо продумывать до мелочей: и безопасные необычные детские площадки, и наличие зоны для выгула собак, и территория для активных прогулок и занятий спортом. Конечно, это не весь список того, чему нас научил уходящий год. Но самое главное, что необходимо делать, это оценивать свои возможности, использовать их по максимуму и, конечно же, следить за тенденциями рынка».

Роман Гусев, финансовый директор федеральной компании «Талан»

«2020 год научил застройщиков тому, что нужно быть готовыми ко всему. В начале года мы не могли представить, что границы закроются, деловая деятельность приостановится и мы столкнемся с ростом стоимости рабочей силы, в результате чего, в совокупности с ростом стоимости стройматериалов, выросла себестоимость строительства. Например, в Хабаровске цена на монолитные работы за короткий период подскочила на 17%, а в Перми на 15% выросла цена отделки. Уходящий год стал ключевым в процессе перехода к проектному финансированию. Все оказались в новой реальности, поэтому и учились все: и банки, и застройщики. Здесь важно отметить два момента. Во-первых, даже в период пандемии банки не приостанавливали финансирование ни на день. Кроме того, в результате плотного сотрудничества и большого числа кейсов (сегодня уже 52% строек в РФ ведется с использованием счетов эскроу) расширяются программы и вырабатываются правила игры. Если в 2019 году все банки требовали собственное участие застройщика в проекте в размере 15%, то сейчас при наличии экономически эффективного проекта удается достигать компромисса. Программы проектного финансирования из коробочных превратились в более гибкие решения. Большой сдвиг произошел в процессе финансирования покупки земельных участков. Если в 2019 году эти затраты ложились исключительно на девелопера, то сейчас есть возможность оформить две кредитные линии: одну — на покупку земли и предпроектные работы, вторую — на проектное финансирование».

Станислав Николенко, заместитель председателя правления СК «ЮгСтройИмпериал» (Краснодарский край)

«Сложности позволяют сконцентрироваться и объединиться. За время пандемии сотрудники компании сработали как единое целое, никто не был уволен и сокращен. Оперативно организовали онлайн-сервисы, и все научились эффективно работать в удаленном режиме. Проекты не останавливали вообще. В мае вошли в список системообразующих предприятий страны. Безусловно, такое доверие со стороны государства увеличивает степень ответственности. Осознавая напряженность и влияние непростого времени, мы просто обязаны были выдержать тот темп, который набрали, чтобы не подвести наших клиентов. Один из объектов даже сдали с опережением».

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург и Свердловская область)

«Этот непростой год научил нас, а точнее напомнил, что самое главное место для каждого человека, где бы он ни находился, — это его дом. Столько времени дома мы не проводили, пожалуй, никогда. Поэтому сейчас особенно заметно растет запрос на комфортное, качественное жилье с развитой инфраструктурой в шаговой доступности — во дворе и квартале. Застройщики стали уходить от шаблонных проектов, больше внимания уделять общественным зонам и удобным планировкам. Еще один важный урок 2020 года: кризис всегда открывает новые возможности. В этом году многие семьи улучшили свои жилищные условия, воспользовавшись льготной ипотекой и специальными предложениями от застройщиков. А строительные компании, как и другой бизнес, научились эффективно работать в новых условиях, максимально переведя все клиентские сервисы в онлайн. Теперь квартиру можно купить не выходя из дома».

К тому же, как отмечает Валерий Ананьев, 2020 год еще раз показал: недвижимость продолжает оставаться для населения самой привлекательной инвестицией. Вывод, который не может не стать для застройщиков воодушевляющим новогодним подарком.