Договор на будущее - «Дайджест»

Несмотря на ужесточение законодательства о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов, на рынке еще встречаются иные, кроме заключения договоров долевого участия, схемы. И среди них есть и пока довольно редкие.

В попытках защитить права граждан, приобретающих жилье для себя, законодатель не вполне оправданно распространил требования 214-ФЗ на все случаи приобретения любых нежилых помещений в строящихся зданиях. Фактически это лишает граждан возможности классического инвестирования средств в коммерческие объекты. Поэтому на рынке встречаются не только старые, пусть и не лучшим образом себя зарекомендовавшие схемы, но и относительно новые правовые механизмы.

В прошлом самой распространенной альтернативой ДДУ был предварительный договор купли-продажи. Основной его недостаток в том, что продавец обязуется в будущем только заключить основной договор купли-продажи, а не передать покупателю конкретный объект. При подписании основного договора его условия могут измениться, а если дело дойдет до суда, покупатель просто не сможет требовать конкретное помещение. Речь пойдет только о заключении основной сделки.

Есть другой вид сделок с имуществом, которого пока не существует (например, в отношении еще не сформированного участка или пока не построенного здания и помещения в нем). Причем условия этой сделки уже не изменятся – на них не повлияет ни смена руководства компании-продавца, ни владельцев. Это договор купли-продажи будущей вещи. Они только становятся популярными, хотя законодательство (455-я статья Гражданского кодекса) и судебная практика уже давно позволяют заключать договоры в отношении товара, который только будет создан или приобретен продавцом, в том числе и недвижимости. В таких договорах можно и нужно досконально прописать отношения сторон во времени, предусмотреть последовательность приобретения имущества (прав) и дальнейшее распоряжение им. Можно прописать все обстоятельства, с наступлением каждого из которых имущество будет передано в собственность.

Такие схемы используются, например, когда перейти на реализацию по 214-ФЗ и договорам долевого участия невозможно. Так, договоры купли-продажи будущей недвижимости заключаются при реализации номеров в отеле SHINE, который китайский инвестор – группа компаний «Хуа-Жэнь» – строит на Таллинской улице. На момент старта продаж в 2021 году готовность объекта составляла уже 93%. Здание возведено, подключено к коммуникациям, завершаются фасадные работы и ведется благоустройство территории. «Стройка шла на средства мажоритарного инвестора, поэтому заключение договоров участия в долевом строительстве не соответствовало бы сути сделки. Согласно разрешительной документации, строящийся объект – это гостиница с подземным паркингом и встроенными помещениями. Это предприятие сферы гостеприимства – здание коммерческого назначения. В нем продаются нежилые помещения, не предназначенные для собственного проживания или для условно-постоянного проживания третьих лиц. Таким образом, мы не нарушаем 151-ФЗ, требующий привлекать средства граждан только по 214-ФЗ», – говорит менеджер по развитию апарт-отеля Shine Светлана Кузьменко.

В компании (официальным застройщиком выступает ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл») рассмотрели все варианты: предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования и т. д. И решили, что договор купли-продажи будущей недвижимости оптимально отвечает концепции реализации проекта и обеспечивает права инвесторов. В отличие от предварительного договора, договор о покупке будущей недвижимости – это правоустанавливающий документ, и он вступает в силу с момента подписания сторонами. Права собственности на приобретаемые помещения будут зарегистрированы после ввода объекта в эксплуатацию (запланирован на первый квартал 2022 года) и передачи помещений собственникам. Заключение дополнительных договоров и соглашений не требуется.

В этом случае риск недостроя или задержки ввода в эксплуатацию мал, поскольку готовность объекта очень высокая. А страховкой от риска «двойных продаж» служит письменное согласование каждого договора с банком, осуществляющим финансирование оставшихся работ. Банк также является залогодержателем участка и ведет учет всех реализованных помещений, давая информированное согласие на заключение договора купли-продажи будущей недвижимости. Средства, полученные по этим договорам, идут на погашение кредита. К моменту постановки здания на кадастровый учет обременение с участка будет снято.

Недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости:

– отсутствие государственной регистрации перехода права требования;

– банки не принимают такой договор в качестве объекта залога, поэтому помещения нельзя приобретать с привлечением кредитных средств.

В случае с отелем SHINE эти недостатки нивелируются:

– тем, что объект уже в очень высокой стадии готовности и риск недостроя или задержки ввода мал;

– страховкой от риска двойных продаж служит согласование каждого договора банком-залогодержателем участка, который учитывает все реализованные помещения и финансирует завершение работ;

– невозможность привлечения ипотеки формирует пул профессиональных инвесторов;

– чтобы заинтересовать инвесторов, застройщик удерживает цены на уровне, обеспечивающем доходность 10–12% годовых.

Мнения экспертов:

«Когда появилось требование об обязательном переходе на проектное финансирование и эскроу-счета, некоторые застройщики «перекинули» квартиры или апартаменты на других лиц, чтобы показать минимально необходимый объем продаж и остаться на старой схеме «долевки». В этом случае использован другой подход, поскольку готовность объекта высокая, число нереализованных лотов небольшое, что позволило проекту не попасть под действие нового законодательства. Но это редкая для рынка схема. И здесь огромное значение приобретает репутация продавца, степень готовности объекта, другие условия и обстоятельства сделки. Например, будь комплекс на начальной стадии строительства, было бы очень тяжело поверить в надежность проекта и принять решение о покупке»

Владимир Федоров

директор по продажам Richness Realty Investment Group

«Застройщики никогда не любили договоры долевого участия, поскольку они дают очень много прав дольщику, накладывают крайне много обязанностей на девелопера и огромные штрафы за их неисполнение. Поэтому компании всегда искали обходные схемы – векселя, займы, создавали потребительские кооперативы и чуть ли не паевые фонды. Но суды, в том числе Верховный, стабильно признавали, что эти сделки только прикрывают договор долевого участия, и все равно распространяли на правоотношения сторон 214-ФЗ. Так что договор купли-продажи будущей вещи для граждан ничего опасного не несет. Как бы он ни назывался, суд все равно будет применять 214-ФЗ. Да, сделку могут признать притворной, но по факту в этом ничего страшного с юридической точки зрения нет.

Людям важно, чтобы договор был исполнен и они получили свое помещение. Договор купли-продажи будущей вещи такой 100%-й гарантии не дает, но и 214-ФЗ в текущей редакции со всеми требованиями к застройщику ее тоже не даст. Просто надо понимать, что договор купли-продажи будущей вещи обеспечивает чуть меньше правовых гарантий возврата средств со штрафными санкциями, но зато покупатель получает более выгодную цену»

Иван Васюков

адвокат, управляющий партнер Artilex