Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости? - «Дайджест»

Наблюдая рост цен на жилье в 2020-2021 годах только ленивый не задумался об инвестициях в квартиры. Шутка ли: можно было увеличить первоначальный капитал чуть ли не вдвое. Но остались ли еще возможности для инвестора на текущем рынке? Эксперты, опрошенные Новострой-М, уверены, что приумножить первоначальные вложения можно и сегодня.

Что такое вложения в недвижимость?

Не всякая покупка квартиры, апартамента или нежилого помещения будет инвестицией. Основной признак инвестиции – получение прибыли на вложенный капитал. Если купленный вами объект приносит только убытки, то это не инвестиция. Впрочем, нередко можно слышать о «вложениях с целью сбережения средств» – то есть спасения денег от инфляции. В этом есть некоторое лукавство, так как если объект недвижимости/депозит приносит прибыль на уровне инфляции, нивелируя ее, то его доходность также равна нулю.

В случае с недвижимостью эксперты рынка считают нормальной доходностью показатель не ниже 10% годовых.

Хорошая доходность – от 20% в год. Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити XXI век», рекомендует при расчетах ориентироваться на ставки по банковским вкладам: «Доходность должна быть сопоставима с банковскими ставками по депозитам. Всё, что выше – хорошая. Но здесь нужно оговориться, что недвижимость на практике лучше защищает от инфляции и валютных рисков».

Как рассчитать доходность?

Показатель доходности при покупке недвижимости с целью перепродажи и с целью сдачи в аренду рассчитывается по-разному.

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвидимость-Профи», приводит следующую формулу:

– Принцип расчёта доходности при перепродаже: для расчёта прибыли вычитаем из предполагаемой стоимости продажи квартиры или апартамента стоимость покупки и вычитаем подоходный налог для физических лиц (13% для резидентов на разницу между стоимостью продажи и стоимостью покупки). К расходам также могут добавиться затраты на содержание жилья. Полученную цифру делим на стоимость покупки и получаем доходность в процентах. Если нас интересует годовая доходность, то делим полученную доходность на количество лет – это полезное упражнение, чтобы сравнить этот показатель с доходностью по депозитам.

Например, мы купили объект за 10 млн руб. и продали за 15 млн руб. через 3 года. Прибыль составит 15 млн руб. -10 млн руб. – 13% (15 млн руб. – 10 млн руб.) = 4,35 млн руб. Доходность составит: 4,35 млн руб./10 млн руб.*100% = 43,5%, а годовая доходность – 43,5%/3 года = 14,5%.

Что касается сдачи в аренду, здесь мнения экспертов расходятся. Например, Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», считает, что этот вид бизнеса является низкодоходным: «Окупить все вложения получается спустя 20-30 лет. К тому же не стоит забывать про возможные риски – затраты на ремонт и амортизацию, простой недвижимости при смене арендаторов и т.д.».

Однако, напоминает Денис Бобков, можно приобрести квартиру, какое-то время её сдавать в аренду, а когда рынок недвижимости (а он цикличен) снова перейдёт в фазу активного роста – продать её. Например, сдавать объект первые 2-3 года после покупки. «Доходность при сдаче в аренду считают годовую (потому что неизвестно, сколько лет вы планируете владеть этой недвижимостью). Тут необходимо из годовой выручки вычесть не только подоходный налог, но и налог на саму недвижимость. Также необходимо учесть отчисления на амортизацию отделки, мебели и оборудования – чтобы иметь возможность сделать косметический ремонт, приобрести новую мебель и оборудование чтобы оставаться конкурентоспособным на рынке аренды».

«Если доходы в семье растут, то первую инвестиционную квартиру владельцы могут продать, чтобы приобрести другую – большей площади, выше классом или в более престижном (удобном) месте. Вторая покупка может быть уже более осознанной. Инвестор в этом случае может перейти, например, в разряд рантье, выбирая жилье для конкретной цели – сдачи в аренду»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК Гранель»

Вложения в новостройки на стадии котлована

Наиболее распространенная схема инвестирования – покупка квартиры в новостройке на нулевой стадии готовности или на начальном цикле стройки. С введением эскроу-счетов стали распространяться слухи, что это сведет на нет всю возможную выгоду, однако это не так.

«Если раньше вложение в жилой комплекс не на котловане равнялось упущенной возможности «заработать» на новостройке, то с появлением эскроу-счетов стоимость предложения растет равномерно, что позволяет инвесторам, входящим в проекте на более поздних стадиях проекта, получить доходность существенно выше банковских депозитов, минуя существенные риски, которые несет проект «на котловане». Сейчас рост стоимости новостроек зависит не только от ценовой политики девелопера, но и от финансовой модели, согласованной с банком, осуществляющим проектное финансирование проекта, и графика заполняемости эскроу-счета. При этом инвестиционный потенциал у рынка недвижимости возможно более консервативный, но надежный. За последний год стоимость предложения в премиальном сегменте в среднем показала рост в 32%»

Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development

Денис Бобков согласен с коллегой и подтверждает, что, вопреки ожиданиям многих участников рынка, переход не эскроу не привёл к снижению дельты – разницы в цене на начальном этапе строительства и на этапе сдачи в эксплуатацию: «Причина кроется в том, что нет возможности сравнить «эскроу» и не «эскроу» проекты в одинаковых условиях – сегодняшний рынок (внешние факторы для проектов) существенно отличается от рынка, скажем, два года назад. Попросту нет эскроу-проектов, «приведённых» к условиям рынка двухгодичной давности, а значит, утверждать однозначно, что инвестиции в эскроу-проекты менее выгодны, чем раньше в «обычные» ДДУ – нельзя. Однако, если при наблюдающейся стабилизации рынка эта самая «дельта» в эскроу-проектах уменьшится, всё равно она будет составлять не менее 10-15%, а это как раз те цифры, на которые можно ориентироваться. При этом, благодаря эскроу, повышается безопасность вложений».

Так что никаких препятствий к тому, чтобы инвестировать «в котлован» с заключением ДДУ и расчетами через эскроу, нет.

«Изменилось только одно – на старте строительства такие проекты стали стоить дороже, – напоминает Андрей Колочинский. – Тем не менее, целесообразность вложений в новостройки по-прежнему оправдана: за текущий год рост цен на новостройки в Москве составил около 27%. В следующем году темпы роста цен могут замедлиться, но недвижимость все же останется менее рискованным и при этом одним из самых высокодоходных инструментов».

Как выбрать новостройку для инвестирования?

Конечно, для облегчения задачи каждый хотел бы просто найти некий рейтинг самых инвестиционно-привлекательных новостроек Москвы и Подмосковья, чтобы вложить деньги и через какое-то время получить прибыль. Но, во-первых, даже если такой рейтинг составить, он довольно быстро устареет, а во-вторых, ни один порядочный инвестиционный консультант не возьмет на себя ответственность, чтобы гарантировать определенную доходность по конкретно взятому жилому комплексу.

Однако вы можете изучить проекты, которые уже принесли инвесторам неплохую выгоду. Можно сравнить их потребительские характеристики и подобрать похожие новостройки.

«Практически у всех застройщиков в первую очередь уходят минимальные метражи – это преимущество для инвестора, который вкладывает деньги. Но, помимо цены, для него также важны расположение самого комплекса, транспортная доступность, близость станции метро, экология – этим и вызывается интерес у инвестора»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК Гранель»

Что касается локаций, то эффективную доходность могут показать новостройки не только в «старой» Москве, но и в Новой, а также в Подмосковье.

«В Московской области Красногорск, Химки и Ленинский район пользовались большим спросом и дали отличный прирост в цене квадратного метра, – комментирует Сергей Нотин. – В Красногорске, например, наши проекты расположены идеально: в шаговой доступности от МЦД, в отличном природном окружении, со всей необходимой инфраструктурой. Хорошо расположенные проекты в Московской области иногда даже лучшая идея для инвестора, чем в Москве. Мы также с большим интересом смотрим на Новую Москву: динамичное развитие городской инфраструктуры и усилия девелоперов позволяют сделать проекты там привлекательным объектом для инвестиций».

Денис Бобков рекомендует обратить внимания на локации, в которых ожидается существенное улучшение транспортной доступности (за счёт строительства станций метро и МЦД, в первую очередь) и районы, где представлено мало проектов новостроек, но при этом существует большой отложенный спрос, который сможет быстро «поглотить» новый проект. «Иногда эти характеристики могут быть присущими для одной и той же локации, и вот тут нужно однозначно стоит рассматривать проекты в этом месте как потенциально интересные для инвестиций», – подчеркивает эксперт.

Этажность ЖК при этом, по мнению Дениса Бобкова, особой роли не играет, и нужно обращать внимание на другие, более важные, характеристики.

Квартира или апартаменты?

Еще одна дилемма, с которой сталкивается любой инвестор на старте: какого формата недвижимость предпочесть, квартиру или апартаменты?

Квартира – более понятный формат, но требует больших вложений на старте; порог входа в апартаменты обычно ниже, но для них выше ставка налога и тарифы на ЖКУ. Но в целом рекомендации следующие:

- для арендного бизнеса лучше выбирать апартаменты;

- если объект планируется сдавать лишь какое-то время, а потом нужно будет его перепродать, лучше предпочесть квартиру.

«Возможно изначально недвижимость приобретается для детей, а пока они подрастают, родители сдают жильё в аренду. Когда ребенок достигнет совершеннолетия, то сможет переехать и прописаться в квартире. Кроме того, всегда могут наступить непредвиденные обстоятельства, когда недвижимость потребуется продать. В этом случае реализовать квартиру будет легче, чем апартаменты»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Ипотека для инвестора

Неопытные игроки рынка недвижимости убеждены, что вкладывать средства, взятые в кредит, – глупо, ведь с банком придется делиться частью прибыли. На деле же это не совсем так, особенно в пору высокой инфляции. «Ипотеку выгодно привлекать, когда уровень ставок меньше годовой инфляции, а цены на жильё стремительно растут (так было в 2020 году и в начале этого года, ставки находились на уровне 6% при годовой инфляции 8%, а цены на новостройки за год выросли на 27%). Только в этом случае спустя три года получится погасить остаток кредита и выйти в плюс даже с учетом уплаченных процентов», – отмечает Андрей Колочинский.

С коллегой согласен Сергей Нотин, однако, подчеркивает эксперт, если удаётся найти ликвидную квартиру на хороших условиях, этот инструмент актуален и сегодня.

С учетом того, что в Москве значительно выросли арендные ставки, инвестиции с целью аренды могут быть интересными даже в случае использования ипотеки для покупки объекта.

«В том случае если ежемесячный доход (с учётом всех операционных расходов) позволяет покрыть ежемесячный платёж по ипотеке, то появляется возможность почти бесплатно стать собственником квартиры или апартамента, заплатив лишь первоначальный взнос (15-30%), покрывая обслуживание долга доходами от сдачи в аренду»

Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»

В высокобюджетном сегменте недвижимости использование таких финансовых инструментов как беспроцентная рассрочка и/или ипотека даже увеличивает доходность вложений, говорит Яна Тачалова. В проектах ANT Development «Поклонная 9» и Victory Park Residences на сделки с ипотекой приходится половина продаж, а почти треть покупателей выбирают беспроцентную рассрочку от застройщика на 12 месяцев.

Плюсы и минусы вложений в недвижимость

Инвестиции в новостройки поначалу кажутся способом добывания денег буквально «из воздуха», однако у этого инструмента есть и минусы:

- высокий порог входа. Даже если использовать ипотеку, минимальный первоначальный взнос в большинстве банков сегодня – 15%, для студии в «старой» Москве это будет сумма не менее 700 тыс. рублей, а при покупке «на свои» – около 5,5 млн рублей, но скорее всего, больше, так как инвестобъект должен обладать улучшенными потребительскими характеристиками;

- наличие рисков покупки долгостроя, возможное банкротство застройщика, – помним, что возмещаемая сумма по эскроу-счетам не превышает 10 млн руб.;

- высокая конкуренция как внутри крупного проекта, так и со стороны проектов-«соседей»;

- нужно платить НДФЛ как при продаже объекта по переуступке (до ввода), так и после ввода новостройки в эксплуатацию, так как возникает доход;

- могут измениться видовые характеристики объекта, что напрямую повлияет на ликвидность лота, поэтому необходимо пристально изучать генплан застройки текущей и перспективных площадок по соседству.

Плюсы:

- как правило, у ликвидного объекта доходность намного выше той, что предлагают банковские депозиты;

- в случае отзыва банковской лицензии возмещаемая государством сумма по вкладу – 1,4 млн рублей (ст. 11 ФЗ-177), а в случае банкротства застройщика по эскроу-счету возместят до 10 млн рублей;

- при выгодной перепродаже/переуступке квартиры в новостройке инвестор получает высокий доход уже через 1-2, максимум 3 года, и может вновь вложить эти капиталы в новый интересный объект. Банковские депозиты же с длительными сроками размещения (более года) – наименее выгодны, а кроме того, банк дает максимальный процент на сумму до 1 млн руб., а если депозит еще и пополняемый, ставка сегодня редко превышает 4-5% годовых.