Снижение ключевой ставки ЦБ подает сигналы рынку недвижимости - «Дайджест»

Совет директоров Центробанка на плановом заседании в пятницу принял решение снизить ключевую ставку на 150 б.п., до 9,5%. Таким образом, ЦБ подает сигналы рынку об улучшении ситуации и дает надежду на "светлое будущее", считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Следуем верным курсом

Эксперты полагают, что кредитно-финансовая система РФ устойчива. Об этом свидетельствует пятое снижение ключевой ставки за три месяца.

"Регулятор понимает, что для структурных изменений в экономике нужны доступные денежные ресурсы. В этом смысле Банк России дает сигнал рынку и, в первую очередь, капиталоемким областям – промышленности и строительству", — считает профессор МГСУ, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков.

По словам главного экономиста "ВТБ Мои Инвестиции" Григория Жирнова, после значительного снижения ключевой ставки на предыдущем внеплановом заседании ЦБ РФ 26 мая ситуация в экономике и риски для прогноза значимым образом не изменились.

"Сейчас экономика постепенно приспосабливается к работе в новых условиях, темпы инфляции в начале июня несколько успокоились. В этих условиях необходимо поддержать деловую активность. Тем более, снижение ключевой ставки повлечет за собой повышение доступности ипотечных предложений, проектного финансирования и кредитов на текущую деятельность", — пояснила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Некоторые эксперты посчитали сокращение ставки на 150 б.п. чрезмерным. Но из-за инфляции ниже прогнозного диапазона ЦБ на 2022 год и падения темпов кредитования остается пространство для снижения ставки.

Светлый луч надежды

По мнению Кулакова, инвестиции в строительство детерминированы двумя факторами – стоимостью фондирования и ценами на стройматериалы. Он пояснил, что деньги дешевеют, но тенденции снижения цен на строительные материалы нет.

"Производство базовых материалов для строительства должно найти баланс спроса и предложения. При этом очевидно, что пятилетняя программа строительства дорог, представленная правительством РФ, будет иметь для этой отрасли кумулятивный эффект. Но для того, чтобы он отразился на цене и количестве предложений на рынке, должно пройти некоторое время". – прогнозирует эксперт.

Коммерческий директор "Сити-XXI век" Юрий Просвиров полагает, что новостройки и вторичный рынок особенно ощутят эффект от ее снижения благодаря повышению доступности ипотеки. Этого же мнения придерживаются в пресс-службе ГК "Инград". Так, по мнению экспертов, снижения ставки до 9,5% даст снижение ставок по классическим ипотечным программам. В результате вырастет спрос на рынок вторичного жилья, а первичный во многом зависит от него.

По словам руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолия Клинкова, поскольку на вторичном рынке отсутствуют программы субсидирования, то ипотека на готовое жилье до последнего времени была слишком дорогой. Сейчас ситуация меняется.

"Ключевая ставка активизирует рынок вторичного жилья. Это важный драйвер для того, чтобы потребители, которые хотели поменять текущие условия проживания, имели возможность реализовать свою квартиру на вторичном рынке и приобрести ДДУ в новостройке», – пояснил эксперт.

Обещают снижение ставок и банки, вернее осторожно обещают смотреть на рынок. "Решения по снижению ставок со своей стороны будем принимать, ориентируясь на конъюнктуру рынка", — говорят в ВТБ.

По словам совладельца Группы Родина Владимира Щекина, не субсидируемые ставки по ипотеке могут снизиться с текущих 11,4% до 10,5%. Он подчеркнул, что "в текущей обстановке снижение "ключа" дает надежду на быстрое восстановление активности покупателей и застройщиков до конца 2022 года.

По госпрограмме прогнозируется снижение ставки госпрограммы с 9% до уровня 7-7,5%. Также ожидается снижение ставок по вкладам и перетекание денежных средств из банковских инструментов в недвижимость.

"Происходящее стремительное снижение ключевой ставки приведет к уменьшению рыночной ставки по ипотеке до 11%, а субсидируемая должна быть установлена на уровне 6-7%. Уже выделенные правительством средства в объеме 270 млрд достаточны для компенсации банкам потерь при таких ставках", — поделился руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Бума не будет

По мнению экспертов, в условиях более низкого совокупного предложения и стимулирующей бюджетной политики важно не перестараться с разогреванием спроса. Так, аналитики ожидают, что после июньского заседания ЦБ вернется к стандартным шагам по постепенному изменению ставки. По прогнозам, ставка снизится до 9% в этом году и до 7-8% в 2023 году.

По мнению Кулакова, в нынешних условиях девелоперы будут искать способы удешевления конечной стоимости жилья. Так, этого они могут добиться за счет уменьшения площади проектируемых квартир или экономии на отделке.

"С учетом мер государственной поддержки в области ипотечного кредитования это поможет поддержать рынок. Но жилищного бума, который мы наблюдали в 2020-2021 году, ждать не приходится", — считает он.

В свою очередь, эксперты уверены в том, что льготная ипотека также может подешеветь. Это позитивно отразится на рынке новостроек. Но при этом для полноценного восстановления спроса на жилье снижения ключевой и ипотечных ставок не будет достаточно из-за высоких цен и снижения доходов населения.

По словам вице-президента ГК "Инград" Марины Заболотневой, ожидается снижение стоимости финансирования на покупки площадок. Также может быть активное возобновление выдачи кредитов под будущую прибыль на разные цели, кредитов на финансирование операционного дефицита.

Строим по эскроу

Средняя ставка по проектному финансированию зависит от наполняемости счетов эскроу. По мнению Холопика, сейчас идет время низких продаж, и ставка преодолела 4% и скоро может достигнуть 5%.

"Снижение ставок по ипотеке приведет к оживлению продаж, что позволит ускорить наполнение счетов эскроу. Это стабилизирует средневзвешенную ставку по проектному финансированию на уровне 4-4,5%", — заявил Холопик.

Мнения о пересмотре ставок по проектному придерживается и Надежда Коркка. Она рассказала, что данные меры формировались в условиях, когда ключевая ставка была на уровне 17%. Но пересмотра стоит ожидать, вероятно, ближе к концу июня.