Документ на три буквы: что такое ЗОС в строительстве и зачем о нем знать дольщикам - «Дайджест»

О документе, название которого начинается на три заглавные буквы – ЗОС – ходит много слухов. Кто-то рассказывает, что если этого документа у новостройки нет, сделки в ней заключать опасно. Другие говорят, что если подпишешь акт приема-передачи в новостройке без ЗОСа, получишь штраф, а то и вовсе останешься без квартиры. Но так ли это? Что такое ЗОС в строительстве на самом деле и нужно ли покупателям квартир в новостройке отслеживать, когда дому выдадут этот документ? Разбирается МосДольщик.рф.

Правда ли, что при отсутствии ЗОС застройщик не может начинать продажи в новостройке?

ЗОС – это не что иное, как заключение о соответствии. Но что же и чему должно соответствовать? А это смотря какой ЗОС иметь в виду. Еще не так давно у любой новостройки было два ЗОСа, которые получали на разных этапах строительства.

- Первый ЗОС – заключение о соответствии требованиям закона «Об участии в долевом строительстве» (он же – 214-ФЗ) и проектной декларации новостройки.

Его должен был получить любой строящийся по 214-ФЗ объект. Иначе заключать договоры долевого участия (ДДУ), то есть, продавать будущие квартиры, было нельзя. Без этого ЗОСа Росреестр просто-напросто не зарегистрировал бы сделки. А нет регистрации – нет и денег от дольщиков, ведь по закону «Об участии в долевом строительстве» их вносят лишь после регистрации ДДУ. Не удивительно, что законопослушные застройщики старались получить это заключение как можно раньше после выхода на стройплощадку, чтобы побыстрее объявить старт продаж.

В Москве такой ЗОС выдавал Москомстройинвест – комитет правительства Москвы, который контролирует все долевое строительство в столице, и прежде всего – финансовые потоки. Однако около года назад это заключение о соответствии упразднили. Дело в том, что еще летом 2019 года застройщики начали переходить на новые правила продаж. Теперь деньги дольщиков не сразу поступают застройщику, а до поры до времени хранятся на особых банковских счетах – счетах эскроу. Застройщик получит эти деньги лишь тогда, когда новостройку достроит, поэтому нецелевым способом использовать их не сможет (например, вывести в офшор).

Такая схема повысила безопасность дольщиков, поэтому с середины 2021 года, когда по эскроу стало продаваться почти 50% новостроек (сейчас их доля уже превышает 80%) первый ЗОС, как дублирующий ту же самую функцию защиты дольщиков, решили отменить.

- Теперь застройщику, чтобы начать продажи, достаточно разместить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) все необходимые документы новостройки, включая проектную декларацию.

- А дольщику, чтобы проверить легитимность действий застройщика, нужно искать не заключение о соответствии требованиям закона «Об участии в долевом строительстве», а проектную декларацию новостройки. Если на сайте наш.дом.рф, где представлена ЕИСЖС, на странице новостройки она есть – все в порядке, договор долевого участия в этой новостройке заключать можно. А если нет, но застройщик оформить договор все же предлагает – лучше не рисковать, такая сделка небезопасна.

Правда ли, что без наличия у новостройки ЗОС дольщику подписывать акт приема-передачи квартиры опасно?

Разобравшись с первым ЗОСом, который, как мы выяснили, теперь отменен, переходим ко второму: заключению о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам. Его выдают, когда дом уже построен и уже можно проверить: а то ли возвел застройщик, что было запланировано в проекте, и безопасна ли эта конструкция в техническом плане. Не обрушится ли здание и не причинит ли иного вреда людям, что будут в нем проживать или находиться поблизости?

Такой документ столичным новостройкам выдает другое ведомство – Мосгосстройнадзор, который контролирует техническую часть стройки. Чтобы получить такой ЗОС, сначала новостройка проходит итоговую проверку, на которую подает сам застройщик, когда строительство дома завершено. Поверку проводит тот же самый Мосгосстройнадзор, при необходимости привлекая и других специалистов.

- Проверяются как физическое состояние самих конструкций, так и техническое состояние всех инженерных систем дома и оборудования, которое в нем установлено (лифтов, вентиляции, водопровода и пр.). К слову, проверка делается не только под занавес стройки, но и в процессе возведения дома, когда контролируются важные этапы выполняемых работ.

- Помимо физической проверки проверяется правильность заполнения строительных документов. Это может быть принципиально важно, если уже после сдачи новостройки в доме возникнет какая-то проблема и нужно будет понять, является ли она гарантийным случаем или нет. Напомним, что гарантия на новостройку в обязательном порядке прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) и составляет не менее пяти лет на саму квартиру и не менее трех лет на инженерное оборудование. Делать гарантию больше закон «Об участии в долевом строительстве» не запрещает, хотя до сих пор ни одни застройщик не воспользовался этой возможностью. Видимо, не хотят рисковать.

ЗОС, КОТОРЫЙ ПОЛУЧАЕТ НОВОСТРОЙКА ПОСЛЕ ИТОГОВОЙ ПРОВЕРКИ – ЭТО ФОРМАЛИЗОВАННЫЙ ДОКУМЕНТ, ОЗНАЧАЮЩИЙ, ЧТО К ПОСТРОЕННОМУ ДОМУ НЕТ ЗАМЕЧАНИЙ ИЛИ ТЕ ЗАМЕЧАНИЯ, ЧТО БЫЛИ, УЖЕ ИСПРАВЛЕНЫ.

То есть, при выдаче заключения о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам заново ничего не проверяется (все уже проверено в ходе итоговой проверки), а лишь анализируются некоторые данные.

Еще не так давно застройщик должен был сначала получить акт с результатами итоговой проверки и приложить его к заявлению на выдачу ЗОС. Странность этой ситуации заключалась в том, что итоговую проверку и выдачу заключения о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам осуществляет одно и то же ведомство. То есть, действия были избыточны и лишь затягивали процесс сдачи дома. Однако в начале апреля 2022 года эту избыточность отменили. Более того: теперь даже заявление о выдаче ЗОС подавать не нужно. Застройщик получит заключение автоматически, в течение пяти дней после завершения итоговой проверки. Если, конечно, пройдет ее успешно.

ЧТО КАСАЕТСЯ ДОЛЬЩИКОВ, ИМ О ПОЛУЧЕНИИ ЗОС МОЖНО ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕ ЗНАТЬ. НЕ ЗРЯ ЖЕ ОБ ЭТОМ ДОКУМЕНТЕ НЕ УПОМИНАЕТСЯ НИ В ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ, НИ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

А вот о выдаче новостройке следующего документа, разрешения на ввод в эксплуатацию (он же – самый последний у любой стройки), который как раз указан в ДДУ, знать стоит. Пока этого документа у новостройки нет, застройщик не имеет права передавать квартиры дольщикам. А если все-таки пытается так делать, то нарушает закон.

Но даже если застройщик поступает некорректно, ни к каким штрафам или тем более потере дольщиком квартиры это не приведет. А приведет лишь к тому, что на дольщика несколько раньше, чем положено по закону, попробуют «навесить» коммунальные расходы. Но попробовать – не значит получить. Поскольку составление акта приема-передачи до подписания акта приема-передачи является незаконным, то и все сопутствующие ему договоренности тоже не считаются.

Таким образом, о получении новостройкой ЗОС если и узнавать, то лишь ради интереса. А вот за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию следить действительно стоит. Это в интересах самого дольщика.