Госвыкуп жилья: может ли теперь все начаться? - «Дайджест»

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства допустило выкуп жилья госоператором для поддержания института жилищной ипотеки в условиях частичной мобилизации в стране. В ходе заседания Общественного совета при Минстрое об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин, сообщает ТАСС.

В последнее время только ленивый не сулит застройщикам сверхтяжелые времена. Спрос падает даже на гиперактивных рынках Москвы и Санкт-Петербурга, и даже льготные ипотечные ставки многие эксперты называют все еще высокими и не обеспечивающими рост интереса к покупке жилья.

Заявление Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотека от застройщиков под практически 0% является маркетинговой акцией, вводит граждан в заблуждение и ЦБ «будет принимать меры», прозвучало грозным предостережением. С 1 декабря 2022 года Центробанк установил надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве с первоначальным взносом не выше 10%. «Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом», — поясняют в ЦБ. Банки начали отказывать застройщикам, подающим заявки по субсидируемым программам без первоначального взноса или со ставкой ниже 1%.

Что еще? Ну, конечно, частичная мобилизация. Во-первых, с ее началом многие люди отказываются брать на себя кредитные обязательства, о чем на заседании говорил руководитель комиссии по вопросам индустрии строительных материалов, технологий и промышленному строительству Общественного совета при Минстрое Александр Ручьев. Во-вторых, банки и сами стараются не иметь дела с мужчинами, которых потенциально могут мобилизовать. Госдума приняла закон о предоставлении кредитных каникул гражданам, призванным на службу в рамках мобилизации, и что еще важнее — в случае гибели или получения инвалидности все долги военнослужащего по ипотеке будут списаны за счет банков, которые конечно же начали учитывать мобилизационные риски.

Короче говоря, по мнению Александра Ручьева, единственный выход — создание государственного оператора по выкупу жилья (для его передачи по договорам социального найма с последующим выкупом). Да, подтвердил Никита Стасишин, такое возможно. Естественно, как все мы понимаем, — только для сегмента жилья массового спроса, игрокам высокобюджетных сегментов, как обычно, придется спасать себя самостоятельно. Но дальше все опять упирается в цену вопроса.

Опять, потому что в сложнейшем для отрасли пандемийном 2020 году «Дом.РФ» уже был докапитализирован на 50 млрд рублей под выкуп квартир у застройщиков. Позже корпорация заявила, что дополнительно привлечет еще 100 млрд рублей, и на все 150 млрд в ценах того времени могло быть выкуплено примерно 3 млн квадратных метров жилья в новостройках. Вот только аукционы не состоялись ни в одном из 46 регионов, где были объявлены, причем в 39 регионах на торги не поступило ни одной заявки. О причинах произошедшего BFM.ru тогда подробно рассказывал в материале «Все закончилось, даже не начавшись».

Правилами 2020 года дорога на выкупной аукцион была открыта для стандартного жилья (квартир площадью от 20 до 150 квадратных метров), при этом уровень реализации проекта согласно проектным декларациям должен был составлять от 30% до 80%, сделки заключаться не менее чем на 100 млн рублей и так далее. Но что самое главное — к участию в торгах допускались только застройщики, готовые на минимум 15-процентный дисконт, и вот это условие игроки рынка во всех регионах посчитали для себя неприемлемым. И то, что в дело тогда вмешалась льготная ипотека, которая поддержала спрос и отвратила застройщиков от идеи с дисконтом продавать жилье государству, является объяснением очевидно неполным и во многом наивным.

Если организаторы аукционов не извлекут для себя никаких уроков из этой истории (например, тогда застройщики называли возможным дисконт в пределах 5%), все может получиться, как в прошлый раз. Никита Стасишин признает, что «самый основной вопрос — понимать, по какой цене это будет выкуплено. Если мы договоримся, то это можно будет делать». При расчете выкупной цены необходимо будет учесть себестоимость строительства, инвестиционные расходы, сумму обслуживания кредита, норму рентабельности и дисконт.

При этом, по мнению Александра Ручьева, если бы государство сформировало региональные планы выкупа жилья, то девелоперы и застройщики могли бы обеспечить минимум квадратных метров, который необходим для поддержания отрасли.

Пожалуй, на этом месте стоит прерваться: дальнейший разговор бессмыслен без учета мнения еще одной стороны — финансирующих проекты банков. А они своего мнения еще не выработали. Да, собственно, и никаких публичных предложений на заданную тему ни от кого пока не поступало.