Какие законы в сфере о недвижимости вступили в силу в 2022 году - «Дайджест»

Текущий год выдался урожайным на изменения в сфере законодательства о недвижимости. По самым скромным подсчетам, в 2022 году в этой области вступило в силу около 35 — 36 законов. И это не считая подзаконных актов министерств, ведомств и правительства РФ.

Нормы об объектах недвижимости

Закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 года дал определения понятиям «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажная жилая застройка». До этого момента каждый понимал эти термины по-своему.

01.09.2022 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, внесенные законом № 430-ФЗ от 21.12.2021 года. В части 1 ГК появились главы 6.1 «Недвижимые вещи» и 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». В них законодатель уточнил и расписал правовой режим земельных участков, зданий, сооружений, помещений и машино-мест. Кроме того, он закрепил в ГК РФ правила об образовании недвижимых вещей в результате раздела или объединения нескольких объектов.

Дополнительно новые нормы указали, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земли, на которой расположены эти объекты. Ну и наконец, новеллы установили порядок возникновения и прекращения прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места, а также уточнили правила о составе общего имущества собственников МКД.

Уходящий год ознаменовался и первой попыткой государства решить проблему микродолей. 01.09.2022 года вступил в силу Федеральный закон № 310-ФЗ от 14.07.2022 года. Государство запретило совершать действия с долями в праве собственности на жильё, если в результате этих действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого совладельца, составит менее 6 кв. метров. Такие сделки считаются ничтожными. Это требование не применяется при возникновении права общей долевой собственности в силу закона или в ходе приватизации. Понятно, что это нормативно-правовой акт не столько защищает людей от мошенников, сколько не дает выйти на рынок микродолям. Ну, хоть что-то для начала.

Законодательство о долевом участии в строительстве

Упомянутый выше закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 распространил действие закона об участии в долевом строительстве на возведение индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса, если застройщики привлекают деньги по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Новеллы установили, что девелопер может аккумулировать деньги для возведения индивидуальных домов после утверждения проектов планировки и межевания территории. Этот же закон определил основные условия ДДУ, порядок раскрытия информации, состав общего имущества собственников индивидуальных домов, а также порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Далее. Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ разрешил продлять срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства до двух лет. Эта процедура производится по заявлению дольщика и применяется к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенного с использованием эскроу до 14.03.2022 года. Данные поправки вступили в силу с марта 2022 года.

Ну и наконец, обзор законодательства в сфере долевого участия в строительстве был бы неполным без постановлений правительства РФ, касающихся некоторых аспектов передачи гражданам помещений, а также взыскания штрафов и неустоек. Так с 25.03.2022 года по 31.12.2022 года застройщик и дольщик вправе заключить соглашение и изменить срок передачи объекта участнику долевого строительства в отдельности от других объектов, входящих в состав того же МКД (или иного объекта недвижимости), но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию. Это же постановление разрешило строителям направлять дольщику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче в электронной форме на e-mail, указанный в ДДУ (постановление правительства РФ от 23.03.2022 N 442).

Дополнительно правительство изменило порядок применения неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (постановление правительства РФ от 26.03.2022 N 479, 30.09.2022 № 1732). Как и во время действия антиковидных ограничений, в период с 29.03.2022 года по 31.12.2023 года не начисляются штрафы, пени и неустойки, подлежащие уплате застройщиком гражданину за нарушение условий ДДУ. А если требования об уплате неустойки (штрафов, пени) или процентов были предъявлены к исполнению застройщику до 29.03.2022 года, то по ним предоставляется отсрочка до 31.12.2023 года. Кроме того, при определении размера убытков, причиненных нарушением обязательств по ДДУ, не учитываются убытки, причиненные в период с 29.03.2022 года по 31.12.2023 года.

Регистрация прав и кадастровый учет недвижимости. Выписки из ЕГРН

С 01.01.2022 года законодатель расширил перечень субъектов, имеющих право бесплатно получать сведения из ЕГРН. Теперь этой возможностью обладают председатели контрольно-счетных органов субъектов РФ и их заместители (Федеральный закон от 01.07.2021 N 255-ФЗ).

Далее. В соответствии с частью 4 статьи 11 закона о кадастровой оценке № 237-ФЗ от 03.07.2016 года, а также согласно закону № 269-ФЗ от 31.07.2022 года в этом году во всех субъектах РФ проводилась государственная кадастровая оценка земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки. Так что собственникам было бы не лишним запросить Росреестр о новой кадастровой стоимости участка.

С 01.02.2022 года вступили в силу нормы Федерального закона № 148-ФЗ от 26.05.2021 года. Последний расширил перечень сведений, вносимых в ЕГРН. С этого года регистратор вносит в реестр сведения о признании МКД аварийным, подлежащим сносу или реконструкции или о признании здания непригодным для проживания. Кроме того, в реестр включается информация о том, что жильё расположено в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилища непригодным для проживания. Эти данные теперь содержатся и в выписке из ЕГРН.

В текущем году законодатель в очередной раз сузил права Росреестра при внесении сведений в ЕГРН. В соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ регистратор теперь не вправе проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, на которой находится здание (или сооружение), введенное в эксплуатацию, а также соответствие этого здания (сооружения) виду разрешенного использования этого участка.

В 2022 году сократились сроки проведения кадастровых работ, а также осуществления кадастрового учета и регистрации прав на участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража, индивидуального жилищного строительства. Федеральный закон от 01.05.2022 № 124-ФЗ уменьшил срок кадастровых работ для таких земель до 3 рабочих дней. В свою очередь Росреестр обязан провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на эти участки в период не более 3 рабочих дней или 5 рабочих дней, когда заявление подано через МФЦ.

В 2022 году вступил в силу и Федеральный № 185-ФЗ от 28.06.2022 года. Он запретил нотариусу направлять в Росреестр документы для регистрации перехода прав собственности, если в ЕГРН имеется отметка о невозможности регистрации перехода права (ограничения или обременения) на объект недвижимости без личного участия собственника, а договор о продаже недвижимости подписан представителем по доверенности. Этот же закон установил возможность внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации права без личного участия правообладателя по нотариально удостоверенной доверенности.

Во втором квартале 2022 года начали действовать положения Федерального закона № 449-ФЗ от 30.12.2021 года. Этот нормативный акт запретил (точнее исключил) возможность подавать заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав на недвижимость по почте. Он же определил переход МФЦ и Росреестра с 29.06.2022 года на безбумажный документооборот.

Налоговое законодательство

С 01.01.2022 года государство установило момент возникновения права на имущественный вычет по НДФЛ при приобретении недвижимости (Федеральный закон № 100-ФЗ от 20.04.2021 года). Закон установил, что при покупке объекта или строительства индивидуального дома право на имущественный вычет возникает со дня государственной регистрации права собственности налогоплательщика на эту недвижимость.

В случае приобретения земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) право на вычет появляется с момента регистрации права собственности налогоплательщика на дом, расположенный на этом участке. И наконец, при покупке прав на жилье в строящемся доме право на имущественный вычет наступает у налогоплательщика с момента передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта по акту приема-передачи. При этом владелец жилья вправе обратиться за имущественным вычетом после внесения в ЕГРН записи о праве собственности на помещение.

Этот же закон установил, что имущественный вычет на уплату процентов по кредиту, выданному на строительство или покупку жилья, предоставляется в отношении только одного объекта.

С 01.01.2022 года вступили в силу нормы закона № 305-ФЗ от 02.07.2021 года, установившие, что граждане могут не отражать в налоговой декларации сумму доходов от продажи объекта, если продавец имеет в отношении этого объекта право на имущественный налоговый вычет и если сумма доходов не превышает установленный НК РФ размер. Напомню, что сейчас этот размер составляет 1 000 000 рублей в отношении домов, квартир, комнат, участков и долей, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. В отношении иных объектов размер составляет не более 250 000 рублей.

Кроме того, с 01 января 2022 года государство освободило семьи с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ (правда, при одновременном соблюдении пяти условий) в случае продажи жилья независимо от того, сколько времени это жилище находилось в собственности продавца (Федеральный закон от 29.11.2021 N 382-ФЗ).

Земельное и дачное законодательство

С 01.03.2022 года российские фермеры получили право возвести на землях сельскохозяйственного назначения один жилой дом общей площадью не более 500 кв. метров и площадью застройки не более 0,25% от площади земельного участка с количеством этажей не более трех (Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ).

С 01.07.2022 года вступил в силу закон № 478-ФЗ от 30.12.2021 года, который в очередной раз продлил так называемую «дачную амнистию». Теперь уже до 01.03.2031 года. Собственники, постоянно проживающие в домах, построенных до 14.05.1998 года, возведенных на государственной (муниципальной) земле вправе получить бесплатно участки, на которых расположены эти дома. Регистрация права собственности на участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности гражданина на этот дом. В случае если дом находится в долевой собственности, то земля под ним предоставляется бесплатно в общую долевую собственность.

Указанный закон продлил до 01.03.2031 года упрощенный порядок оформления прав на жилые или садовые дома, возведенные на земле, предназначенной для ведения садоводства, ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, продлен уведомительный порядок строительства жилых домов, возведение которых началось до 04.08.2018 года, и в отношении которых не было получено разрешение на строительство.

В июле 2022 года был принят и вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ. Этот нормативный акт уточнил требования к уставу садового и огороднического товарищества, порядку проведения собрания, детали строительства капитальных объектов на садовых участках. Кроме того, он до 01.03.2031 года продлил срок, в течение которого дачники могут приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно.

Жилищное законодательство

В этом году вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ (Федеральный закон от 28.11.2018 N 442-ФЗ). В соответствии с ними граждане, имеющие задолженность за «коммуналку», подтвержденную вступившим в силу судебным решением, лишились права на субсидии и компенсации на оплату услуг ЖКХ.

Также осенью 2022 года начал действовать Федеральный закон от 07.10.2022 № 378-ФЗ, освободивший от начисления пеней в случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взноса на капитальный ремонт граждан, попавших под мобилизацию и заключивших контракт о прохождении военной службы.

Выводы

Рассказать обо всех законах и подзаконных актах в сфере недвижимости, вступивших в силу в 2022 году, нереально. Но зато можно сделать некоторые выводы. Прежде всего, отмечу, что законодатель по-прежнему держит курс на цифровизацию экономики. Бумажные документы медленно, но неуклонно вытесняются электронными.

Наряду с этим продолжается работа по уточнению правовых режимов объектов недвижимости. В ГК РФ появились нормы об особенностях возникновения и прекращения прав на отдельные виды недвижимости, а также об особенностях образования объектов в результате раздела или объединения нескольких вещей.

Со скрипом, словно нехотя, государство обратило взор и на проблему микродолей. Правда, получилось не совсем то, что хотели люди. Но, как говорится, лиха беда начало. Если же говорить об общих тенденциях, то в этом году сузилась глубина правовой экспертизы Росреестра в ходе кадастрового учета и регистрации прав на объекты, увеличилось количество сведений, вносимых в ЕГРН, сократились сроки проведения кадастровых работ и сроки внесения записей в ЕГРН по некоторым видам объектов.

В час по чайной ложке, робко, но расширяется список субъектов, имеющих права на льготы по уплате НДФЛ при продаже недвижимости (в этом году, например, для семей с двумя и более детьми). Кроме того, в очередной раз продлена дачная амнистия и упрощенное оформление прав на дома, расположенные на садово-дачной земле. Так что законодательный процесс в этой сфере продолжается.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции