При каких условиях строительство доходных домов будет экономически оправданным? - «Дайджест»

В Госдуме готовят законопроект, направленный на развитие арендного жилья. В нем предусмотрены льготы для девелоперов: нулевой налог на прибыль, на землю, на недвижимость, а также льготные кредиты на финансирование стройки. NSP.RU попросила участников рынка ответить на несколько вопросов.

При каких условиях строительство доходных домов будет экономически оправданным?

Почему до сих пор такие примеры были единичными?

Достаточно ли для развития направления аренды льгот, предлагаемых разработчиками законопроекта? Или, может быть, нужны бюджетные доплаты для определенных категорий арендаторов (например, для очередников)?

Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Созданием арендного жилья надо заниматься на уровне Федерации, чтобы Единый институт развития управлял филиальной сетью в регионах. Насколько я знаю, «ДОМ.РФ» сейчас уже пробует реализовать себя в нише арендного жилья. С моей точки зрения, надо решать этот вопрос на уровне субъектов, на местах. Я поддерживаю создание арендного фонда, но по мановению руки подход к использованию вещей не изменишь. Хотя каршеринг доказывает, что у современного поколения отношение к собственности постепенно меняется.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Хотим мы этого или нет, доходные дома появятся. При участии государства или без него. Смещение от собственности к аренде происходит во всех развитых странах, и мы тоже пройдем этот путь. Первая причина: растущий отрыв стоимости квадратного метра от доходов. Стоимость владения жильем неуклонно возрастает, особенно в больших городах, особенно в их центральной части. Растет не только цена в продаже, увеличиваются затраты на содержание и эксплуатацию, налоговая составляющая. Вторая причина: растет и набирает силу новое поколение – те, для кого мобильность важнее собственности. Возможно, главными игроками на этом поле поначалу будут госкомпании или их дочерние предприятия. Но, конечно, я бы хотел видеть в этой сфере конкуренцию, рыночные отношения. Тогда доходные дома могут стать не только востребованным, но и экономически эффективным форматом.

Андрей Березин, председатель правления ООО «Евроинвест Девелопмент»:
– Строительство и дальнейшее управление доходными домами – отдельный вид бизнеса, в нашей стране он не имеет ни законодательной, ни эксплуатационной практики. Чтобы инвестор решил вложиться в такой бизнес, нужна стабильность как экономики в целом, так и рынка недвижимости в частности. Окупаемость может составлять не один десяток лет. Такой горизонт планирования девелоперы в нынешней ситуации себе позволить не могут.

Льготы и субсидии вопрос не решат. Нужна сбалансированная система из законодательства, деловых взаимоотношений контрагентов, а главное – отработанная правоприменительная практика, которая обеспечит защиту вложенных инвестиций.

И если в отношении защиты интересов граждан-арендаторов законодатель уже имеет определенную практику, то в отношении инвесторов и девелоперов ее пока нет. Здесь очень много вопросов. Например, будет ли государство регулировать арендные ставки? Полагаю, законодательство в этой сфере потребует многолетней «обкатки».
Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group:
– Для нашего менталитета всегда были более свойственны «быстрые» деньги. Поэтому развивалось строительство для продажи. Окупаемость доходного дома в наших реалиях составляет 10–12 лет, а средний цикл строительства новостройки 1,5–2 года. Сегодня, когда спрос на покупку продолжает падать, доходные дома будут набирать обороты. Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Поэтому льготы для развития этого направления должны быть нацелены именно на девелопмент. Снижение налоговой ставки будет сильно стимулировать застройщиков.

Мы давно работаем в этом направлении, имеем более 90 объектов микродевелопмента и два полноценных апарт-комплекса. В ближайшее время выведем на рынок проект доходных апартаментов за городом.

Законодательство, на мой субъективный взгляд, у нас работает хорошо; права арендаторов и арендодателей при правильно составленном договоре защищены.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Доходные дома – это суперинструмент, эта форма использования недвижимости зарекомендовала себя в веках, под разными названиями. Опции время от времени меняются, однако суть остается прежней: один собственник и много пользователей.

В наше время такой формат лучше всего подходит для среднесрочного проживания: при работе по контракту, при получении специального образования, при необходимости выезда в другой регион для лечения и реабилитации. Ну и, конечно, для командировок в рамках межрегиональных деловых отношений.

Современный доходный дом – это мультифункциональная «коробочка», в ней должно быть все, что нужно занятому человеку и членам его семьи.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Власти до сих пор не могут разобраться с юридическим статусом апарт-отелей. А теперь они хотят породить нового монстра – арендные дома. Многофункциональные проекты, в которых помещения приобретаются инвесторами под сдачу, фактически уже являются арендным жильем. И для этого есть работающие механизмы: 214-ФЗ и эскроу-счета. Зачем изобретать велосипед? Достаточно снять избыточные требования (например, по «социалке») и ограничения с уже имеющегося формата.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well:
– Самый важный вопрос – для какой категории граждан эта недвижимость будет строиться. Если это жилье эконом-класса в аренду для малообеспеченных граждан, то такая инициатива вряд ли повлияет на рынок сервисных апартаментов.

Для того, чтобы строительство доходных домов было экономически оправданным, нужно, чтобы достаточно высокая стоимость строительства компенсировалась объемом льгот, иначе застройщик не сможет предоставить пониженные арендные ставки для нанимателей. В доходных домах также будет необходима функция управления недвижимостью и работы с арендаторами. А это не только отдельная статья расходов, но и организационная структура.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Уже построенные арендные дома, как правило, ориентированы на работу с наиболее обеспеченной целевой аудиторией. Значительная часть спроса связана с туризмом. Активное строительство таких объектов будет экономически оправданным, если ожидаемая доходность от сдачи квартир в аренду окажется выше, чем реализация жилья на продажу. Для этого нужно, чтобы выросла стоимость аренды в целом. Преимущество схемы арендных домов – в их прозрачности, однако сейчас разница в доходности девелоперского и арендного бизнеса очень велика.

Предлагаемые меры могут снизить себестоимость строительства, но в крупных городах это не приведет к изменению баланса на рынке в ближайшие 3–5 лет.
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate:
– Развитый рынок аренды жилья способен привлечь инвесторов, которые готовы «прозрачно» на нем зарабатывать. Сами льготы привлекательны для крупных застройщиков, инвесторов и банков. Но рынок в любом случае будет ориентироваться на конечную доходность, поэтому разработчикам важно просчитать экономику каждой льготы.

«Серый» сегмент ощутит влияние только в случае, если доходность от «белой» аренды будет выше. Мы получим хороший синергетический эффект, когда в руках крупных арендодателей окажутся целые здания или кварталы. Хорошая доходность простимулирует собственников самостоятельно инициировать проекты комплексной реновации территорий.
Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
– Для девелоперов строительство доходных домов в России – менее выгодная и более сложная модель. Построив дом и сдав квартиры в аренду, девелопер может рассчитывать в лучшем случае на прибыль в 10% годовых. При этом весь его капитал заморожен; потребуются затраты на создание и содержание управляющей компании. Если квартиры продавать, можно рассчитывать на 30% годовых, а капитал быстро пустить в оборот, на реализацию нового проекта.

Поэтому примеры строительства доходных домов и остаются единичными. Мы тоже рассматривали такой вариант при редевелопменте аварийных зданий в Петербурге, но, просчитав экономику, решили отказаться от этой идеи.
Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис»:
– На сегодня ситуация с арендой выглядит абстрактно и расплывчато. Не проработано множество нюансов, поэтому рынок и остается «серым». Как для развития новостроек, так и для развития аренды необходима государственная поддержка.

Опыта строительства арендного жилья у нас не было. Недостаточно данных, чтобы оценить будущий спрос, доходность, да и саму законодательную базу.
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
– Для застройщиков строительство доходных домов экономически невыгодно. Аренда – это долгосрочная инвестиция, срок окупаемости – 15–20 лет. А строительным компаниям нужен быстрый оборот денег.

Такие проекты для застройщиков могут быть оправданы, если они делаются по заказу инвестора, который потом получает готовый объект в управление. Нужно будет создавать партнерства, где одна компания станет заказчиком строительства доходных домов, будет получать налоговые льготы и управлять. А для реализации проекта привлекать проверенных застройщиков.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Какое-то время мы рассматривали создание объекта по аналогии с доходным домом, где ключевая функция – аренда от застройщика. Но потом отказались, решив сосредоточиться на том, что мы умеем лучше всего – создавать элитное жилье.

В России в принципе не очень сильно развита культура аренды недвижимости. Наш человек чувствует себя спокойнее и комфортнее, проживая в собственной квартире. При этом в соседней Финляндии 70% горожан арендуют жилье на длительный срок.

Не думаю, что инициатива депутатов как-то всколыхнет рынок «классической» аренды. Во-первых, заинтересованным девелоперам нужно будет выбрать участки, проработать проекты, просчитать бизнес-модели. Во-вторых, потребителю нужно объяснить, в чем выгода таких доходных домов по сравнению с арендой квартиры на вторичном рынке или проживанием в апарт-отеле.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
– В отношении этой инициативы до сих пор гораздо больше вопросов, чем ответов. Например, где будут располагаться участки, которые попадут в программу строительства доходных домов. Если возле метро, тогда проектом, возможно, могли бы заинтересоваться девелоперы апарт-отелей. Если в отдаленных от центра и транспортных магистралей локациях, то шансы на реализацию близки к нулю. Неясны нормативы. Нужно ли обеспечивать подобные дома социальной инфраструктурой? Транспортной, рекреационной? На текущий момент с точки зрения бизнеса гораздо эффективнее сразу продать жилье, чем сдавать его в аренду от лица девелопера. Необходима собственная управляющая компания и точный расчет окупаемости.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– Арендная недвижимость, предусматривающая долгосрочное размещение, на рынке представлена двумя сегментами: жильем и сервисными апартаментами. Порядка 90% сдаваемых квартир находится в «серой» зоне. В апарт-отелях УК берет на себя обязанности по эксплуатации, обеспечивает прозрачный договор аренды и уплату налогов. Строительство доходных домов с профессиональным управлением окажет позитивное влияние на обеление рынка аренды.

Подобная инициатива потребует корректного выстраивания баланса интересов между инвестором и конечным арендатором. Частных инвесторов может заинтересовать только доходность, которая будет выше, чем при покупке квартиры. А больший доход можно обеспечить лишь более высокой арендной ставкой, по аналогии с сервисными апартаментами, где она выше на 30–40% по сравнению с квартирами в аналогичной локации.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
– Предложение Госдумы пока имеет в большей степени социальную подоплеку и направлено на менее платежеспособный спрос. Вряд ли тут есть экономическая целесообразность для девелоперов.

Для развития направления аренды полезными были бы «кросс»-льготы. Например, привилегии по социальной нагрузке для других объектов застройщика.

По сути же, предстоит не просто решить проблему законодательства как такового, а глобально вывести рынок аренды в легальное пространство.
Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX:
– Существует определенный парадокс. С одной стороны, есть дефицит арендного жилья, который подкрепляется существенным спросом. С другой, строительство доходных домов не привлекает девелоперов. Этот бизнес экономически невыгоден из-за высокой стоимости земли, низкой доходности, длительного срока окупаемости и отсутствия каких-либо преференций застройщикам. Даже в период стагнации для девелоперов прибыльнее строить жилье на продажу. Идеальным вариантом может стать строительство доходных домов по госзаказу с последующей передачей в управление государству или муниципальному образованию.
Виктор Лаврентьев, генеральный директор проектно-строительной компании «Стадия П»:
– Возраст среднестатистического заемщика в таких крупных городах, как Москва и Петербург – 35–38 лет. Чтобы выплатить ипотеку, нужно в среднем 23 года! При этом в условиях финансового кризиса и возросшей неопределенности все меньше россиян могут реально позволить себе покупку жилья. Поэтому строительство арендного жилья сейчас будет набирать обороты.
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:
– Фактически современным аналогом доходных домов сегодня могут считаться апарт-отели. С той лишь разницей, что собственников в таком объекте сотни. Но для арендатора это неважно, ведь он общается с управляющей компанией в режиме «одного окна».

Создание арендного жилья может быть выгодно при длительных инвестициях, рассчитанных на 8–10 лет. Далеко не все готовы измерять пошаговое развитие своего бизнеса такими сроками. Однако не исключаю, что крупные девелоперы могут создать в структуре своих холдингов отдельное подразделение для развития этого направления, в рамках диверсификации бизнеса.
Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор»:
– До настоящего времени большая часть рынка арендного жилья в России функционирует в тени, федеральный бюджет недополучает налоги, арендодатели рискуют столкнуться с недобросовестными квартиросъемщиками. Вопрос с развитием и регулированием арендного рынка назрел. В нестабильных экономических условиях далеко не все готовы взять на себя многолетние ипотечные обязательства. Но успех новой инициативы напрямую будет зависеть от заинтересованности девелоперов в реализации таких проектов и доступности такого жилья для конечного потребителя.

Для успеха инициативы необходимо, чтобы стоимость аренды жилья была доступна для широких слоев населения. Сокращение себестоимости за счет строительства по упрощенной технологии может привести к снижению качества. Сейчас девелоперы не стремятся строить арендное жильё из-за долгого срока окупаемости таких проектов. Помимо нулевых налогов и льготных кредитов заинтересованность компаний в строительстве арендного жилья можно поддержать снижением платежа за изменение статуса участка.

Целесообразно строить доходные дома в партнерстве государства с частным сектором. Для привлечения денег в проект можно использовать закрытый паевой инвестиционный фонд. Возможно, будет работать введение субсидируемой государством аренды. Наконец, возможен частичный выкуп у бизнеса арендных домов для социальных целей или реализации земли под строительство за долю государства в проектах.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
- Если это социальное жилье, то девелоперы будут заинтересованы в строительстве и выкупе такой недвижимости государством. Поскольку это совершенно другая бизнес модель, которая предполагает получение прибыли от аренды, а не от реализации жилья. В условиях невозможности длительного планирования для частного бизнеса это может быть интересно только государству. Окупаемость подобных проектов составит 20 лет и более.

Судя из общего описания, предполагается некая гибридная модель. Включая государственное участие в обмен за предоставление земли под застройку. По большому счету, такими проектами могут заниматься госкомпании, например, «Дом.РФ». Для частного девелопера это кардинальная смена финансовой модели и непрогнозируемая прибыль.

Цены на рынке аренды балансируются спросом и предложением. В данном случае речь не идет о тарифах естественных монополий, чтобы их регулировать. Все сводится к участию государства в этом процессе.

У нас нет опыта работы с подобными объектами. Нам интересен и понятен рынок сервисных апарт-отелей. Он прозрачен, прогнозируем и обеспечивает гарантии всем сторонам.

Для арендного жилья гарантии нужны всем: арендатору - некие каникулы на случай финансовых затруднений, арендодателю — возможность получить компенсацию, если арендатор окажется неплатежеспособен.

Полагаю, что инициатива никак не повлияет на «серый» рынок аренды.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
​- На мой взгляд, строительство комфортного и доступного арендного жилья – это цивилизованный вектор развития рынка, оправданный в текущих реалиях. Снижение покупательской способности с большой долей вероятности приведет к падению общего качества девелоперского продукта и более мелкой нарезке квартирографии жилых проектов. Это снизит качество и уровень жизни граждан, а механизм прозрачного найма мог бы поддержать уровень жилой среды.

Большую роль в процессе должно сыграть государство. Все законы уже существуют, ими просто надо пользоваться и менять что-то только на основе измеримых данных.

Государство должно повышать доверие к госнайму, показывая гражданам, что арендное жилье – это не обязательно «убитые» квартиры на выселках.

Перспективы есть и у коммерческого найма, но это​ не девелоперский бизнес как таковой.​

Сдача квартир в аренду девелопером возможна в двух случаях: первый - растущий рынок, тогда проще сдавать, а продавать позже, когда цена еще увеличится. Второй вариант – кризис, когда уже построено, но нет продаж. Оба варианта временные. При затяжном кризисе, как ждет нас сейчас, застройщики не будут начинать строить, чтобы не заниматься непрофильной деятельностью.

​

В Европе Bonava строит в том числе и для инвесторов, профессионалов рынка аренды жилья. В 2021-м доля инвестиционных сделок под аренду составила 19% от поданного жилья. Сделки закрывались до начала строительства, стоимость выплачивалась траншами по мере готовности объектов. Здесь меньше риска и, но и моржа ниже. В Петербурге у Bonava также был подобный опыт. Например, компания Sato, ранее была единственной специализированной фирмой, сдающей свою жилье. Процент сдачи у них всегда был около 95%.​ Она покупала квартиры в наших ЖК Skandi Klubb и «Шведская крона».
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
– Перспективная динамика реальных доходов населения и возможностей в части улучшения жилищных условий может создать устойчивый тренд на развитие цивилизованного рынка арендного жилья. Особенно это касается регионов, где спрос на проекты арендного жилья, в том числе и в формате сервисных апартаментов, может заметно улучшить качество жизни людей, которые пока не готовы к покупке собственной квартиры.

Однако на рынке недвижимости подобные проекты пока единичны. Это связано с длительным сроком их окупаемости. Как одно из следствий, возникают сложности с привлечением проектного финансирования. В случае формирования отдельного банковского продукта такие проекты могут начать реализовываться по всей стране. Кроме того, целесообразным было бы пересмотреть механизмы налогообложения для таких проектов.

Ранее ДОМ.РФ заявлял о возможности строить арендное жилье в рамках соглашения с крупными промышленными корпорациями, которые гарантировали бы заполняемость объектов – и это довольно здравая идея. Государство и окологосударственные компании действительно располагают ресурсами для того, чтобы со временем заполнить эту нишу.