Застройщик, управляющая компания и новосел: роковой треугольник. Кто за что отвечает при передаче новостройки дольщику? - «Дайджест»

Ввод новостройки в эксплуатацию – это целый вызов и для дольщика, и для застройщика. На этом этапе застройщик старается снять с себя ответственность за содержание уже введенных в эксплуатацию домов, управляющая компания, в свою очередь, не спешит брать ее на себя на этапе устранения строительных недоделок, а дольщики как могут затягивают сроки принятия квартиры с этими самыми недоделками, ссылаясь на Закон о защите прав потребителей. Евгений Платонов, финансовый директор Time Development, рассказал «МИРУ КВАРТИР» о том, как жителям подписать договор управления с управляющей компанией и не вступить при этом на «линию фронта».

Выборы, выборы...

Вступление в прошлом году в силу Постановления Правительства РФ №442 существенно снизило градус накала в отношениях дольщиков и застройщиков, но полностью проблем с передачей квартир в новостройках не решило.

Облегчить задачу всем участникам процесса может выбор эксплуатационной компании застройщиком. Выбор этот легитимен, если все квартиры переданы дольщикам. Добросовестные застройщики заинтересованы в том, чтобы домом управляла ответственная управляющая организация, поскольку, в конечном итоге, качественное управление общим имуществом повышает стоимость квадратного метра в новостройке.

Обобщим конкретные факты, влияющие на процесс комплексно. Во-первых, управляющая организация (УО) для нового дома выбирают собственники на собрании либо на открытом муниципальном конкурсе. При этом муниципалитет также может назначить открытый конкурс на выбор управляющей организации. Застройщик до передачи квартир дольщикам не регистрирует право собственности на помещения в ЕГРН. А если нет записи в ЕГРН – нет у застройщика и права голоса.

До передачи квартир застройщик является их номинальным собственником и вправе голосовать на общем собрании собственников. А уже после сдачи дома в эксплуатацию он вправе сам заключать прямые договоры на предоставление коммунальных услуг с РСО (как и в домах с невыбранным способом управления). К слову, управляющим организациям выгоднее вторая точка зрения о том, что, согласно нормам ЖК РФ, застройщик имеет право заключить прямые договоры до выбора способа управления домом. В таком случае УО, взявшая новостройку в управление, будет отвечать только за содержание и ремонт и избавит себя от взыскания задолженности за коммунальные услуги и необходимости ремонтировать общее имущество в новостройке в случае строительного брака.

Наладить контакт

Принятие ПП №442 существенно снизило на этапе передачи квартиры в собственность количество претензий и злоупотреблений со стороны дольщиков. Если раньше клиенты затягивали подписание акта приема-передачи квартиры с несущественными недостатками, например, царапиной на подоконнике, уходили в многомесячную переписку, пытаясь тем самым увеличить сумму компенсации, то теперь большинство людей стараются со строителями договориться, чтобы потом не утонуть в бесконечной переписке по устранению недоделок с УО, которые касаются не только квартир, но и мест общего пользования.

Застройщик, УК или проектировщик: кто за все ответит?

Когда строительство завершено, дом сдан, собственники, участвовавшие в долевом строительстве, по акту приема-передачи наконец получают свои помещения. За их состоянием должны следить именно владельцы. При этом за общее имущество МКД отвечает управляющая организация, с которой застройщик обязан заключить договор в течение 5 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Именно УО должна проводить осмотр общего имущества, фиксировать в актах дефекты и требовать от застройщика отремонтировать элементы дома по гарантийным обязательствам. Если компания этого не делает, то ремонт оплачивают собственники, поскольку несут бремя содержания общедомового имущества.

Что в такой ситуации могут предпринять владельцы помещений в новостройке? Они должны понимать, что у них есть общедолевое имущество, за содержание и ремонт которого они платят. И если в дефектах и поломках элементов этого имущества виновата строительная компания, то собственники могут самостоятельно или с привлечением управляющей организации составить коллективное обращение к застройщику.

Застройщик, в свою очередь, вправе взыскать издержки с проектной организации, которая разработала техническую документацию на фундамент жилого дома, например. Причем если заказчик обнаружит нарушения, которые могут ухудшить качество работ, он обязан сразу же сказать об этом подрядчику. Например, если вместо двухкамерных окон подрядчик решил из экономии установить однокамерные стеклопакеты. В этом случае, если заказчик не заявит о нарушениях, то потеряет право в будущем ссылаться на обнаруженные недостатки.

Что касается подрядчика, то он должен выполнять указания заказчика, полученные в ходе строительства, если они не противоречат условиям договора строительного подряда. Если подрядчик некачественно выполнил работы, он не может сослаться на то, что это заказчик его плохо проконтролировал. Это не касается случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом. Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта (ст. 53 ГрК РФ). Проводит его застройщик для того, чтобы проверить соответствие выполняемых работ проектной документации, технических регламентов, градостроительного плана земельного участка.

До суда дело, как правило, не доходит. Искать решение и договариваться приходится «на берегу». В любом случае, каждый конфликт с участниками долевого строительства должен стать для застройщика поводом для анализа, выводов и совершенствования в работе.