Ушли в простой: девелоперы начали реже запрашивать разрешения на возведение домов - «Дайджест»

Девелоперы начали реже обращаться за разрешениями на строительство многоквартирных домов. Этот показатель с начала года сократился на 4,4%. Как объяснили «Известиям» представители стройотрасли, причины у этой тенденции разные — от перехода к более крупным проектам до сворачивания льготных программ и удорожания кредитов. При этом фиксируется рост проектного финансирования строительства (кредитование банками) — с начала года на 14%, что закладывается в цену жилья. Ранее глава Минстроя Ирек Файзуллин также отметил наличие предпосылок для снижения ввода жилья.

Тенденция к сокращению

За первое полугодие 2024-го в России выданы разрешения на строительство более 3 тыс. многоквартирных жилых домов, что на 4,4% меньше, чем за аналогичный период 2023-го (3,2 тыс. зданий). Такие цифры на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) содержатся в исследовании аналитиков компании KEY CAPITAL.

Там отмечается, что суммарная площадь возводимого жилья за этот же период составила почти 115 млн кв. м. За первое полугодие 2024-го этот показатель увеличился на 8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2023-го — на 13%. Наиболее заметный прирост жилплощади зафиксирован в Дальневосточном федеральном округе — на 18%, наименее скромный — в Сибирском федеральном округе (плюс 4%). При этом в компании отметили, что высокий рост обусловлен выданными разрешениями на строительство еще в предыдущий период.

Главным источником средств на жилищное строительство остается проектное финансирование, то есть привлечение банковских денег под проект, ссылаются аналитики на информацию ЦБ. Так, к началу июня 2024 года в России действовало 10,7 тыс. соглашений между застройщиками и банками о проектном финансировании, в то время как на 1 января их насчитывалось 9,4 тыс. Таким образом, с начала года показатель увеличился на 14%.

По подсчетам аналитиков, без учета Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей к началу июня действовали 7,8 тыс. кредитных договоров против 6,7 тыс. в начале года. Таким образом, активность в получении кредитов у региональных застройщиков увеличилась за прошедшие пять месяцев на 16%, а в годовом измерении — на 46%.

— Увеличилась доля крупных проектов. По нашим данным, за последний год количество обращений застройщиков за разработкой проектов на крупных участках (от 60 га) увеличилось не менее чем на 40%. Помимо этого, появились запросы на разработку проектов для территорий больше 100 га, их доля составила не менее чем 30% запросов, — пояснила генеральный директор компании Ольга Гусева.

Таким образом, по ее словам, девелоперы продолжают активно занимать деньги на новое строительство, ожидая дальнейшего роста спроса. Это говорит о том, что в отрасли в целом с оптимизмом смотрят на дальнейшие перспективы, несмотря на изменения в господдержке ипотечного кредитования.

Темпы строительства

По результатам 2023 года в РФ введено 110,4 млн кв. м жилья, в том числе порядка 50 млн кв. м в рамках долевого строительства. Однако в ближайшей перспективе темпы выхода на рынок новых проектов могут сократиться, особенно в массовом сегменте и бизнес-классе, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

По его словам, это связано со сворачиванием льготных программ и дорогими рыночными кредитами.

— В нынешних условиях сохранение темпов стартов продаж может даже привести к затовариванию, так как значительное число платежеспособных клиентов сохраняется только в премиум-классе и в элитном сегменте. Однако власти вряд ли допустят застопоривания отрасли, ведь она вносит весомый вклад в формирование ВВП. Например, в 2023 году рекордные 13,4%, и в основном именно за счет многоквартирной застройки и ЖКХ, а не ИЖС. Поэтому регулятор начнет снижать ключевую ставку, а правительство может внедрить новые госпрограммы, — сказал «Известиям» представитель бизнеса.

Действительно, с повышением кредитных ставок до нынешнего уровня сегменты «комфорт» и «бизнес» оказались в неблагоприятной ситуации, отметила CEO и учредитель проектов URBAN Ольга Хасанова.

— Мы ожидаем, что в масс-маркете спрос снизится на треть, а в бизнес-классе — на четверть. Соответственно, девелоперы будут постепенно сокращать объем предложения. Неизбежно увеличение среднего срока экспозиции. Этого смогут избежать лишь отдельные жилые комплексы. Вполне закономерно, что те застройщики, экономическая модель которых позволяет взять тайм-аут с запуском новых проектов, воспользуются им, — пояснила девелопер.

По ее мнению, индустрии в любом случае понадобится некоторая пауза на адаптацию к новым условиям. Сколько-нибудь резкие изменения в стоимости жилья маловероятны (кроме опять-таки отдельных адресов), по всей видимости, девелоперы будут индексировать свои ценники, исходя из нынешних показателей инфляции, отметила она.

По данным ЦБ, в Москве общее число действующих договоров о проектном финансировании застройщиков составило 1,35 тыс. — это на 42% больше, чем в начале июля 2023 года, когда этот показатель был менее чем 1 тыс. соглашений, отметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.

— Иными словами, московские девелоперы в целом наращивают свой кредитный портфель с той же скоростью, что и региональные. Что касается объемов нынешнего строительства, то в июле 2024 года в Москве они превысили 18,2 млн кв. м, что на 11% больше, чем в июле 2023-го. Год назад в столице возводили одновременно 16,3 млн кв. м жилья. По этому показателю столица немного опережает регионы, но в целом двигается в русле общей тенденции, — пояснила она.

На активность застройщиков в регионах повлияли нехватка современного и комфортного жилья вкупе с запуском льготной ипотеки, отметила руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба. Она считает, что рынок жилья в регионах набирает обороты. Особенно это касается Дальнего Востока, где по программам кредитования действует ставка 2%.

9 августа глава Минстроя Ирек Файзуллин в эфире телеканала «Россия 24» заявил, что в нашей стране есть предпосылки для снижения ввода жилья. При этом он отметил, что его ввод в этом году несколько превышает показатель за аналогичный период 2023-го.

— Но мы не обольщаемся, что всегда будем так эффективно действовать. Есть и предпосылки для снижения, — сказал министр, уточнив, что к ним, в частности, относятся и изменения в части льготной ипотеки.

«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать тенденцию на рынке жилья.

Распродавать и достраивать

Член рабочей группы Госсовета РФ по направлению «Строительство, ЖКХ, городская среда» Дмитрий Панов допустил, что в обозримой перспективе темпы роста вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья будут иметь тенденцию к замедлению, поскольку девелоперы уже сейчас вынуждены реагировать на снижение спроса в результате частичной отмены льготной ипотеки.

— Однако говорить о перспективном снижении цен на строящееся жилье не приходится, поскольку на себестоимость возведения будет по-прежнему оказывать давление растущая стоимость земельных участков, стройматериалов, привлечения рабочей силы, а также кредитов. С другой стороны, значимого сокращения объемов строительства мы также не ожидаем в связи с сохранением базовой потребности населения в улучшении своих жилищных условий, а также c продлением семейной и IT-ипотеки на среднесрочную перспективу, — пояснил эксперт.

От отметил, что правительство прикладывает значительные усилия по достижению целевых показателей, установленных паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда». Кроме этого, по его словам, бизнес-сообщество регулярно откликается на призыв федеральных кураторов отрасли жилищного строительства по выработке новых эффективных мер стимулирования спроса на первичном рынке жилой недвижимости.

В частности, недавно в рамках деятельности комитета по строительству «Деловой России» было предложено рассмотреть возможность субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для сотрудников госкорпораций и компаний с госучастием. При этом, по мнению члена генсовета общественной организации Алексея Мостовщикова, тенденции по сокращению рынка имеют основания. По мере уменьшения госпрограмм и роста ключевой ставки ипотека становиться недоступным инструментом, что вынуждает людей откладывать покупку недвижимости, считает он.

При сохранении нынешних условий, будет весьма сложно найти покупателей и придется снижать цены. Поэтому основной стратегией девелоперов будет распродажа и достраивание существующих объектов, а к возможности строительства новых будет более детальный подход, считает эксперт.