Ненужные метры: как отказаться от доли в квартире - «Дайджест»

Считается, что наличие имущества – это всегда хорошо. Однако не все владельцы долей могут согласиться с этим утверждением. Более того, они готовы добровольно расстаться со своей долей при первой же возможности. Почему так получается и как безболезненно отказаться от доли собственности в квартире, рассказывает Новострой-М.

6 фактов, которые нужно знать про долевую собственность

Долевая собственность – это особый вид прав на имущество, когда оно принадлежит двум или более владельцам, и при этом у каждого из них есть строго определенная доля.

Факт №1: Доли неравны.

Доли вовсе не обязательно должны быть равны. Одному собственнику может принадлежать 1/4 квартиры, другому 1/8, а третьему, пятому или десятому – вообще по 16/32. Но есть нюанс: с 1 сентября 2022 года установлен запрет на минимальный размер доли – не менее 6 кв. м. Исключением являются доли, выделенные в квартире, купленной при помощи маткапитала, и доли, доставшиеся по наследству, – они могут быть меньше указанного лимита.

Размер долей устанавливается специальным соглашением всех участников или может быть определен через суд. Также в соглашении об определении долей в квартире обычно указывают порядок управления такой недвижимостью. После этого его подписывают все стороны и направляют в Росреестр на регистрацию.

Факт №2: Сколько угодно владельцев.

Закон не устанавливает ограничение на количество владельцев долей в квартире. Помимо этого, содольщиками могут являться одновременно как физические, так и юридические лица.

Факт №3: Каждый сам за себя.

В отличие от совместной собственности, где совладельцы выступают единым фронтом (например, у одного не получится продать объект недвижимости без ведома другого; на квартиру выдается один общий документ; ни у одного собственников нет преимущественных прав), в долевой собственности каждый выступает сам за себя. То есть:

- у каждого имеются свои документы на жилплощадь;

- любой владелец доли может самостоятельно принять решение о ее продаже или дарении, не согласовывая свои действия с другими собственниками жилья. Однако он обязан будет их уведомить заблаговременно, так как в данном случае у содольщиков есть преимущественное право покупки доли;

- при желании каждый владелец может заселить на свою территорию в качестве гостя или арендатора постороннего человека без согласования этого шага с другими собственниками долей (но на практике, конечно, потребуется одобрение других жильцов, иначе они пойдут в суд и, вероятнее всего, легко оспорят единолично принятое решение);

- долевой собственник может самостоятельно, без уведомления других содольщиков, зарегистрироваться в квартире и зарегистрировать там своего ребенка (или нескольких детей) до 14 лет, так как по закону местом жительства несовершеннолетнего является место жительства одного из его родителей.

Факт №4: Не только права, но и обязанности.

Каждый долевой собственник наделен не только правами, но и обязанностями. В соответствии с размером выделенной доли, он должен оплачивать коммунальные платежи, налоги и сборы по общему имуществу.

Факт №5: Доля не равна комнате.

Доля не всегда равна площади конкретной комнаты. Чаще бывает наоборот, когда выделить долю в натуре не представляется возможным, так как для этого надо отделить часть жилого помещения, обустроить коммуникации, организовать отдельный вход и т.п. Если же это получится сделать, то квартира естественным образом трансформируется в коммунальную.

Факт №6: Общее имущество неделимо.

Кухня, санузел, коридор относятся к общедолевому имуществу и не принадлежат единолично ни одному из собственников жилья.

Откуда берется долевая собственность

Самые распространенные причины возникновения долевой собственности:

- квартира переходит по наследству сразу нескольким родственникам (например, супругу и четверым сыновьям);

- квартиру изначально приобретают в браке, а затем супруги разводятся и каждый их них закрепляет за собой часть жилплощади (долю);

- квартиру покупают сразу несколько человек (как правило, речь идет о членах одной семьи);

- квартиру приватизируют люди, зарегистрированные в ней;

- владелец сознательно продает свою квартиру по частям (долями).

Отказ от доли: зачем и для чего

Отказ от доли законодательно не запрещен. Причем сделать это может на любом этапе как физическое, так и юридическое лицо. Согласно ст. 236 ГК РФ, главное – четко и ясно сообщить о своем намерении или совершить действия, «определенно свидетельствующие об устранении от владения и распоряжения имуществом». При этом, дольщик должен будет продолжать вносить плату за ЖКУ и оплачивать налоги до тех пор, пока права на его долю не приобретет иной собственник.

Отказаться от доли можно даже до того, как она перейдет в собственность – адресно либо разделив ее поровну между всеми владельцами жилья.

Причины отказа могут быть разные, но именно от них зависят дальнейшие действия дольщика. Обычно имеются три основных мотива:

- желание передать свою долю родственнику (официально оформить долю в его пользу);

- нежелание становиться собственником ненужной жилплощади (когда есть другое жилье или нет желания и возможности нести ежемесячные расходы по содержанию доли);

- один из собственников хочет получить все доли в единоличное распоряжение, тем самым улучшив свои жилищные условия.

Отказ от доли по наследству: отыграть назад

При процедуре наследования отказаться от своей доли в недвижимости можно как до ее получения, так и после принятия наследства. В ст. 1157 ГК РФ говорится о том, что любой наследник может это сделать в пользу другого наследника или просто так, без указания бенефициара. Тогда доля распределится между другими наследниками в равных частях.

Сообщить о своем желании нужно в течение полугода со дня открытия наследства. Если не успеть в указанный срок, то после придется обращаться в суд и доказывать, что на это имелись уважительные причины.

Заявление об отказе от наследства подается по месту его открытия нотариусу или иному уполномоченному должностному лицу. В нем надо сразу указать, в чью пользу осуществляется отказ; потом это решение изменить будет нельзя. Отыграть назад тоже не получится: отказ от наследства является окончательным и бесповоротным. И еще одно «но»: нельзя выборочно отказаться от наследства. Не получится стать собственником бабушкиной квартиры и не взять на себя обязательства по выплате ее потребительского кредита или иных долгов.

Отказ от наследства невозможен по следующим причинам:

- в пользу постороннего человека, не являющегося наследником;

- в пользу другого наследника, если наследуется обязательная доля;

- нельзя отказаться от наследства по частям.

Отказ от доли при приватизации жилья

Как уже говорилось ранее, квартиру могут приватизировать люди, зарегистрированные в ней. Но если человек не хочет, то может добровольно отказаться от приватизации. В этом случае доля будет распределена поровну между остальными участниками процесса.

Чтобы отказаться от приватизации, нужно обратиться в МФЦ с отказом. Документ составляется в свободной форме и может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включен в заявление о приватизации. В случае, если государственный орган просит заверить отказ официально, то форма документа запрашивается непосредственно у нотариуса.

Дети до 18 лет и недееспособные лица, зарегистрированные в квартире, в обязательном порядке включаются в договор приватизации. Отказ может быть оформлен лишь в том случае, если свое согласие на него родители или опекуны получат в органах опеки и попечительства.

Дарение и продажа

Если от доли отказывается не потенциальный, а реальный ее владелец, то у него существует лишь 2 пути: продажа или дарение. И тут возникает множество нюансов, в зависимости от того, была ли оформлена ипотека и приобреталась ли квартира с использованием маткапитала.

Продать долю объективно сложнее, чем квартиру целиком. И, согласно ст. 250 ГК РФ, право преимущественной покупки принадлежит собственникам остальных долей. Обойти закон не получится: в течение 3 месяцев с того момента, как содольщики узнают о сделке, они имеют право обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Подтверждением того, что приоритетные покупатели были уведомлены о предстоящей продаже доли, является свидетельство нотариуса о личной передаче или направлении им уведомления по почте, или копия телеграммы, которую собственник направил самолично. В уведомлении должны быть указана цена и условия продажи доли. Если приоритетные покупатели отказываются от покупки или не отвечают на запрос в течение месяца с момента его получения, предложение о продаже доли можно делать посторонним лицам.

Сама сделка проходит обычным способом: составляется договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности в Росреестре.

Договор дарения осуществляется всегда безвозмездно, без каких бы то ни было встречных обязательств. Он заключается в письменном виде, заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре через МФЦ. Нюанс: нельзя подарить долю, если после этого площадь каждого содольщика составит менее 6 кв. м. Что касается НДФЛ, то налог не платят близкие родственники и члены семьи, остальные одаряемые должны будут отдать государству 13% от кадастровой стоимости доли.

Если квартира в ипотеке

Чтобы отказаться от доли в квартире, купленной в ипотеку, нужно получить на это согласие банка. Без разницы, планируете вы ее продать или подарить. В данном случае очень много нюансов, и для корректного проведения сделки придется обратиться в банк, где находится в залоге объект недвижимости.

Если квартира была приобретена при помощи маткапитала

Жилье, приобретенное с помощью маткапитала, оформляется как общедолевая собственность матери, официального супруга и их детей. Если квартира покупалась в строящемся доме, то в течение полугода после введения новостройки в эксплуатацию покупатель обязан выделить в ней доли супругу и детям. Таким образом, дети становятся полноправными совладельцами объекта недвижимости. Размер их доли пропорционален сумме маткапитала по отношению в общей стоимости квартиры.

Чтобы продать или подарить долю, принадлежащую несовершеннолетнему, понадобится согласие органов опеки. Кроме того, нужно будет дополнительно представить доказательства, что положение ребенка при этом не ухудшится. И, конечно, такая сделка заверяется нотариально.